（这是在2014年写的比较早的一篇文章，公众微信号没有刊登过，现在拿出来重新复习一下。两年前的这篇文章中提到的所有区的房产都有大幅升值；尤其是Warrandale,仅2015-2016的升值幅度是23.4%,仅仅是因为2014年划成校区了。）

何为“涟漪”？是指石头落入平静的水面后散发出的水纹，慢慢的扩散出去。还有一个说法叫’一石激起千层浪“，也比较类似。

那么用在房地产投资上，这个“涟漪效应”又指的是什么呢？它主要是说随着一个郊区的房产猛然因为各种原因升值，那么周边的房产在第二年或者第三年后也开始被带动升值，从而使这些被动带动起来升值的区域由以前一般的区变成抢手区域，那么这些周边房产被动升值了就成了最大的赢家。

说白了澳洲的房地产，政府最关注的是可负担性（affordability），这个和国内非常不同，我也是理解了很多年才明白的。国内由于收入的差距很大，贫富差距也很大，所以不论多贵的房产都有市场。但是澳洲由于收入税的原因，大家的收入差距不大，所以虽然有豪宅，但是数量和购买力，甚至是换手率都不算高，而澳洲人却平均每5-7年就搬一次家，因此中价位的房屋还是消费的主流。

所以自从做房地产以来，我经手的房产大部分都是在40-50万澳币左右的房产，但是2006年40万澳币可以在墨尔本市中心买一套近80平米的两房公寓，现在40万澳币只能买40平米的一房公寓，虽然面积缩小了，但是价格上的变化貌似不大，不论对于政府还是我们消费者，都觉得40万澳币还是可负担的。

那么可负担性说明了什么问题？一个区域的房价由于各种原因（譬如人口构成变化，学区房的扩大，或者生活方式的改变，或者政府政策的偏重），都会使某个区域的房产价格在一到三年内发生巨大变化，这个区域一旦变成抢手区域，房价大幅上涨，人们的可负担压力变大，只好在周边寻求相同质量的房产，可以扎堆取火，沾些福气也是不错的，那么周边的房产也就渐渐的把价格抬升起来了。

这种例子在我们眼皮子底下的阿德莱德正在发生。从10年前的Mawson Lakes说起，当时在大荒地上慢慢建立起来的新区，环境越来越优美，就业机会越来越多，房产慢慢升值，如此一来，在MawsonLakes最火爆的前几年，把周边的ParafieldGardens区也慢慢带起来了。ParafieldGardens区说起来在阿德名气不响，房价也比较低迷，但是在面临MawsonLakes无地开发的情况下，Parafield大片土地开始开发,这个属于政府政策的推动涟漪效应。

成熟的区域譬如Henley Beach区，由于越来越多的人喜欢海边生活，离海边近的HenleyBeach房价越来越来难以承担，这样周边的FulhamGardens 和Lockleys的房产就越来越贵，这个属人口构成变化和生活趋势的涟漪效应。

海边的Brighton区是另外一个实例，太多人喜欢Brighton安静的海边生活，再加上Brighton中学的名气，Brighton房价上涨的厉害。那么临近Brighton和Glenelg的Glengowrie这两年房价涨幅不小；再加上今年Brighton中学扩大了学区范围，Warradale区也进了学区范围，所以Warradale区未来几年的房产价格有可能要上行了。这就是学区房的涟漪效应。

我们今年在Dover Gardens区售罄了一个楼盘，主要是因为海边房产的升值，越来越多的年轻人喜欢靠海的生活，由于可负担性，于是选择离海边稍微近些的第二选择，DoverGardens这两年的房产也卖的比较火就是这个原因，这属于生活方式变化的涟漪效应。

现在我们在Hectoville区也推出了新的联排别墅项目。这是涟漪效应的另外一个展现。华人比较热衷的Magil和Burnside区现在越来越贵，于是大家环顾周边开始看Tranmere，Rostrevor区，这两个区的房价现在也越推越高，随着涟漪效应的趋势，下一个就是Hectorville,因为无论是自住还是未来租赁，大家都为了那个好的中学而在附近找房。

作为华人无论我们在国内还是在澳洲，都为自己的小孩能受到高质量的教育而绞尽脑汁。而澳洲好的公立中学又是聊聊无几（其实国内也一样）；所以能划分在好的公立中学的学区房真的是比较好的投资选择，尤其是在涟漪效应才开始的时候。等这一波水圈过去，你去寻找下一个郊区的时候，要么就不在学区里，要么就要赌上一把，跟Warradale一样, 但是谁又能猜的透教育部的第N个部长的第N个计划在哪儿呢？

所以跟着涟漪效应做房地产投资，是房地产财富升值的秘密之一。

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