小明接到一个陌生电话。
对方问小明：需不需要贷款？
小明说：要！
对方很高兴地问：要多少？
小明说：5个亿！
对方问：有抵押物吗？
小明回答：有一栋楼。
对方：哪里的楼？
小明：天安门城楼！
对方：你是什么人？
小明回答：共产主义接班人！！
对方： 嘟嘟嘟。。。（挂机声）
澳洲收紧海外买家贷款的趋势短期内继续延续
新加坡大华银行成功申请贷款之精彩实战案例分享
天下武功，唯快不破
（全文共计3000字，阅读约需 5 分钟）
一 【限贷】
自从2016年4月22日，澳洲最大的银行西太银行（Westpac）宣布澳洲所有西太银行及其子行St George, Bank SA 和 Bank of Melbourne, 都将停止发放贷款给所有非澳洲居民和临时签证持有者。由此，澳洲最主要的四大银行全部关闭了海外买家的贷款渠道，海外买家的海外收入将不被四大行作为信贷依据发放贷款，只有本地收入和澳洲公民的海外收入才可以作为贷款依据。
根据《澳大利亚人报》的报道，澳洲地产海外买家占比最多的是来自于中国，而中国人在澳洲购买房子30％的资金来自澳洲四大银行。
一时间，风声鹤唳，突然出现的“限外”和“限贷”政策，着实打乱了很多准备海外置业的投资者的节奏。还把之前已经购买了澳洲房地产但是还没来得及申请贷款或者正在申请贷款的海外买家给填坑里了，他们不得不面临下面的两难境地： 要么咬牙跺脚全款吞下；要么跟开发商合同违约，认赔出局。
澳洲的地产在过去的几年发展有目共睹。其市场制度完备，信息透明，流程规范，土地含金量高。伴随着矿业在经济发展中地位的下降（其实是中国对铁矿石需求的下降），以房地产，旅游，教育，农业等金融服务型行业逐渐成为澳洲经济另一个强劲增长动力。即便是遇到了类似2009年那样的全球性金融危机，澳大利亚市场也能独善其身，以异常平稳的姿态度过，而澳洲的房地产则持续走高。由此吸引了大量的海外投资者的青睐，同时海外投资者的持续引入又进一步推高了澳洲的房价，引起本土居民对海外“炒家”的不满情绪，再加上大选之年等多方因素催发之下最终引发了相关“限外“和””‘限贷’政策的出台。
澳洲铁矿石过去1年的走势
我们曾经在《应该移民去哪里》提到过：哪里的房价高，哪里的限购政策越严厉，哪里就更适合人类的居住和生活。有钱人都不傻，他们愿意为这个地方支付高额的费用，那一定是这块地方有其独特的价值所在。澳洲的西北土著人聚积地房价很便宜，中国的广大农村也很便宜，美国的底特律简直便宜到白送的姿势了，但是又有谁愿意去要呢？
所有对市场自由交易行为的限制，都是错的，最终都会被市场所纠正。
市场这只无形的手，到最后都会横扫一切牛鬼蛇神。
既然你四大行不论是从“风险控制”的角度，还是从“政治正确”的方向都“不得不”限制海外买家的资金需求， 而海外买家对贷款的需求又是明确而直接的，他们看好澳洲房地产市场的预期并不会因为“四大行”的政策改变而改变。（最容易被拿出来举例的，就是北京自2005年以来，连续11次的调控之后，房价上涨了接近10倍的事实）那么，既然有需求，一定就会有供给，唯一的区别就是，成本和时间。
北京近年来各种限购政策出台以后的价格走势
根据澳洲央行2014年3月的统计，澳洲共有240多家金融机构。非银行金融机构与银行在资金来源和业务范围方面有所不同，但提供的住房贷款产品往往没有很大的区别，甚至可能比银行提供更好的优惠条件，都可作为申请房贷的选择。除此之外，新加坡大华银行（UOB）和香港汇丰银行（HSBC）就及时的抓住了当前的这个市场空白，率先宣布了可以继续为海外收入的买家提供澳洲的银行贷款服务。而经过仔细对比，大华银行不论从贷款效率，准入门槛以及利率成分上，都显著的优于汇丰，从而更适合对放款时间有一定要求对资金门槛也比较低的大部分海外买家。
