【房市指南】想顺利拿到购房贷款一定要避免的7大“雷区”！

2016年11月17日 澳洲优销地产

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引言  据The Age报道，想要分辨一处房地产的好坏，其中一个好办法就是观察投资借贷方的态度，因为借贷方需要确保投资稳妥从而保障自身利益。专家表示，银行不愿贷款给存在风险的投资者，具体总结起来，这类资产可以归纳为七类。

房地产信息网站Domain网采访了多名业内人士，总结了银行不愿提供贷款的7种房型。

1. 面积小于40平方米的公寓
40平方米只是一个大约数，不过多名业内人士表示银行不会青睐面积过小的公寓。

WBP地产集团地产咨询主管Greville Pabst解释：“这种户型太小了，可销售性太低，银行不会喜欢。如果说银行有可能需要接管这种小户型的话，他们更希望拿回自己的贷款。”Finder.com.au网站理财专家Bessie Hassan指出：“一般来说，公寓的面积起码要达到40-50平方米，不算阳台和停车位，这样才好得到贷款。”没有分割卧室的“工作室”型公寓就会比较难得到贷款。

由于维州政府最新宣布不规定最小建筑面积，所以住房面积对墨尔本的买家影响最大。

2. 学生公寓和服务型公寓
Pabst表示，银行通常会认为带有商业性质的住房更具风险，其中包括学生公寓和服务型公寓。“举例来说，如果政府调整了移民政策或者留学生准入数量——这些都是银行无法控制的因素，那么银行的资产就会受到影响。”

此外，他表示，服务型公寓通常由企业运营方承租，这也是银行无法控制的因素。大部分服务型公寓出售时还包含家具，这也是银行担忧的一个因素。

3. 社区“恶劣”或“有风险”
Hassan表示，如果某处房产所在区域犯罪率或失业率高企，也会引起借贷机构警惕。“譬如澳洲国民银行（NAB）去年就宣布限制某些地区的贷款价值比率，因为担心该地区的房地产买家违约，而且当地房产销售竞争力很弱。”

国民银行当时宣布悉尼内城的Glebe到西南区的Cabramatta“出现明显的信用恶化”。房地产及金融投资咨询公司Empower Wealth负责人Ben Kingsley表示，矿业市镇也是银行警惕的对象。 

4. 所在市场供应过剩
安保资本（AMP Capital）首席经济学家Shane Oliver表示，这种情况多见于大城市的内城区。“银行担心，这种地区的楼市容易崩溃，导致当地房地产买家的脆弱性大增。”他表示，买家购房之前应该考虑房型的稀缺程度。“千篇一律的公寓稀缺性过低。千篇一律的话意味着销售表现不会太好。”

房地产中介机构Jellis Craig首席执行官Nick Dowling表示，与大型项目相比，专注精品户型的小型楼盘更具有投资价值。

5. 房产所有权复杂
业内人士表示，分层所有权、公司股份所有权和共同所有权的房地产都会让银行非常警惕。Pabst表示：“目前银行对这种所有权复杂的房产都会非常小心，因为这意味着银行无法享受优先权。”

6. 建筑结构问题
业内人士建议不要购买遮掩过多的房屋，因为无法证明建筑的完整性。

Hassan表示：“申请贷款的时候会非常麻烦。如果房子存在结构或者其他方面的问题，例如不符合建造规定或者包含石棉，就会让借贷机构非常谨慎，因为房子可能很难销售。”

7. 地理位置风险
房地产中介机构Starr Partners首席执行官Doug Driscoll表示，借贷机构目前越来越关心房产的地理位置，例如是不是坐落在沼泽地或者海边。例如，悉尼北部海滩今年就遭受严重风暴，多处房产损毁。 

“银行肯定不希望你的房子在几个月之内就毁掉。”他表示，自然灾害的频率现在也列入了借贷机构风险评估的一部分。

相比投资股票的高风险，投资房产的风险相对较低，不过这并不意味着没有风险，投资都是有风险的，所以在购置房产之前做好周密的调查才能确保万无一失。

要了解房产所处的市场，以及开发商的信誉和相关资质，要购买产权清晰的资产，避免落入不必要的麻烦中去。

同时，也要考虑所在市场是否有房屋供应过剩的风险，房屋一旦供应过剩，房价就不会大幅增长，所投资的资产也不会带来更多的收益。
*资料来源：GOLDMATE 中联集团
*澳洲优销地产采编报道
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