【土澳思维】的朋友们，
几天前，澳洲著名的地产数据公司 CoreLogic 发布了2016年澳洲住宅房产投资报告。报告有46页，每页干货无数，猛料不断，读得我“热血沸腾”。今天我打电话给 CoreLogic，拿到了中文总结许可，以下所有图片和数据版权归 CoreLogic 所有，如需转载，必须要有 CoreLogic 的商标。感谢首席分析师 Tim Lawless!
首席分析师 Tim Lawless
房产是澳洲财富的最大资产类别。CoreLogic测算分析，澳洲目前有960万住宅房产，市值达到了6.5万亿澳币，是澳洲养老金资产的3倍以上（2万亿），是澳洲上市公司股票资产的4倍以上（1.5万亿）。
澳洲家庭一半以上的财富在住宅房产里面，澳洲银行的资产有60%来源于住宅房产。所以任何关于房产政策的改变，必然触及到一个庞大而复杂的利益链条。
澳洲的投资房在数量上占26.9%（260万），市值上占23.8%（1.37万亿）。46.6%的近期新房贷来自于投资房。
澳洲有203万的个人房产投资者，人均投资房持有量为1.28套。
根据澳洲税务局最新的数据，2013-14财年，投资房租金总亏损达37亿1千9百万澳币，这些亏损可以通过“负扣税”的形式降低投资者其它来源的收入（2012-13财年投资房租金总亏损达56亿5千4百万澳币，最高峰在2007-08财年，总亏损达90亿6千5百万澳币）。亏损下降的主要原因是利率的不断走低。
2013-14财年里，投资房租金亏损的投资者比例为61.8%，平均每人亏损8,722刀。换句话说，只有38.2%的个人房产投资者是盈利的。
在2015年，投资房为联邦政府贡献了512亿澳币（增值税等），为州和地方政府贡献了45亿澳币（印花税等），投资者卖房的亏损只有34亿澳币。
从澳洲全国范围来看，有53.4%的投资房市值小于50万。相比之下，只有46.9%的自住房市值小于50万。澳洲48%的公寓被房产投资者拥有。
自管养老金SMSF方面，截止到2016年3月，里面的投资房资产市值已达到244亿澳币，占SMSF总资产比例的4.3%。
去除政府拥有的房产后，以下是投资房（独立房和公寓）在各州的数量比例：
很明显，公寓作为投资房的比例要远高于独立房。如果把独立房和公寓的数量合起来比较，投资房所占的比例是（从高到低）：
VIC 维多利亚： 30.5%
QLD 昆士兰：28.5%
NSW 新南威尔士：26.3%
SA 南澳：23.5%
WA 西澳：23.3%
TAS 塔斯马尼亚：17%
从澳洲首府城市来看，有35.3%的投资房市值在30万至50万之间，有42.7%的投资房市值在50万以下。相比之下，澳洲首府城市的自住房市值在50万以下的只占31.9%。但是，澳洲首府城市的自住房市值在100万以上的占到了21.4%，而投资房只有13.8%。这说明，在50万以下的房产中，投资房的比例会更大。
澳洲所有首府城市： 纵轴是房价区间，蓝色是投资房比例，灰色是自住房比例
放大到每个首府城市来看，投资房市值在每个城市中位价以下的占到了（从高到低）：
堪培拉：65.2%
阿德莱德：62.6%
墨尔本：62.3%
布里斯本：61.8%
悉尼：58.8%
伯斯：58.5%
霍巴特：58.4%
达尔文：56.9%
在澳洲全国区域里，前5名的投资房比例，首府城市占据了4个。从前20名的投资房比例区域里，我们可以看到，投资房比例高的区域主要集中在矿业中心和旅游热点地带：
投资房比例前二十名区域（独立房、公寓、综合）
点击放大看
住宅投资房产市值为4,860亿澳币，数量上为悉尼房产总量的25%，其中独立房占了15.4%，公寓占了49.6%。投资房高比例的区域一般在市中心和一些主要交通枢纽地带：
悉尼房屋投资
悉尼公寓投资
过去12个月成交的投资房比例
住宅投资房产市值为3,645亿澳币，数量上为墨尔本房产总量的27%，其中独立房占了19.7%，公寓占了57.8%。由于商业中心和学生人口，墨尔本离中心10公里以内的区域很难找到投资房比例在50%以下的：
墨尔本房屋投资
墨尔本公寓投资
过去12个月成交的投资房比例
住宅投资房产市值为1,136亿澳币，数量上为布里斯本房产总量的25%，其中独立房占了21.7%，公寓占了51.5%:
布里斯本房屋投资
布里斯本公寓投资
过去12个月成交的投资房比例
目前租金回报率是自1996年以来最低的，首府城市平均为4.3%。主要是由于租金的增长率低于房价的增长率，过去四年，首府城市的房价涨了32.5%，但租金只涨了7.3%。
澳洲首府城市租金回报率 1996 - 2016
目前，澳洲的低利率对租金回报率起到了一定的缓冲作用：
澳洲首府城市租金回报率（蓝色）与浮动利率（灰色） 1996 - 2016
