【把税务当做朋友】澳洲养老金买房，靠不靠谱？+ NAB最新政策解读,土澳思维微信公众号文章

感谢【澳华】和【长城置业】让我、妻子和美女们与莫文蔚合影

【做税务的朋友】

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

天气预报：【把税务当做朋友】讲座19日周日照常进行。当天悉尼大部分地区预计会有暴雨，请读者们注意出行安全。做税务的朋友，让暴风雨来得更猛烈些吧！

【土澳思维】的朋友们，

昨天朋友圈里被国民银行NAB停止向纯海外人士贷款的传闻刷了屏，今天下午【悉尼金融】收到国民银行的书面澄清，经过分析和打电话确认，我们可以用三个字总结一下国民银行的纯海外贷款：还有戏。

好消息是NAB的大门并没有对纯海外人士完全关上，有缝就有希望！以下是英文原版，英文好的朋友可以先读一读（点击放大）：

我来用中文总结一下：

对于纯海外人士，如果在申请贷款的时候，只有海外收入和未来的澳洲收入（比如今后的投资房租金），是会被拒绝的。

解决方法是纯海外人士必须要有“一些”现有的澳洲本地收入。书面文件上没有注明“一些”到底是多少，于是我们打电话去国民银行贷款经理热线问了一下，里面的人也说不清楚，唯一的建议是现有的澳洲本地收入（房租、买卖股票及分红等等）必须要 reasonable，也就是说澳洲本地的现有收入要适当和合理。

举个例子，您在澳洲有一个银行存款账号，每年有利息收入1,000刀，这就不算适当和合理。如果每年有10,000刀的利息收入，就更有可能被视为适当和合理。如果您在澳洲已经有投资房的租金收入，那就问题不大了。

国民银行还要求，澳洲本地的投资收入至少在申请贷款前60天就得存在（不利于马上要过户的朋友们）。如果是利息收入，要看本地银行两次的利息流水对账单。还有，6个月的海外收入工资单上的数字必须要跟6个月的海外银行流水对账单一致。

其它政策维持不变，对于纯海外人士：

海外收入要打6折
最高贷款比例为60%
没有利率优惠、没有取现（Cash Out）、不可以是海外自雇人士

自管养老金买房是一个超级复杂的话题，我今天就尽量把它说得简单一点，让读者们大致了解一下其基本原理。

法律提示：2016年7月1日起，没有澳洲金融执照 AFSL 或被某金融执照授权的会计师是不可以向客户提供成立自管养老金的专业建议的。

为了保护您的利益，请务必在询问有关自管养老金的问题之前，访问ASIC的官网（http://www.asic.gov.au/），确保您的会计师或金融规划师有自己的澳洲金融执照或者被某澳洲金融执照授权许可。

最好的办法就是询问他们的 AFSL 执照号码或授权号码，然后查看有没有资格提供自管养老金的服务。跟查医生的执照很相似。例如，我自己的 AFSL 牌照号码是：457038。

首先，要用澳洲养老金 superannuation （英文简称 super）买房，您和您的家人必须要拥有所谓的自管养老金 Self-managed super fund（英文简称 SMSF）。

我们以前说过，SMSF里面最多可以有4个成员，每个成员必须是澳洲税务公民。最常见的SMSF成员组合就是夫妻两人。

根据澳洲养老金监管法案第67条的规定，养老金是不可以借钱的。但是从2007年9月24日起，这个法案多了第67A条款，允许养老金通过一种“有限追索借款”的形式借钱，英文是 limited recourse borrowing arrangement，简称 LRBA。

“有限追索”什么意思？我们举一个例子，您通过养老金借了80刀买了一套房子（只还利息，不还本金），房子的价值是100刀。由于种种原因，几年后这个房子仅值60刀，您把房子卖了，还欠银行20刀。如果是个人的名义，银行可以继续向您讨20刀的债，但如果是养老金，因为是“有限追索”，银行只能自认倒霉了。

