转自“澳洲财经资讯”

在澳洲，增值税CGT（capital gains tax）并不是一个独立的税种，它是收入所得税Income Tax的一个分支。很多投资者在增值税上的第一个问题就是：“我卖房子，税务局真的会知道吗？” 这个问题的答案是：一定知道，而且澳洲税务局会从1985年开始查起。 所以，一定要清楚澳洲的房地产增值税怎么算，因为卖房的时间可能会对交多少税产生很大的影响。澳洲的增值税具体的计算方法如下：

海外人士房产增值税

澳洲人士房产增值税

关于增值税的一个最普遍的误解是：增值税按一个统一税率征收。但事实并非如此，增值税是1985年9月20日开始实行的，因此在此之前买到手的房地产再出售时不牵涉增值税的问题。增值税的折扣是1999年9月21日开始的。对于买到手后一年以后再出售的房地产，可以享有50%的折扣，需要注意的是海外人士不可以享受五折优惠。

如果海外人士在2012年5月8日以后购买的投资房，然后卖房之前的所有时间里都保持着海外人士的身份，那么卖房所产生的资产增值就不享有五折优惠。

作为自住房的遗产增值税

大多数人知道自住房出售时不需交增值税，但许多人不明白对其它房地产，如作为遗产继承者，有特殊的适用规则。对于继承房地产不需要付增值税——除非将房子卖掉，直到出售此房子时，才需要付增值税。

“在澳洲，没有死后的责任追究，因此房主去世后的遗留下来的住房通常不需交增值税”， Bill Nussbaum税务公司的总经理Mann Judd 说，“然而，有一些重要的规则需要考虑，以确保免增值税的资格不会丢掉。”

增值税是从1985年9月20日开始的。Mann Judd表示，如果遗产房是当初在1985年9月19日或之前买的，那么下面的规则适用：

1.如果房子是在房主去世后两年内出售，免增值税。

2.如果是在两年以后出售，如果符合以下条件，仍然免增值税：

   A. 没有用房产获利，即没有出租过；

   B. 该房是房产继承者的自住房，去世者的配偶，或其他人根据遗嘱有居住在这里的权利。

如果去世的房主当时买房子时是在1985年9月19日之后，作为自住房买的，那么需要进行较严格的审查，方可判定该房在出售时是否需交增值税——必须满足所有上述所列条件。此外，该房产必须是留下遗产者居住的自住房，并且没有用以产生任何收入。

作为投资房的遗产增值税

总的来说，如果是根据遗嘱把房产转给受益人的话，没有增值税的问题。当受益人最终出售此房时才需要较增值税。房子的基价根据以下计算：

?对增值税实行前的投资房，房子的初始价值按去世时的市场价值计

?对增值税实行后的投资房，房子的初始价值按死者当时买房时的实际花费计

?50%的增值税折扣仍然适用，如果房产继承后超过12个月再出售的话

投资房产的增值税

增值通常构成投资房产收益的一大部分。总的来说，投资者需要对增值交税。关于什么情况下应交增值税，交多少，规定并不是直截了当的，特别是当投资房产最初曾经作为房主的自住房的情况下，或者房子在出租了一个时期后又成为房主的自住房。最根本的原则是，一个纳税人的自住房是免增值税的，而一个纳税人只能有一个自住房。

1.“六年法则”

在房主迁移到另一个城市或海外的情况下，自住房出租了出去。或者房主自己去租房住，而将自己拥有的房子租了出去。这种情况下，自住房不再是自住房。而所谓的“六年法则”在这种情况下，允许房主在最长六年内继续把此房产当作自住房来对待。

如果在房产租出去一段时间之后，房主又搬回去作为自住房住，如果后来此房又出租出去的话，六年的时间重新起算；如果“六年法则”被违犯了，即房产出租超过了六年，那么在六年内增值税的部分可以减免。

2. 特殊法则

除了“六年法则”，还有一个特殊法则，适用于自住房在1996年8月20日之后首次成为产生收益的情况， 该特殊法则关系到如何确定房产的初始价值。 为了计税的目的，房子的价值按首次租出时的市场价值计算，而不按当初买房时的实际价。

如果房产最初是按投资房出租出去的，然后在房主拥有此房期间的一部分时间又变成了房主的自住房，那么只能享受部分的自住房增值税减免。如果房产最初是作为出租房的，那么到最终出售时的总增值将按比例减少，视房主将房子作为自住房的时间长短而定。

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