以下是2016年4月份最新澳洲首府城市数据（独立房+公寓），悉尼和墨尔本的租金回报率是比较低的：
中位租金 + 12月增长率 + 回报率，点击放大
2013-14财年里，投资房租金亏损的投资者比例为61.8%，平均每人亏损8,722刀。换句话说，只有38.2%的个人房产投资者是盈利的。投资房租金总收入为387.78亿澳币，总允许抵扣金额为425亿左右，因此总亏损达37亿1千9百万澳币。这个数比2012-13财年减少了34.2%（56亿5千4百万澳币）。
灰色是租金收入，蓝色是净收入 1990-2014
在2013-14财年，有38.2%的投资者是盈利的（776,672名，申报总人数的6%），平均盈利9,332刀。但是有61.8%的投资者是亏损的（1,257,301名，申报总人数的9.7%），平均亏损8,722刀：
投资者盈利（蓝）和亏损（红）与申报总人数的比例 1993-2014
投资者平均盈利（蓝）和亏损（红）额 1993-2014
从年龄来看（2013-14财年），CoreLogic总结出三点：
77.5%的65岁以上人士的投资房回报是盈利，而只有33.1%的65岁以下人士的投资房回报是盈利
从亏损总量上说，45至59岁的人士的投资亏损最大
82.8%的25至29岁的人士的房产投资是申报亏损的
投资房盈利、亏损年龄分布 2013-14
详细数据，点击放大
从净收入Net Income （注意，税务局的数据是无法得出原始收入的）来看（2013-14财年），去掉可允许抵扣金额后，年收入在6万至7万的投资者的投资房亏损比例最大：
不同收入阶级申报房产投资亏损的比例
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在2014-15财政年度里，澳洲各州或领地政府和地方政府总共征收了452亿的与不动产相关的税收（是总税收的50.6%），其中最大的三个税种是：
州印花税 184.22亿， 40.8%
地方政府 160.13亿， 35.4%
州土地税 66.74亿， 14.8%
土地税（蓝）、地方政府（红）、印花税（灰） 1990 - 2015
从2012年6月起，总投资贷款金额增长了74%（房价的升高与交易的数量增加的总合因素）。最高值在2015年4月，142亿。接下来，由于受到澳洲审慎监管局APRA的限制，投资房的利率也开始比自住房的利率高了起来。2016年3月的总金额为120亿，减少了15.4%。46.6%的近期新房贷来自于投资房。
30年澳洲新贷款投资房目的比例趋势（不包括转贷）
30年各州和领地新贷款投资房目的比例趋势（不包括转贷）
根据2016年3月份的统计局的数据分析，有18亿的投资贷款用于新房，用于现房的投资贷款则达到了102亿。
30年投资房贷款中新房比例趋势
如果从用于新房（自住+投资）的总贷款比例来看，2016年3月显示大概有40%的新房贷款用于投资，30年平均值为23.9%：
30年投资贷款占新房总贷款的比例趋势
房产投资者比起自住房主更愿意贱卖房产，因为损失可以抵扣今后的增值税。在2015年，二手房市场总交易额为1840亿，总资产亏损104亿，总资产增值为1730亿。其中投资房的总资产亏损为34亿，总资产增值为512亿。
下图是主要地区资产盈亏的百分比对照表，悉尼和墨尔本的资产亏损百分比是非常低的（自住或投资）：
2015年自住和投资房资产盈亏百分比对照表
在2015年，澳洲共有236,900套房产获批建设（有118,930是中高密度公寓），上次的最高纪录是1994年创下的194,000套（公寓上次的最高纪录在2010年，70,000套）。房产完工高峰将出现在2017年。
在2016年3月的过去12个月里，从总数上来说，墨尔本公寓的获批量最大（56,950套）。从比例上说，公寓的比例在堪培拉占到了80.4%，悉尼为68.9%，布里斯本为63.4%，墨尔本为56%。
2016年3月：12月独立房和公寓获批数（左），以及公寓百分比（右）
澳洲20年房产（综合、独立屋、公寓）获批（灰）、开建（蓝）、完工（红）数量趋势
先给大家看一句话：
我查了一下百度，这句话通常的中文翻译是：
牛市在悲观中诞生，在怀疑中成长，在乐观中成熟，在兴奋中死亡！
澳洲的房市绝对不是一个统一体，每个地区，甚至每条街道都是一个独自的房市系统。对于悉尼、墨尔本和布里斯本而言，我认为三地的整体房市并不处在兴奋期中，而是正在怀疑和乐观中徘徊。
澳洲央行、审慎监管局等政府机构的风险调控还是做得比较到位的，有效地防止了投机性房市的蔓延。
在澳洲，住宅投资房产是一条重要的财富积累渠道。房产投资者要做的首先是把握住大方向。然后在做具体投资决定的时候，一定要做足功课，全面分析，尽可能地规避投资过热区域。最后，果断出手！
