最近贷款市场风云突变，在政府压力下澳洲四大银行突然大幅度收紧海外收入的贷款政策。游戏规则的突然改变导致很多贷款申请由于准备不足而被拒。不过经过一段时间的摸索和积累，我们已经大概摸清了新的游戏规则。

海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间，从最初递交材料上额外的要求，到后期审批政策的收紧，再到降低贷款比例，一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况，市场也基本接受了这样的事实。

但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候，都会有一系列疑问就是：都说海外客户还款违约率非常低，银行又只借款 70% 左右，没有风险稳赚不赔，为何这样收紧呢？那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢？这不是会严重影响国人投资澳洲房产，澳洲经济还要发展吗？

的确看起来是个矛盾的问题，银行想赚钱却又收紧贷款政策，政府想发展经济却又打击海外投资。

凡事都有轻重缓急。今年面临大选，选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会（royal commission），重点调查银行的财富部门（wealth），这里的 wealth 不是房贷部门，而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改，主要就是贷款部门业务，其中包括贷款经纪（broker）行业的一些规范和佣金构成。

如果工党上台，银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。

这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款，ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。

不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台，银行来说短期应付政府监管，哪怕关门不做生意；但如果选民选了工党上台，皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查，就更麻烦了。

上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行，宣布从本周一（6月 20日）开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请，单纯的只有海外收入则不再接受。

NAB 今天早晨发布信息，从 6月 24日（本周五）开始，NAB 将不再接受通过 Introducer 渠道递交的海外收入申请。

这意味着 NAB banker将不能接受以下申请：
- AUS/NZ Citizen and PR Expatiates（在境外工作的澳洲永居和公民）
- Temporary visa holder（在澳洲临时签证居民）
- Foreign nationals（纯海外投资人士）

请注意，通过在澳洲本地直接见面银行递交申请还是可以继续接受（foreign borrowers are still acceptable via customer direct channel at this stage）。意思就是说如果客户入境澳洲提供相应材料（下方有做总结）还是按照目前的政策审批，但如果通过 Introducer 渠道递交将不再接受。 

直接体现出来的就是，一方面银行进一步控制第三方渠道介绍进银行贷款的风险，同时也印证了我们所说的为了估计目前澳洲整个金融系统的稳定和健康持续发展，银行将加大本地客户的促销力度，为的是有更多的本地的量来“支撑”投资和海外的客户，也许未来一天本地的量达到了一定比例，重新放宽松政策或有可能。（毕竟 NAB 迟迟还没有宣布退出这块业务）

目前坦然的说未来海外收入这一块市场不太可能会有多少放宽，银行如果还想做这块市场只会通过旗下基金渗透做一些市场。但比例和审批都不应该再会有放宽，通常政策还是会说最高借款比例不超过 70%，实际当你用他的审批政策收入计算后基本上能达到 50%就非常好了，倘若无法准备好这些资金的客户，纯海外的投资者就需要考虑其他出路了。也会有相关 Prime 借款出现贷款额度会高于银行贷款比例 10％，但最高借款比例不超过65%，利率会高出许多，不是说他们想趁火打劫赚，也不是风险有多高，65%额度没多少风险，因为 Prime 基金通过商业渠道的批发资金成本的确要那么高，但从商业渠道批款则会非常宽松。

*注：这里 Prime Lending 特指澳洲境内的持有金融牌照的私人借款机构的一类，通常通过商业渠道借款，审批宽松，填补银行通常不接受的客户类型。

这两个渠道未来怎样不好说，虽然非银行机构不受到 APRA 监管不考虑投资房贷款增长率，但是收紧贷款比例还是会可能出现，随之出来的是高利息的降低，必定一段时间后这块市场会有更多的基金入场，带来一定竞争。

我们觉得去猜测这个市场走向就没有太大意义，近期 settle 的客户看清目前政策和形势，有可行的方案就立刻行动，切勿耽搁了时机。未来的一年两年的客户，也不要慌张激动，合同已经交换，唯一可以做的是考虑清楚海外将会继续收紧，这个情况如果没有好转你是否能承受？

可以那么和贷款经纪沟通下，把合同名字是否要调整的事情和律师确认下，申请材料提前做好安排等到六个月前后开始准备，然后政策方面就不要多想多猜多问了，到了时间回来看看我们的政策更新确认好申请方案。

什么是可行的方案呢？不是说一个一个银行去实验，比如现在你是学生那很明显不要铤而走险了，Prime 可以批就先拿到 approval 后续如果没有其他方案那就知道有一个可以 settle 的方案，最后是 settle 还是不 settle 再做决定，切记试遍了所有危险不确定的方案，到了最后走投无路在做，只是害了自己。我们知道大家都愿意心里想着还有一线可能就试试呗，贷款不是三次机会试试碰运气，你每试一次都可能是致命的。

