【土澳思维】的朋友们，

我已经连续说了十几天的税务了，你们天天读税务的文章难免会有“视觉疲劳”。今天，我们换一个话题，我在本月19日那天的讲座上也会讲到：

父母担保贷款

在澳洲买房“拼爹拼娘”的终极办法就是，父母帮您付全款。如果您是这类的读者，恭喜您，今天的文章就不用看了。

过去的三年，悉尼和猫本的房价涨得厉害，导致很多考虑首次置业的年轻人被房产市场渐渐地淘汰。在这些人群中，有一部分人的存款还是比较可观的，可惜存款的增长速度永远比不上房价的增长速度，所以无论他们如何努力地存钱，都存不到房价20%的要求。

为什么20%的存款如此重要？通常情况下，如果您的房贷总额超过了房价的80%，就需要缴纳昂贵的银行保险，英文叫Lenders Mortgage Insurance，简称LMI。LMI这个保险可不是保护您的，而是保护银行的。换句话说，您帮银行交保费。

这里再加一句，80%的房贷比例适用于大多数的情况。不少银行针对部分专业人士，如医生、药剂师、律师、会计师等，这个百分比可以提高到90%的房价。【土澳思维】在今后的文章可以详细介绍一下专业人士的贷款，今天就不细聊了。

看到这，您可能会说，不就是个保险费嘛，那就交呗！主要的问题是，LMI虽然是一次性的缴费（不同银行费用不一样），但可以肯定的是，LMI绝对不便宜。以下表格是某银行的最新LMI费用：

大家可以看到，决定LMI保费高低的是贷款比例和贷款总额。我举几个例子，您就一目了然了。我们假设在新州买一套70万的房子，LMI保费如下：

85% 贷款比例：70万*1.17%=$8,190

90% 贷款比例：70万*2.41%=$16,870

95% 贷款比例：70万*3.74%=$26,180

再加上新州9%的保费印花税（维州 10%，昆州9%，堪培拉4%，西澳10%，塔州10%，南澳11%，北领地11%）

85% 贷款比例：$8,190*1.09=$8,937

90% 贷款比例：$16,870*1.09=$18,388

95% 贷款比例：$26,180*1.09=$28,536

不便宜吧，以上的费用可以一次性交完，也可以打进总的贷款额度里，交利息。

对于有经验的房产发烧友来说，巧妙地应用LMI是完全可行并推荐的。所以LMI并不是“恶魔”。对于存款不够的首次置业者来说，如果可以“拼爹拼娘”，就能省去这笔费用。

家庭担保

根据国民银行2015年的最新调查，使用家庭担保房贷产品的人士，有73%在20至29岁。可见父母为了让子女赢在房产投资的起跑线上，也是豁出去了。

“家庭担保”是对这一类银行房贷产品的统称，每个银行的担保产品其实不太一样，英文的叫法也多种多样，如 Family Guarantee，Family Pledge 和 Parental Guarantee等等。下面我们举两个有代表性的银行例子，您就会理解一些不同之处了。

圣乔治银行 Family Pledge

父母、兄弟姐妹、儿子女儿可以是担保人。叔叔、婶婶、祖父母和非家庭成员通常不可以成为担保人。

担保人的房产必须有足够的资产，比如，小明买一套60万的房产，只有3万刀的存款，要借57万，贷款比例达到95%，如果没有父母的帮忙，需要交昂贵的LMI。如果父母的房产里有足够的资产余额，就可以帮小明作担保，把总的房贷比例降到80%，免掉LMI。

在这个例子中，父母需要用自己的房子做抵押：

570,000/(600,000+X)=80%

X 就是担保额度， 等于$112,500。

圣乔治银行的担保产品不会审查担保人父母的收入。银行只看小明的收入有没有能力贷到57万，就可以了。

如果担保人父母的房子还有房贷的话，有些银行要求父母的房贷必须是同一家银行（如西澳银行 Bankwest），但圣乔治银行的担保产品允许父母房子的房贷是其它银行，只要这个房贷不是所谓的反向抵押贷款产品（reverse mortgage）就行。

联邦银行 Family Security Support

跟圣乔治银行一样，联邦银行也不要求担保人的收入。联邦银行允许父母、兄弟姐妹、儿子女儿、祖父母，甚至前妻前夫（有意思），非家庭成员通常不可以成为担保人。

担保人父母的房产必须有足够的资产，如果担保人父母的房子还有房贷的话，联邦银行的担保产品也允许父母房子的房贷是其它银行。

跟圣乔治银行不同，联邦银行通常采用80/20分割法，还是上面的例子，小明要借57万，联邦银行等于用了两个房贷：

80%分割：$600,000*80%=$480,000 【小明的房子做抵押】

20%分割：$120,000 【父母担保12万，小明的房子以及父母的房子一起做抵押，由于小明有3万的存款，这里只贷9万】

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目前大多数银行的家庭担保房贷产品不是像第一个例子，就是像第二个。大家这里知道原理就可以了。家庭担保房贷产品确实为想踏进房市的置业者们开辟了一条“捷径”。

最后，我只想说，作为担保人，特别是父母，在决定给子女做担保的时候，心中一定要有数，必须对子女的工作稳定性和理财能力做一个评估，预防不必要的风险。

好了， 我们明天继续聊，感谢捧场！