"购地建房”在澳洲是最为普遍的一种购房形式，一般建筑商会提供几种标准的房型图，供买家选择，澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸，而且这些标准房型图，事先建筑商都已经获得的政府的批文，土地交割后，马上就可以启动建房的程序，建筑商一般都可以掌控整个建筑周期，通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。因此，“买地建房”对买家还是有相当吸引力的，并且土地是永久产权，可以世代相传。

在澳洲，买地建房需单独签署两份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同；在所有澳洲当地开发商的房产类型中，有近60%的房子是属于这种类型，尤其以维省最为普遍，因为维省容许买家只承担土地价值的印花税，如购地后才盖房，就可省回建筑房屋印花税。

一、海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据

“外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解”第3条有明确的规定：非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。简而言之，普通海外买家获得申请后，可以澳大利亚购买空地后再自建别墅！

二、在澳大利亚买地建房的两种常见方式

目前市场上买地建房大致分为以下两种情况：

购买独立空地：由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下，造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元（约300-500万元人民币）。

举例说明：一块价值90万澳元的独立空地加上相关咨询、设计、申请、法律及建造费约60万澳元共计150万澳元，如果购买同等类别的全新独立别墅则可能需要 200万澳元以上的费用。

小区分地：在与国内小区非常类似的别墅生活区内，买家选择、购买土地，然后交由开发建造商负责统一承建（land and house package）。当然，买家也可以选择自己喜欢的户型，投入的时间和精力也相对较少。

三、买地建房的主要流程

第一步是选择土地

这其中要注意一些细节，包括土地的位置、地势是否平整、尺寸大小，最好别太过于不规则，其中宽度是重要的衡量标准；另外还要注意土地地下管道分布及火险等级指数等。这些很有必要请专业团队提供服务。

在选择买地的区域时，房天下海外房产网置业专家建议您首选政府规划区域。在选地的时候，要特别注意政府规划区，隔条马路，可能这块地属于政府规划区，其周边配套（比如学校、交通、医院等）更完善。

第二步就是根据土地尺寸来设计住房，然后择日动工开建。

这个阶段需要注意的是，一定要选择质量和信誉度好的建筑商，留意建房规则要求，选择符合土地尺寸的合理住房宽度以及市内空间布局，另外还要跟建筑商在合同中确认最终造价和交房时间及标准。

四、在澳大利亚买地建房的好处

节省印花税

无论是哪一种方式，在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如，买一套70万澳币的公寓房，需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下；买一栋100 万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房，假设土地价值45万澳元，房屋造价为45万澳元，买家只需支付45万土地价值的印花税（建造部分无需缴纳印花税），约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。

初期投入较少

此外，买地建房只需较少的初期投入，并且可以分期付款，对于买家而言，准备资金的时间就比较充足。购买土地只需地价的10%作为订金，即4.5万澳元（约 27万人民币）。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期，以确保自己有足够时间来准备剩余资金，办理贷款事宜。

可自选户型

在购买土地的同时，买家也可以选择自己喜欢的户型，与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付造价的5%作为订金，及2.25万澳元左右（约13万人民币）。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。

买地建房中遇到的问题一览：

问题一：澳洲置业怎么样选择House？

一手HouseVS二手House，和公寓一样，House也有新房和二手的区别。究竟是买哪一种好呢？

House的价格=土地的价格+房屋的价格

大家都知道，House增值的不是上面的房子，而是土地。决定土地价格最关键的因素还是location 和这块土地上能允许建造的生活空间的大小。Location大家都了解，不同的区，不同的街道，价格都千差万别。土地所属的zoning, 面积，面宽，朝向，出房率，平整程度，形状， road access，有没有easement等等都是需要综合考虑的。

房屋的价格由房屋结构，材料和人工成本决定。

现在的全新House，要么是偏远地区的land house package。要么是买下现有土地推倒重建的项目。如果是真心认可那些偏远地区，那选择land house package 没有问题；推到重建的项目意味着至少比邻居家多花40-60万买房子，土地和建筑造价都花费不少，没有太大意义。多嘴一句，在笔者看来，townhouse和villa 和底楼带院的跃层公寓没区别，土地的价值完全没有体现，价格还没有优势。除非是有稀缺性或者特殊的客户群体，类似city附近区域的terracehouse. 希望大家不要盲目选择townhouse和villa，仅仅因为带地。

二手House的最大优点是选择面广，不管哪个区，哪条街，二手House的选择都比较多，这个是House的主流市场。买二手House是一个漫长的过程，合适的suburb, 合适的价格，合适的大小，在悉尼今天火热的市场下，已经不太有慢慢考虑的时间了，往往是你还在想怎么和vendor讲价，别的买家已经恨不得加价beat你的，更不要说膈应人Auction。为了赶快入市，很多人买的House并不是自己最满意的。但是毕竟House一般都是自住的，是自己要住好多年的家，一定得符合自己的要求和审美。这种时候就有两个选择：1. 推掉重建 2. 翻新、加建扩建。