如果你是本地 PR，很多可行的方案，原本很多客户本打工或做生意，挺好的，可能选择产品稍要不同但自己其实不知道是可以有银行可以接收 80％ 的申请。自己问了一圈都不知道，这就是 loan 该怎样去规划，贷款批准和不批准这个 structure 很重要。比如最近我们批了一些客户是自己做生意，因为没有最新的生意报税，感觉没有办法贷款，上来就问我生意有海外的收入可以批准吗？我们一番建议，最后还是找朋友帮忙去试了海外收入，一个礼拜下来最后还是 decline。还剩最后两周时间。通过生意的收入和会计师做好沟通，用未来的 cash flow forecast 直接我们批准 80％，递交三天出 approval，第二周签字现在等 settle。

类似的情况还很多，我们做了一些总结虽然没有太多新玩意，但理理思路，关键是大家心里要开始有一个正确的观念了，我的情况怎么样，在合情合理的情况下有哪些方案可行，不要想着就是哪个银行最低利息，哪个银行能做海外，哪个银行最宽松，而是从你个人情况出发有哪些方案可行，可行里面哪个最稳妥，然后再看哪个产品最合适便宜。

新的时代开始了，靠谱的贷款经纪（broker）是通过专业服务帮助到客户，不是谁给 rebate多谁就是客户的选择。贷款经纪的本职是在了解客户的情况后协助做好一个规划，不论你的情况是很好还是很不好，条件很好的客户更是应该有一个中立的贷款经纪协助你选择合适的产品，而不是被一个银行所绑架。真心希望这个行业可以被华人社区重新认识，My Home Loan 在此希望传达的是，做一个专业的贷款经纪，帮助到客户，而不是单纯的 Sales。

针对于近期问询比较多的一些群体，我们做了一个简单罗列，希望有所帮助。

选择：NAB，BOC，HSBC，基金和 Prime 借贷

最高借款比例：银行 60%，基金最高 70%，Prime 最高 65%。

银行要求：客户需要至少满足三方面要求，有完整的海外收入3个月工资进账银行记录流水，工商企业信用信息中的电话和地址与雇主信相符并可完成雇主电话确认，最后需递交时入境澳洲做证件认证。

基金要求：海外收入作为辅助，主要使用投资物业的租金回报做借款能力测试，递交时需入境澳洲做证件认证。

Prime 要求：无，可在境外做证件认证。

◆ 学生

选择：基金或 Prime 借贷

比例和要求参照海外客户。

◆ 485

选择：银行，基金或 Prime 借贷

最高贷款比例：60%，或 70% 最高

要求：必须是本地正规收入，选择的银行或基金根据情况而定。

◆ 457

选择：银行

最高贷款比例：95%

要求：本地收入，457 的贷款比例通常银行是按照海外人士（non-resident）处理，但是依旧有四大银行可以借款比例达到 80% 或以上，根据收入和签证年限确定最终的贷款比例和申请。注意如果有配偶一同入境澳洲购买物业，此时需要沟通好以确保贷款可以拿到预计的额度。

各银行均可以接受，通常就不建议基金和 Prime 了。

◆ 820（配偶）

选择：银行

最高贷款比例：80%

要求：澳洲本地收入，通常不能单独申请，需要和配偶同时递交申请。

◆ 188

选择：银行，基金或 Prime 借贷

最高贷款比例：80%-90%

要求：188 签证是比较特殊的一类群体，通常首先要看是 a/b/c 哪一类。四大银行当中目前只有一间是可以按照本地处理，最高比例达到 90%，但需要看到一年的澳洲本地保税（也就是成为税务居民）。如果还没有一年的本地保税，可以考虑海外收入结合本地的投资收入，借款比例会降低至 60%-70%。

此类签证更是 case by case，需要沟通讨论。

选择：银行

最高贷款比例：80%-90%

要求：如果是新西兰永居在澳洲本地工作持有相关工作签证，可以按照本地收入递交贷款申请。但如果收入来源是新西兰或境外其他国家，作为和纯海外客户一样处理。

◆ PAYG 工作收入

选择：银行

最高贷款比例：80%-95%

要求：工资单

◆ ABN 生意收入

选择：银行或金融机构

最高贷款比例：80%-95%

要求：如果您有正规保税，可以选择的银行产品于 PAYG 工作没有区别，贷款比例和产品利率。但通常经营生意的可能会有一些保税的问题，比如刚刚成立的公司利润并不高，或还没有到最新财年报税时间，只有过往保税记录。只要 ABN 注册两年时间，并有登记 GST 一年以上，均可以借款 80% 无需提供保税记录（单个物业贷款金额不超过 1mil）。

如果 ABN 注册不满两年，超过一年并登记 GST，也可以借款最高 70%，需提供 BAS 报表。

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