澳洲的房地产从春天走进冬天了吗？

房价要崩溃了？

房产投资人要赔的血本无归了？

你会成为楼市泡沫的接盘侠吗？

生活在布里斯班的各位，都亲眼的见证了布里斯班即将迎来公寓式楼盘的繁荣时代。住宅模式的变化以及生活方式的变更都在稳步的进行中。

房市一片大好，

投资一片光明的时候，

自然会有质疑的声音。

前几日，澳媒出了条题目为：“澳洲央行（Australian reserved Bank  ）对房地产市场敲起了警钟”的新闻。

一时间，舆论哗然。

对于这条新闻的解读，直接变成了：

澳洲的公寓市场已经供过于求，

房产泡沫一触即发。

而这样的言论使得一些购房者开始退却，因为购房者担心房价会在未来几年下跌。

那么，澳洲央行（RBA）真的给澳大利亚的地产敲警钟了吗？

是的，真的敲了。

但是你不知道的是，他们其实经常在敲！

任何自由的市场都会有着不同的声音，有人唱好，就有人唱衰。当房市过于繁荣的时候，RBA就会开始敲警钟。翻找几年前的新闻，你就会发现RBA已经不止一次的这样的警告过了。

以中国为例来看，银行也是各种警告楼市泡沫，经济学家各种分析20xx年，房价崩盘。但是好像无论你唱不唱衰，房价都一直在哪里，一直增长。

那么，从纸上谈兵的数据预测到客观真实的市场反应，

中间到底差了多少？

1：布里斯班未来建造太多公寓，供大于求！

数据：

房地产研究集团CoreLogic RP Data预估，未来几年布里斯班将有44500套房产，而布里斯班根本没有那么多新增人口，绝对的供过于求的担忧。

真实数据：

CoreLogic的研究中一个不清晰的信息： 这些公寓的供应量是根据批文上的数量，而不是实际交房的数量。

假设“44500套” 成立，当然并没有官方数据确定

这些房产可能包括计划中，拿到批准和正在建筑的，

但是，并不是拿到批准的项目就一定会建

因为一块地或者项目，就算申请拿到批准，也有可能售出另作他用

但是，要说这些房产将百分百交付是非常荒谬的。”

按照一般的规律，真正能交房的可能占少数，因为银行精准的审核制度，对开发商的严格要求，不是所有的开发商都能从澳洲银行中得到资金。加上目前严格的借贷标准，更加抑制开发楼盘进入批准阶段。

根据Brisbane Development 网站地图显示，红色标记是计划方案，绿色是批准，蓝色是在建项目，紫色是政府大型计划。

所以我们可以清楚看到，到底有多少公寓是真正可以供应给人们的，人云亦云其实并无意义！

（Brisbane CBD area)

市场反应：

一半以上的批文不会通过，一半以上的房子不会建成。未来两年预计有4万多套新房的布里斯班，实际只有2万套。

而未来两年的人口增加预测，预计17年突破2400万人口，然而2016年2月16日的数据显示已经达到2400万+人口。

根据以往来看，澳洲人口由2200万增至2300万的时间是四年半。

2：买房成本太高，又是FIBR，又是加高印花税，还限制贷款了。

数据：

目前澳洲方面在收紧政策，从海外买房要申请FIBR，后来又要加高印花税，甚至是海外贷款也越来越严格了，这说明了澳洲地产限制海外投资，控制房价。

真实数据：

加高印花税以及海外贷款的严格，从一定程度上也证明投资市场活跃政府想加大收入。因为如果真的控制房价，限制海外投资的话，直接把整个通道关掉岂不是更加省事。

然而事实上，从来没有任何政策或者风声说要关闭海外投资。而且在政府极力提高海外投资的情况下，房价还是再涨。

市场反应：

近几年来，似乎一直有政策在提高海外买家的门槛，但是随着房屋短缺越来越严重，该卖的房子还是在卖，改涨的房价也还是在涨。

其实拿国内举例，前几年国内的楼市限制第二套房，并且提高税率，限制贷款额度。然而，房子买不动了吗？房价跌了吗？

3：布里斯班公寓没有优势。

数据：

布里斯班的公寓时代是虚假的繁荣。房子太多，供过于求。

真实数据：

每年大学毕业生数量在35000+人左右，这代表了这些人步入社会，也代表了之前步入社会的年轻人又工作了一年。

从2016年的国际留学生中就可以看出，澳洲的留学生相当的多。

而年轻人初出社会，意味着成家立业在即。买房子是必须的。而公寓是比较适合新生代的。

市场反应：

对于年前人来说或者是首次购房者和投资者来说，公寓式楼房“具有吸引力且价格实惠”。

考虑公寓的位置和价格，对于首次购房者和投资者来说是绝好的选择，

很多年轻人以及刚刚参加工作的毕业生来说，他们不想住在独栋房子里，也不想住在郊区，他们想住在城里，所以只要有毕业的年轻人，那么公寓将会一直受欢迎的。

CBRE Young Team