您可能会问，用自管养老金买房，要费很大的劲，到底有什么优势呢？

首先，自管养老金只可以买投资房，自己绝对不能住进去，因为这样违反了养老金的“唯一目的”规定：为了您的退休养老。

养老金买房的优点是：

增长阶段 accumulation 的所得税只有一个税率是 15%
资产持有一年以上的增值税 CGT 的税率是 10%
退休阶段 pension 的所得税的税率为 0%（由于增值税是所得税的一个分支，如果在养老金里面买投资房，退休以后把房子卖了，增值部分是不用交税的）
有较好的资产保护能力（养老金也是信托的一种）
在新州买房，养老金有跟个人一样有48.2万刀的土地税免税额度（家庭信托是没有的，第一刀就要交土地税了）

养老金买房的缺点是：

成立成本（几钱刀）不可忽视
养老金每年需要专业人士审计和税务申报，您也需要花一些时间打理养老金
如果通过LRBA贷款，需要再成立一种信托（bare trust）和一个公司。并且。每买一套房产，需要再重新成立一个不同的 bare trust
不建议购买有高负扣税的（赔钱多的）投资房产，因为养老金只有15%的所得税率
有LRBA的房产，不可以有正常贷款里的加贷（Top Up）、反取（Redraw）和对冲账户（Offset），并且其利息通常要比正常的房贷利息要高
大多数银行的最高贷款比例为70%

在SMSF里买房，通常有三种方式：

全款买
向银行贷款买
向自己贷款买

1全款买

有钱最方便，不用考虑复杂的LRBA架构。如果在7月2日的联邦选举中，自由国家联盟党获胜并取得连任，澳洲自管养老金会有一个50万刀的终生税后贡献（non-concessional superannuation contributions）的封顶额度（从2007年7月1日开始算起）。

所以，我们假设夫妻现在的自管养老金里有40万刀，从2007年7月1日以来，他们每人有5万的税后贡献。因此每人的终生额度还剩45万刀，他们俩最多还可以有90万刀的税后贡献，所以养老金可以达到130万，在悉尼全款买一个投资的独立房还是有可能的。

2向银行贷款买

首先，澳洲的四大银行里，澳新银行ANZ是不做LRBA的。【悉尼金融】最常用的LRBA产品是西太集团的，包括西太银行和圣佐治银行。

我还想提示一点：如果目前您还没有SMSF，但是正在考虑用SMSF贷款买投资房，您的第一个步骤不是马上去建立SMSF，而是找一个懂LRBA的贷款经理人，让他（她）帮您算一下，如果有了这个SMSF，根据您的财务状况，最多可以在SMSF里贷出多少钱，从而决定了您的SMSF可以买什么房产。千万不要嫌麻烦，省略这一步骤哦。

3向自己贷款买

你没有看错，您可以借钱（Related Party LRBA）给自己的SMSF。有人会问，既然有钱，为什么不全款买呢？很重要的一点，您在退休前（65岁左右），SMSF里面的钱一般是拿不出来的。举个例子，您今年35岁，有30万的资金，如果为了在SMSF里买房，您把这30万放进了SMSF，这30万就会跟您说“再见”35年了，因为今后就算您把房子卖掉，这30万也只能在养老金里，拿出不来的。

但如果您是运用借钱的方法，这30万就比较灵活了，如果实在需要用钱，可以把养老金的房产卖了，把30万拿回来。

自己借钱给SMSF还是有很多讲究的。澳洲税务局今年还专门制定了一个行政条例（PCG 2016/5）。里面说到，您在2016财年，如果是贷款买房，税务局建议SMSF的利率设置为5.75%，可以有最长5年固定利率，最高贷款比例为70%，自己借钱LRBA的最长年限为15年。

用SMSF贷款买投资房有很多独特的优势，但由于其程序相对复杂，强烈建议读者们要多多询问持牌专业人士，充分理解它的优缺点后，再做决定。感谢捧场！