最近，墨尔本大学的一项研究表明，如果房地产市场由租金收益率合理评估，那潜在的房地产泡沫有可能避免。为了洞察租金收益率的表现，该项研究比较了住宅价值和租金。结果指出，租金收益率可以成为买家、卖家、投资者和租户做出明智选择的一个指标。
负责该项研究的Gideon Aschwanden博士表示，租金收益率是租赁和住房成本的一个关键驱动因素，是“房地产泡沫的关键指标”。“我们最近针对物业销售及租金回报率的一项分析将会让投资者更好地了解位置信息，帮助他们更安全地投资。”研究者们还补充称，租金收益率需要放在房地产市场中作为整体考虑。
该项研究表明，目前，悉尼和墨尔本对出租物业的需求很大，因此租赁市场发展强劲，增长的新屋数量并没有导致供大于求，墨尔本大学的研究表明，目前租金增长率仍然在上升，因此房产泡沫存在可能性并不高， 当地投资者市场在这个阶段是可持续的。
什么是租金收益？
租金收益率就是 ROI ( Return on Investment) or Rental Yield, 也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况，可以真实反映市场的真实需求。
租金回报率较高的房产通常是正扣税的投资性房地产（也就是说，租金收入高于成本总和，一般来说是公寓），这意味着投资本身是在为自己房产支付成本，这也意味着房产在产生现金储备，这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。
不利的一面是，在房产出售时，资本增值收益很可能会比拥有强劲资本增长的房产低，特别是将年同比复合增长的影响考虑在内时。
如果投资者选择高租金回报率策略，一般能产生正现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时显著减少持续现金投入的潜在需求。
该投资策略的风险较低，因此，正常情况下总体收益（由于资本增长率较低）不如资金回报高。此外，如果评估下来的总收入大于可扣税的支出（包括减值），就可能需要缴税，因此投资者可获得的现金流就会减少。
租金回报率不同房产会有不同，但是8-10%左右通常被视为高回报率，然而对于高资本增长房产，租金回报率一般在4-6%之间（有些情况下甚至更低）。
也称为资本增值（Capital Gain）, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产（如股票、或者房产），在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。这类收益一般通过购买独立屋实现。
投资房产的时候，追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择，因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。但是，高资本增长房产的租金回报率可能较低，这意味着这些房产几乎一直都是负收益的。
澳洲目前的优势就在于，根据现行税法制度，投资者能获得一些有用的税收优惠——享受负扣税，相关费用（比如按揭利息和其他成本）甚至超过获得的租金收入。
投资于住宅房地产时，投资者一定希望获得可观的资本增长。问题是增长的量如何？从长期来看，要把把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4%-5%。因此，一般考虑的增长率很可能在6.5-7.5%之间。
该策略存在的风险是，在持有该类投资性房地产期间，有可能要贴钱，而且还要面临利率风险，如果按揭利率上调，将会有所损失（特别是因为合同或市场等约束使投资者不能立马提高租金时）。
但这些风险可以通过一些方法来降低，比如减少借款和获得固定利率的贷款，但是一般来说，该策略存在着一个持续的问题。此外，强劲的资本增长策略其实是孤注一掷的，所有收益都是在未来某个时间房产售出时才能取得。同时，投资者有可能会出现亏损和负现金流。
租金收益VS资本收益，如何选择？
为了说明这一点，我们假设有两套价值均为40万澳元的房产可供选择。房产A的预期资本年增长率为7%，租金回报率为4%，而房产B的资本增长率为4%，租金回报率为7%。假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同情况。15年后可能的财务状况：
可以看出，15年后，房产A的价值大大高于房产B的价值（将近高出50%以上），而在投资期间，房产B产生的现金流则大大高于房产A。你还可以看到，15年后，由于房产A强劲的资本增长，两套房产的租金差距缩小。但这是基于租金水平可以与资本增长趋势保持一致（以保持收益）的假设，事实情况不一定如此。
这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益，但是它们的赢利和风险各不相同。答案可以归结为个人的需求和目标，最好通过详细的财务分析来确定，包括考虑一些假设情景和现金流情况。
此外，如果你投资多套房产，那么合理的建议就是可选其中几套是高租金回报率的房产，然后你可以使用多余的现金来支付另外几套低回报率房产（但高资本增值）的净开支。这可以帮助你平衡收支的同时，又可以实现部分房产的高资本收益（未来某一个最佳时刻销售的时候）。
（文章来源于网络）
