昨天我说根据澳洲税务局最新的数据统计，在澳洲所有的房产投资者中：
73% （1,284,852人）有一套投资房
18%（318,295人）有两套投资房
5%（96,991人）有三套投资房
2%（34,967人）有四套投资房
1%（14,555人）有五套投资房
1%（15,264人）有六套或以上的投资房
还有50%的房产投资者会在第一个五年之内卖掉投资房。
只有9%的房产投资者（161,777人）拥有3套以上的投资房。这里面当然会有很多原因，但有一点是不少房产投资者都公认的：投资房越多，贷款的申请就越困难，银行的脸色也越差。
不少房产投资者买房心切、急于求成。在没有足够存款的前提下，采用了交叉抵押（cross securitisation 或者 cross collateralisation）的方法“讨好”银行，获取贷款。
简单地说，房产交叉抵押就是用两个或两个以上的房产作为抵押物来申请一个房贷。
我举一个例子，小明自己有一套自住房价值100万，房贷是银行A的，还剩50万。有一天，他看上了一个房子，80万，特别喜欢，就买下来了。小明没有存款，平常只要是有多余的钱，就去还贷了。
为了避免LMI保险，他的贷款总比例不可以超过80%。
因为看了一则广告，他来到了银行B，一番谈话之后，银行B“建议”，把银行A的50万贷款也转贷过来，这样一来：
总贷款额度为 50万+80万=130万
总房产价值为 100万+80万=180万
贷款比例为 130万/180万=72.2%，不仅免了银行保险LMI，银行B还告诉小明，因为总房贷超过了100万，会有额外的利息折扣。小明算了一下，觉得省了不少钱啊，就决定将两个房子一起做抵押给了银行B。
不久贷款下来了，小明也很高兴。觉得这次赚到不少便宜。诸不知，这次的转贷决定，会给他今后的继续投资带来不小的隐患。。。
【悉尼金融】认为：房产交叉抵押“弊大于利”，我们继续用以上的例子：
如果小明今后出现违约，比如不还钱（default）， 银行有权利收回房贷里的所有抵押，小明的自住房就不保了。而且银行在变卖房产时，首先会选择好卖掉的，这个好卖掉的可能就是小明不想卖的自住房。
两年后，假设小明的自住房继续涨了20万，可他的投资房跌了20万。由于两个抵押交叉在一起，结果就被中和了。小明不可以通过自住房的增值部分，继续投资房产。
交叉抵押通常会造成抵押过剩的情况。银行当然是开心了，可是，小明的贷款比例只有72.2%。造成了不必要的抵押过剩。
卖房的时候，必须通过银行的许可。比如说两年后，由于小明的投资房跌了20万，他决定把它卖到。银行B一听，说卖是可以的，只是卖掉后的部分钱必须用来减少现有贷款，不可以有别的目的。
交叉抵押贷款会减少小明今后转贷的灵活性。澳洲银行之间的竞争还是非常激烈的，今天是这家银行的好产品，明天可能就是另一家了。要知道在澳洲，两到三年转贷一次，拿到更优惠的房贷产品是很常见的。但由于交叉抵押，小明如果决定转贷，两个抵押也必须要转到新的银行，转贷成本就增加了。
交叉抵押贷款会让银行更加的“任性”。 小明有一天看到银行C有一个更便宜的产品，就跟银行B商量能不能把利率降低到银行C的水平，还“威胁”银行B，如果不干，可能要转贷给银行C。银行B一看小明的房贷结构，交叉抵押，暗暗一笑，就拒绝了。因为银行B非常清楚小明没有资格跟它们谈条件，小明如果要转贷到银行C，他也要花不少银子。
避免交叉贷款的方法极其简单，分三步，我们继续用小明的例子：
抵住银行B的诱惑
马上提高银行A的房贷限额从50万到66万（税务提醒：一定要分开两个贷款账号 Loan Split 50万 & 16万，否侧，算投资房利息的抵税会很麻烦）
再在银行B里只贷64万，贷款比例为80%，投资房是唯一的抵押
交叉抵押的优点不多，缺点倒是不少。【悉尼金融】建议所有客户在贷款时要慎重考虑，不要轻易地将自己的多套房产拿给银行交叉抵押。
