【澳洲房产大全】平台文章多为原创。以澳宏观经济，区域演变，银行贷款等为主，只求做到客观和中立，以降低国内外信息不对称的现象。
每周二的【财神专栏】的前身为贷款专栏，撰稿团队为澳洲当地贷款界资深专业人士。
上个月的回国之旅原计划是一次属于自己的度假探亲之旅，却没想到还是变成了工作之旅。其实我本可以选择拒接一些贷款案例，但看到国内客户无助的表情，想到如果不尽量帮助这些客人进行贷款申请，他们有可能损失几十万甚至上百万人民币的时候，心里这道坎还是过不去。
就这两个星期所经历的案例来看，很多客户各方面条件都很好，却还是没有按时成交。最后导致10%的首付款白白损失掉，甚至被发展商继续问责。出现如此局面，可谓是赔了夫人又折兵。
那么，问题来了，出现如此囧况的原因是什么？
有没有什么方法可以避免呢？
中介公司方面的原因
在澳洲当地，当房产经纪公司在出售物业时，一定要对客户的贷款能力、资产负债情况、抗风险能力等因素进行一系列的评估之后方可出售房屋。
然而，国内的一些海外房产投资公司在为客户提供咨询服务时，完全是以项目的成功销售为导向。只要是赚钱的项目，根本不管客人什么情况，都是一个字“卖”。
销售人员对澳洲的信贷政策和地产法律内容的知识储备不足，更跟不上政策的的更新速度，从而导致发生紧急情况时，无从下手。
更有甚者，一些中介甚至染指贷款业务。据我了解，一些国内的房产公司成立了专门的贷款部门，帮助国内客户申请澳洲银行贷款。而术业有专攻，贷款申请在澳洲本土是一项非常严谨和专业的工作。
例如，在物业大规模成交时如何归类客户，如何分散银行递交申请，哪些房产应该递交哪些银行等等……这里面的细节问题，如果没有几年的行业经验，根本拿捏不准的。
然而一些国内公司把贷款申请变成了流水线，甚至帮助客人加工统一模板的雇主信和工资单。结果导致银行对整个海外人士申请进行彻底大审查，以至于大部分客户不能按时成交。现在看起来真是痛心，好好的地产行业都是一个“贪”字闹的。
即使在澳洲当地，当项目集中成交时，开发商或者代理商都会由几家有经验的贷款机构分别进行分散申请，从而降低成交风险。
贷款政策和客户自身的原因
2016年的第一季度，澳洲的四大银行对海外的信贷政策突然改变，导致大量的海外投资客户不能按时成交房屋。原来首付20%就可以，现在需要付40%首付……政策的变化成了所谓的“天灾”，让客户和地产中介措手不及。
但是客户自身的问题同样需要重视，纯海外客户普遍都存在一个通病，那就是对自己的事情也不上心，总是把命运总是交给别人手里。
在成交前的半年，客户应该与律师、房屋中介、贷款经理保持联系，一旦发现问题及时沟通，不明白的问题更要迅速查询了解。
今年的下半年，悉尼和墨尔本都将迎来房屋成交的高峰期。在目前这一特殊的背景下，客户、律师、房屋中介和贷款经理更应组合成一个高效团队，顺利完成成交。
以下是最近贷款申请成功案例的细节总结（内容都是干货，希望能有帮助）
NAB作为四大银行中唯一一个仍接受纯海外收入贷款（即客户没有澳洲长期居住签证）的银行，在2016年5月再次对贷款政策进行了一系列调整。
1 贷款比率降至60%, 也就是说，原来按照80%贷款比率筹集首付款的客人得多准备些钱了。如果房屋估价减少，首付款的比率还要继续增加。
2 年收入按40%的折扣进行还款计算，换句话说，您的收入每年是100万人民币，现在只能按60万的年收入换算成澳元来计算。
3 不接受海外自雇人士贷款，申请人必须是员工。如果客户是中国某公司的老板或者股东，银行将不接受这类贷款人的申请。
4 海外收入证明。除了三个月的工资进账记录，还需要澳洲的三级翻译认证。
5 海外人士想增贷套现的案子银行不再接受。
6 停止向高风险区域内的海外人士贷款。这类区域通常是指一些高密度区域，或者一些偏僻地区。
为了能够顺利的成交，还有一些重点细节需要注意：
1 提供海外收入的公司必须要有自己的网站。
2 澳洲银行会在中国工商管理局系统网站（http//gsxt.saic.gov.cn）上查询公司的注册资本、注册时间以及法人。
3 银行肯定会拨打网站上的联系方式进行雇主核实。（此项是必要条件）
4 贷款申请人必须在申请前登陆澳洲，护照上要有澳洲的出入境章。
目前来讲，只要客人收入来源正确，雇主信息正确，那么银行还是会向海外人士提供贷款。需要注意的是贷款申请人一定要提前准备申请材料，并与房屋中介、律师、信贷经理保持紧密沟通。 希望每一个投资者都可以顺利地完成今年的成交。
感谢阅读！
近期澳房大全精彩原创文章推荐：
我的看房日记34┃悉尼下北区之Neutral Bay（大悟原创）
（详情请点击蓝色标题）
（详情请点击蓝色标题）
（详情请点击蓝色标题）
例如：我想看第9篇 则回复：财神09
【每周贷款01】
《浅谈悉尼“热门投资区”Zetland的投资风险》
【每周贷款02】
《贷款政策的变化对海外的买家的影响》
【每周贷款03】
《澳洲买房之贷款的魅力！》【真实案例】
【每周贷款04】
《用故事告诉你在澳洲如何选择固定利息和浮动利息》
【每周贷款05】
《澳洲物业增贷(Top Up)出的资金我可以怎么支配？》
【每周贷款06】
《澳洲贷款转贷（Refinance）的八大败笔》
【每周贷款07】
《一位资深澳洲贷款经纪人眼中的2016澳房市场》
【每周贷款08】
《2015 让我印象深刻的贷款案例系列01》
【每周贷款09】
《澳洲全新别墅类房屋贷款步骤精讲》【收藏贴】
【每周贷款10】
《2015 让我印象深刻的贷款案例系列02》
【每周贷款11】
《总结109位投资人购买投资物业的八大问题/上》
【每周贷款12】
《总结109位投资人购买投资物业的八大问题/下》
【每周贷款13】
《糟了！澳四大银行再次收紧信贷条款-“海外收入”有点悬！》
【每周贷款14】
《"只还利息不还本金"的潜在风险》
【每周贷款15】
《手把手教你做澳洲全新别墅银行贷款》【收藏贴】
【每周贷款16】
《如何明智的选择澳洲房屋贷款?》【宏观篇】
【每周贷款17】
《澳80后女孩用5年时间通过房产组合让身价轻松过百万！》
【每周贷款18】
《2016年，澳房贷款风险究竟有多大？》
【每周贷款19】
《我并不敢苟同的“五大澳房投资原则”》
【财神专栏20】
《我眼中的澳洲学区房》【前传】
【财神专栏21】
《悉尼学区房系列---区域Carlingford》
【财神专栏22】
《澳币就是这样跳了3次水》
【财神专栏23】
《澳房的“欢乐颂”与“苦逼悚”》
【财神专栏24】
《澳房贷款“后海外时代”来临 有钱却依然不能任性》
【财神专栏25】
《澳房，离经济危机还有多远？》
