士绅化（gentrification）是一个城市地理学的术语，指的是城市演变过程中的一种现象——一个较为贫穷的内城区内涌入一批较为富裕的居民，随后这一区域房屋开始升值，导致区域内低收入家庭无法负担继续租住、小生意难以维持经营，这部分人继而渐渐被挤出该区域，最终该区域彻底变为一个中产阶级社区。
抓住了士绅化，就抓住了一个城市里的中产阶级们的住房脉搏，也就抓住了这样一批人曾经从哪来、现在正在哪、即将到哪去的答案。
士绅化：城市化3.0
对于大部分中国人来说，”城市化“（urbanisation)既是我们可以每天都在新闻上听到的高频词，也是日常生活中可以亲眼捕捉到的现象。但对于许多发达国家、尤其是其中那些著名的国际大都市来说，“城市化”已经经历了一个轮回。
和我们所了解的一样，城市化指的是农村人口大量向城市聚集，高度城市化之后随之而来的则是“逆城市化”(counter-urbanisation)：由于对住房面积和生活质量的需求、内城区产业升级等原因，市区人口开始向郊区扩散，郊区人口也选择外迁到更远的区域，城市外沿不断拓展。
在“逆城市化”到达相当程度后，随之衍生出了一种叫做“郊区城市化”，或简称“郊区化”（suburbanisation）的现象——由于城市人口大量外迁至郊区，而这部分人又需要城市生活的种种便利，于是造成了郊区的配套设施飞速发展，变得更像城市，形成我们俗称的“卫星城”。
▲ 1903年，英国在伦敦以北56公里处的郊区规划建设的世界上第一个田园城市式的卫星城莱奇沃斯(Letchworth)。
在逆城市化和郊区化之后，一些城市为了避免老城出现“空心化”问题，开始进行内城区改造，通过文化复兴的手段使得老城重焕生机，这一过程被称为“再城市化”(re-urbanisation)，这其中较为常用的策略包括将废弃的仓库、码头、厂房等改造为极具后现代风格的文化展厅、咖啡店、步行街、同性恋社区等。
在再城市化的过程中，随着内城区的改造，基础设施、城市治安和街道形象等各方面渐渐好转，再加上内城区某些特定区域的房价较低，种种原因导致了中产阶级，尤其首次置业者开始自发进入内城区，将原本破败的、贫穷的社区渐渐“和平演变”为新兴的、富裕的中产阶级社区，这个过程就是“士绅化”。
士绅化在悉尼
毋庸置疑，悉尼市中心自然是最初城市化的产物，而像Castle Hill这样远离市中心的繁华区域，是在过去二十年间不断逆城市化和郊区城市化的产物。
▲ 上世纪80年代的Castle Hill。
至于再城市化和士绅化，这一现象在悉尼的内西区表现得尤为明显。
个中典型是距悉尼市中心只有4.7公里的Balmain，这里如今是一个三面环水、美宅林立、备受本地高级中产推崇的高尚社区，独栋屋中位价$1,725,000，公寓中位价高达$1,030,000。但直到30年前，这里还是一个犯罪率居高不下的“烂区”，富裕的市民对这里避犹不及。
▲ 1968年的Balmain。
然而，随着郊区房价的不断走高，中产阶级们重新发现了Balmain这个环境优美、通勤便利的地方，一块块便宜的地皮被买下，一栋栋漂亮的别墅被建起，今天的Balmain，早已无从寻觅曾经的贫穷和罪案。
▲ 如今Balmain沿海林立的豪宅。
把目光移到现在，眼下正处于士绅化过程中的典型，当属Alexandria和Green Square一带。这里曾经是工厂区，有大片的仓库和厂房。在之后的岁月中，随着工业的衰退和外迁，这一带日渐破败。
▲ 上世纪40年代位于Alexandria的工厂。
然而，由于低廉的租金和相对距市中心更近的距离，这里先是吸引了一些文艺青年前来居住，随后便开起了许多以年轻人为目标客户的、由仓库厂房改造而成的文艺小店和品牌特卖。
▲ Alexandria标志性的咖啡馆The Ground，是由老旧的工厂仓库翻建而来。
在这之后，在市政规划的引导下，这一带渐渐开始变为别具风格的公寓住宅区，许多较为年轻富裕的单身或新婚人士大批量迁入。
▲ 如今建在Alexandria的新公寓，无论从市场形象还是建筑设计上，都在迎合年轻一代置业者的格调和需求。
在Alexandria的公寓中位价已由2013年的$413,000上涨到$774,000的现在，我们完全可以说，这里的士绅化正在如火如荼地进行。
士绅化也不是人见人爱
士绅化听起来是一个非常美好的过程，尤其当一个外来者徐步经过今日Balmain那些海景豪宅、或是Alexandria那些清新小店时，多少都要在心底称赞几声吧——而这些美好全部都要拜士绅化所赐。
但事实上，这个世界上并没有那么多双赢。
士绅化固然为内城区带来了更美丽的面貌，也为年轻的中产阶级提供了新生活的起点，但那些被士绅化挤出家园，不得不迁入更为遥远、不便、或是不安全的区域的居民，则毫无疑问是士绅化的受害者。
2013年，在地球的另一边，在美国旧金山，由于大量苹果、谷歌等IT巨头所雇佣的高薪人才的涌入，这里房价飞涨，经历着一场速度前所未有地迅速的士绅化。无法继续负担房价或租金的当地居民愤怒地拦下苹果和谷歌的员工通勤班车，在上面贴满仇恨的标语。