问题二：加建还是新建？

现在来分析一下这两种选择的优劣。

自己建House的好处：完全满足自己的需求和喜好

自己建House的缺点：在施工过程中，如果要贷款，需要支付其中所产生的贷款利息。施工过程一般为半年到1年，还需要承担施工过程中，自己租房所产生的费用。

什么人适合选择自己重建House呢？

老房子从结构到设计没有任何可以保留的意义，对自己心中的house有执着的追求和向往，经济情况允许。

还有一种大部分人选择的，比较适中的选择。 Alteration + Renovation

虽然从每平方米造价来说，extension肯定是比新建贵，但是因为保留了一部分原有结构，整体工程造价还是比新建便宜不少的，尤其现在有很多extension的时候户主可以居住在房屋里面，加建工程不影响户主的日常生活，是现在大部分人理性选择后的结果。

Extension 也有很多种类，二层的加建肯定是比平层的加建每平米造价高，但是加建二层会是房屋品质有一个比较大的提升，在resale的时候也比较有优势。

现在很多人说的granny flat是加建里面最简单和常见的一种，属于affordable rental house, 只要土地面积，现有建筑面积合适，所有house都是可以加建granny flat的，grannyflat 和普通加建的最大区别在于面积不能大于60平米；有独立的access；有独立的living, kitchen 和toilet。

总的来说，是新建还是加建真的要根据自己的经济能力，时间成本谨慎选择。

问题三：审批过程是怎样的？

两种不同的审批途径

1. 报council 审批

报council 审批一般分为DA（development application）和CC（construction certificate）两个步骤的。DA 属于报建申请， CC就是施工许可了。DA里面涉及的主要都是建筑设计的内容，CC里面就有很多engineer 要参与进来，是builder最后施工时候依照的施工图纸。施工完成时候拿到OC（occupationcertificate）就可以入住了。

走council 报批，每个council的要求会略有不同的，在council 网站上可以查询最基本的一些信息，一般都是在LEP（local environmental plan）和DCP（development control plan）

LEP是和土地有关的信息，大家可以根据自己的地址查询地块的情况，比如：

- zoning 土地性质

会告诉你在这块地上可以建什么，不可以建什么。常见的有R2、R3、R4几种，分别对应的是：可建house、vila/townhouse、unit/apartment，最常见的是R2low density residential低密度住宅区, 就是一般建dwellinghouse的地，可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat.

- Height 限高

- FSR floor space ratio 容积率

容积率是建筑面积除以土地面积达到的比值。每个council 要求不一样，和土地面积有很大关系，一般来说土地越小容积率越大，土地越大容积率越小。

- minimum lot size, 这个是和分地有关的。

- 其他一些类似于heritage,flooding的一些信息。

* 强烈建议买house之前，先查询地块的基本信息，免得买下以后发现和自己想象中的计划有出入。或者去咨询council的townplanner. 一般来说关于土地的zoning的信息在买房合同里面都有，是叫planning certificate 149. 大家一定要仔细看了

一些特殊的zoning （雷区）

Bush fire zone

几年前有个客人的高大上房子就是因为在很严重的bush fire zone, 所有窗子需要加很密的金属网，全毁了，整个一个监狱的感觉

Flooding zone

一个Wentworth point的真实案例：在几年的工作中，这个是唯二的DA没有批下来的case. 故事是这样的，客户从政府手上买了一块地打算自己盖house, 但是后来和council的接触中发现这块地属于deep flooding zone, council 的政策是不允许盖任何建筑的，只能当作露天洗车停车场一类的用途。我们的设计各种改，council 各种拒绝，客户各种不爽。最后没有办法，政府以原价回收这块土地。

有些在比较轻微的flooding zone 是没有问题的，不叫严重的需要做flooding report, $3000多，真心是不便宜，而且可能对设计会有不好的影响。

Heritage zone/conservation zone

Heritage 需要确定的是有没有属于heritageitem的东东在地块上，如果有，对不起，那就是完全不能动。如果属于conservation zone ,相对好一些，一般是前脸不能大动，后面可以加建，总的原则是不能改变街道面貌，前脸的变动也要符合之前的风格等等，具体的每个council的要求不一样，喜好也不一样。设计到heritage的地，有时候也需要出heritagereport的，价格也是不便宜。

DCP 就是详细的设计规范了，包括建筑风格，建筑密度，绿化率，边距，交通，日照，隐私等等一系列的问题，设计的时候所有因素都要综合考虑到的。因为涉及的太多，每个council要求也不一样，在这里就不一一细说了。

2. 报accredited/ private certifier 审批

这种就是我们平常说的CDC，其实相当于DA combine CC 的一种快递审批途径。特点就是速度快，一般2周申请就能下来。

不是所有项目都可以申请CDC，CDC对土地的大小有要求，是需要450平米以上8米以上面宽的地，不能属于heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以，对环境影响很大的，比如海边的一些地也不能申请走CDC。

如果确定可以走CDC，遵循的设计规范是NSW housing code, 和报批council 遵循的regulation会有不一样。在可建面积，高度，容积率，边距等等很多问题上都有出入，所以客户是应该根据自己的实际情况选择的。

总结：选择走council 还是私人审批师需要综合考虑地块的信息，所属council的情况，自己的目标和时间成本决定的。