经济发展、物业供求、利率变化以及租务市场为推动住宅市场的4个基本条件。踏入2016年最后一个季度，我们回顾一下今年澳洲经济环境的变化，以判断澳洲住宅市场的风向。（以下图片以及数据来源于Reserve Bank of Australia）

一、澳洲GDP

        从2015年中至今年7月，澳洲GDP年度增长率从2%回升至3.3%，经济呈持续增长态势。截止目前，澳洲在過去的25年中未曾发生过经济衰退。（以下图片以及数据来源于St George Bank，ABS）

二、失业率

        澳洲失业率从2015年6月的6%逐步回落至2016年9月份的5.6%，到达过去两年半以来的新低点。预计圣诞节假期后，澳洲失业率将进一步下降。（以下图片以及数据来源于www.tradingeconomics.com, Australia bureau of statistics）

三、澳洲国民收入

        澳洲国民平均收入从2012年至今稳定上涨，2016年9月数据为$1,161澳元/周（兼职+全职）。如只以全职人士收入统计，国民平均收入则为$1,516澳元/周。同时，澳洲人民的储蓄比例达到收入的8%。（以下图片以及数据来源于www.tradingeconomics.com, Australia bureau of statistics）

四、通货膨胀率

        2016年9月，澳洲通货膨胀率为1.3%，对比本年初的1%略微上升，物价保持稳定，国民并无通胀压力。澳洲通货膨胀率的健康指标为2%~3%，目前仍存在调整空间。请注意，房地产的增长率并不纳入通货膨胀率之中。（以下图片以及数据来源于www.tradingeconomics.com, Australia bureau of statistics）

五、基准利率

       本月澳联储公布基准利率维持在1.5%，为澳洲开国以来的历史低位。目前NAB的标准浮动利率为4.79%，三年固定利率为3.89%，可见银行预留了降息的空间，低息环境仍会维持12至18个月。据St George Bank报告称, 鉴于目前通货膨胀率仍处低位，明年中澳洲有机会继续降息0.5%。（以下图片以及数据来源于St George Bank）

六、澳洲人口

         过往的65年里，澳洲人口持续强劲增长，过去5年累积人口增长率达7.8%，为众发达国家之最。截至2016年3月31日，澳洲人口为 24,418,056人，年增长率达1.4%，即增长了372,640人。其中，自然增长161,573人，净移民迁入211,068人。如以三口之家计算，则每年新移民对物业的刚需为7万套。反观住宅物业年供应量在过往的30年中保持平缓，年供应量均维持于4万至6万套之间，至今仍累积着物业补给缺口，供不应求的情况仍持续。（以下图片以及数据来源于CoreLogicRP Data）

七、澳元兑美元

       2016年澳元兑美元徘徊于US$0.7462至US$0.7703之间。美国财政部抑制加息步伐，有助澳元保持强势；而中国货币以及财政政策趋向稳定，支撑澳元保持稳定，预计澳元兑美元在未来12个月仍徘徊于US$0.72至US$0.76之间。（以下图片以及数据来源于St George Bank）

八、澳洲经济结构

       2016年，澳洲的服务业占总体GDP的58%，是澳洲经济顶梁产业，其中包括教育、旅游、餐飲、金融等的营收。一直被外界视为澳洲支柱产业的矿业，实际上仅占GDP的7%。其他主要产业还包括建筑业占9%，制造业占7%，零售业5%。澳洲独特的经济结构支撑其GDP在全球金融危机环境下仍保持稳定显著的增长。（以下图片以及数据来源于Global Macroeconomic Research）

        随着出口、服务业基建的持续增长以及矿产价格在2016年已出现强劲的升幅，经济预期将保持稳健发展态势。

      《澳洲物业市場回顾及展望》的下集，将与大家分享澳洲今年经济环境变化对物业市场的影响以及主要城市的住宅市场展望，敬请留意！

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