▲ 愤怒的旧金山居民在IT巨头的班车前打出标语，表达对可负担的住宅的需求。
在悉尼，一直以来原住民聚居的Redfern和Waterloo，由于极近市中心，也难逃士绅化的命运。这里的地块是公寓开发商们眼中炙手可热的稀缺资源，不管多么破旧的房屋，只要进入市场，就能拍出可观的价格——开发商们有绝对的信心将这里一个街区一个街区地改造成摩登的高层公寓住宅区。
▲ 位于Redfern的这间住宅拍出了$250的高价，显然只是因为其下的土地。
这一系列演变的直接后果就是Redfern、Waterloo一带可供原住民们租住的房子越来越少——那些房子都变成了公寓楼的地基，而未来落成的崭新公寓显然不是他们可以负担得起的。
▲ Redfern一代的原住民如今对未来的住房问题非常迷茫。
当这些被挤出原有居住地的原住民们在悉尼的地产市场上四处寻觅时，却发现他们连那些距离市中心30公里的郊区都已经无法负担了。士绅化对于悉尼原住民的住房问题的负面影响，在近年来，已愈发成为学界和政府关注的重要问题。
悉尼的下一个士绅化区域在哪里？
尽管士绅化有利有弊，但它始终是一个城市不断演变过程中难以绕过的步骤。学会有的放矢地观察这个进程，无疑可以让人们在置业或投资时拥有更多的参考指标。
纵观城市化－逆城市化－再城市化这个漫长的历程，学术上的变量固然很多，但其中不变的驱动力只有一个——中产阶级始终在寻找能以更低的价格获得更高的生活质量的地方。
这个阶级渴求内心的宁静，惧怕过于拥挤的人群，却又离不开都市生活的便利，同时也没有可以随心置业的丰厚财产，这一切让这个阶级在近百年间不断在城市和郊区中来回摇摆。
学者Neil Smith对欧洲、北美和澳洲数十年来的城市演变进行了追踪研究，在他的著作The New Urban Frontier中，他出具了美国芝加哥1873年、1892年和1928年的地价对比（表1）。
▲ 表1（Smith:1996)
其中横轴是土地距市中心的距离，纵轴是土地的价格。可以看到，在1873年和1892年时，地价都与距市中心的距离完全成正比，也就是说距市中心越近的地方，地价越高，反之则越低。
而到1928年时，事情出现了变化，在一个与市中心距离适当的地方，地价出现了一个谷底（红色箭头），而距市中心更远的地方却出现了一个波峰（蓝色箭头）。
这个波峰就是“郊区城市化”所带来的地价上涨，在郊区形成的卫星城因其各方面的便利吸引了大批富裕居民，地价不断上涨；而这个谷底则是士绅化的动因——内城区出现了距市中心距离更近、价格更经济的居住选择。Neil Smith将这个谷底称为价格缺口（rent gap）。
回头看Alexandria，不难发现这里距悉尼市中心仅有5公里，位置得天独厚，但房价却多年处在低位，非常符合价格缺口的特征。一旦出现合适的机遇——包括政府规划、青年人自发迁入、市场走热等——这里出现士绅化现象的机率必然大增。
▲ Alexandria房价10年走势一览。Source：REA
一个区域出现士绅化，多少有点集天时地利人和于一身的意思，这也让悉尼下一个士绅化的区域变得没那么好预测。Alexandria的邻居——Zetland，也同样是士绅化的受益者，这里楼市简直像打了鸡血一样兴奋，崭新的高层住宅以中国速度不断耸立，其中不乏各路设计师打造的奢华住宅。
▲ Zetland房价10年走势一览。Source：REA
而Alexandria的另一位邻居St Peter似乎总是差临门一脚，即使在2013年－2015年这种空前火热的房产市场中，表现也只是不温不火。
▲ St Peter房价10年走势一览。Source：REA
那么悉尼下一个士绅化的区域在哪里呢？许多业内人士都预言，会是Blacktown。
Blacktown现在仍被人们认为是犯罪高发的区域，但有敏感的人声称他们嗅到了“临界点”的来临：政府不遗余力地发展西区、甚至将行政机构整体迁移至此；比起那些已经在中央海岸或Penrith一带大兴大建的住宅区来说，这里距悉尼市中心25分钟的车程相对合理；Blacktown当地政府的治理态度也从对现状听之任之转向了更强势、更有魄力的发展之路；大型企业亦开始不断迁入。
▲ 在大悉尼地区未来的市政规划中，Blacktown是具有重要意义的一环。
但另一些人觉得这个预言不值一哂，在他们的心中，Blacktown这样的地方永远都不会成为高尚社区。
▲ 这些年来，Blacktown始终无法改变在人们心中犯罪横生的印象。
30年前，悉尼人觉得住在满街罪犯的Balmain的人脑子大概有点问题，但现在这里已快要跻身富人区；20年前，悉尼人觉得住在遥不可及的Castle Hill的人脑子大概有点问题，但现在这里已是正宗高尚社区；十年前，悉尼人觉得住在荒村破屋的Alexandria的人脑子大概有点问题，但现在这里已是青年才俊的置业新宠。
不知道下一个站出来打脸的会是哪个区呢？会是Blacktown吗？
只有时间知道。
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