上周末，政府宣布将放宽海外买家的购房要求，即转售的公寓不算二手房，海外买家可以购买这些转售的楼花。

在宣布新政时，财政部长还提出了一个大众熟知的论调：海外购房投资者的入市能够刺激澳洲住房供应量，从而让房价控制在让更多的购房者能支付的范围。

此观点和房产发展协会的想法如出一辙，他们的重点在于让政府拿出更多的土地解决复杂又长期的房价问题。

其实，房产研究者在次之前也谈到了这个问题。但他们的研究结论是，政府目前无法解决整个澳大利亚高房价的问题。政府关注的焦点在于房地产行业内那些隐形的利益和更有利的解决方案。

目前，海外投资规则一套是简单的监管规则，由住房供应和全球竞争力决定。

 不是所有的海外投资者都一样

海外购房投资者是个庞大的群体，他们之间存在巨大的差异。

从全球来讲，有四种海外投资群体。其中，中国被定义成了资本正在扩张的国家，中国投资者被称之为新中产阶级；剩下的三类群体通过一次性支付能力来进行了划分：高净值人士拥有超过100万美元的可支配资产；超高净值人士的资产持有量超过3000万美元；富豪级投资者拥有至少5000万美元的可支配资产。

在澳大利亚，市场需要对各种投资群体行为具备迅速的反应，因为不同的投资者会以不同的方式影响城市。

监管海外投资者、售价及资本

海外资本如何影响当地房地产市场取决于投资者是谁，投资的房产以及资本渠道。

海外投资者的涌入并不总是和新移民有关。这些海外投资者通过不同的方式影响着当地建设以及房屋供应量。

四种投资群体对城市的影响也有巨大差异。

富豪级投资人士是最自由的一类投资者，他们的房产分布全世界各大城市。Rowland Atkinson 认为，这类投资者对社区以及周边邻居的影响微乎其微。

超高净值投资者可能会在偶尔在购买的某处住宅居住，高净值投资人士以及新中产阶级则会长期居住，他们和社区及周边邻居会产生粘性。

同时，海外购房者的个人动机也很重要。

在澳大利亚，海外投资者购房动机多数基于移民计划、下一代教育以及澳洲房产市场的稳定性。

因此，谁在投资，他们的身份将塑造的社区、城市、甚至国家的未来。

比如，在伦敦集中了超高净值投资者的社区入住率可能很低，这些区域的商家会因客流量稀少而难以维持下去。

然而，新中产阶级和高净值资产人士则有可能改变社区乃至城市的社会结构、教育机构以及就业前景。这种改变可能是好的也可能不好。

国际数据表明，一些投资者将使用他们的住宅，其他投资者会将其出租，那些购买数百万美元房产的投资者也许仅仅只将其作为资产。

因此，海外投资者对房屋供应量的影响与他们的投资行为，在澳洲的投资资金以及投资方式都有关系。

澳洲需要更多样的海外投资规则

城市房屋供应量与全球竞争力的争论点聚焦在海外购房投资者身上。但目前这两者的数据都较为单一，未来需要有更多的观点、政策以及数据才能下结论。

海外投资者在澳洲置业能对本地经济起到促进作用，同时通过有针对性的技能移民和商业发展有助于增加住房供应量和就业。

政府需要清楚了解海外投资者是如何重塑了城市。其中包括，海外投资者如何影响他们所居住的社区；开发商如何改变他们住宅建筑来迎合海外投资者需求；学校如何为海外学生提供教育;以及在某个区域首次购房者的体验感。

（本文来源于《全球房产政策》期刊关于全球房产的社论研究）

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由澳洲房产大全编译