二、【大华】
大华银行海外收入贷款信息汇总：
接受海外收入贷款；
没有签证类别限制；
利息相对其它基金产品较低；大华利率在4.5%左右，而一般基金利率在7%~10%。
在中国本土可以操作全部流程；（12月1日以后要去飞一趟新加坡总部面签）
房产在交割一年以后可以申请重新估值（re-finace）
1 贷款申请人雇主单位提供雇主信，身份信息，收入证明等相关材料
2 贷款人需提供银行的12个月工资进账流水；
3 国内12个月的完税证明；
4 贷款比例为50% ；
5 所抵押物业必须被大华银行接受。（目标房产的价格和银行估值将非常关键）
1 首先获取FIRB的批准文件；
2 贷款人提供身份材料和相关认证机构的证明材料。
3 银行安排估价公司对房屋进行评估，确定所购买的物业能否抵押；
4 提交贷款申请，客户需提供相关申请文件；
5 缴纳贷款所需要的各种费用；
6 相关贷款文件/合同，客户签署后原件寄回银行；
7 合同经银行审核后，房贷在双方律师约定的交割日期内进行房屋成交。
澳舜资本最近实盘操作了一次国内买家申请大华银行贷款并且成功对接澳洲本地开发商，接盘一套“捡漏”公寓的案例。下面跟大家全程分享，希望能对有同样类似需求的朋友有所帮助。
三、 【实盘】
客户 Mr M 先生（后文用M代替）早年留学英国，目前在北京就职一家大型IT类企业，在北京已有数套房产。M sir 在6月份的时候，萌生了海外投资的想法，其主要原因不外乎：
国内限购。（当时930新政还未出台，北京的房价正在突飞猛进）
RMB贬值趋势在加剧（当时RMB/USD的比例大概在6.5附近）
均衡资产配置，分散投资，什么蛋都不能放在一个篮子里。
海外资产的永久产权将来可以留给后代
海外房产的租金回报率相对可观
最早M sir是想投资日本，因为根据他在日本朋友的描述，日本房产的租金回报率基本都可以到6%左右。但是经过跟澳舜的仔细讨论和分析，最终将目标放到了澳大利亚的悉尼。
日本作为一个老牌的资本主义国家，其社会模式已经相当的固化，人口老龄化严重，地产升值潜力不大，最主要的是，在日本买地产其贷款程序相当复杂。对比之下，悉尼人口每年都在净流入，作为移民国家，移民额度每年都在增长，全球大量的高净值高素质人才持续流入，城市生机勃勃，意味着未来的增值潜力仍然可观，住房需求也持续攀升。优质地段公寓的空置率低于1%，租金回报也能到5%左右，而随着旅游市场的巨大发展机会和互联网共享经济(AirBnb)出现，使澳洲核心城市的地产不再仅仅被本地居民所居住，从更大的视野上看过去，将成为全世界人们都可以分享的住所。
作为一个思维缜密的人，M sir 对悉尼的房地产市场进行了接近3个月仔细考察研究和论证。由于这个时间点正好是在四大行出完限制贷款政策，政府又大幅度提高了海外买家的交易印花税的各种不利打压之下，各种负面消息层出不穷，对海外买家的入市信心确实是一个巨大的考验。
巴菲特说过，他人贪婪的时候我恐惧，他人恐惧的时候，我贪婪。
游戏规则的变化，会影响到参与游戏的每一个角色而不单单是其中的某一个角色。买家的减少，卖家自然也会被牵连，于是一部分开发商会顺势调整其销售策略，会推出来一些不论从价格，政策以及品质上都非常吸引人的房源。
澳舜帮M sir 抓到了这样的机会：
以低于周边项目1成的价格，购入一个即将交房的水岸公寓。
位于Wolli Creek 的Sky Line,
即将完工的水岸豪宅
下面我们将按照时间轴，来完整重现这套捡漏公寓的交易和贷款过程：
2016年9月25日，抓住市场上的机会，确定投资标的为Wolli Creek，4楼（实际5楼，1层底商）一房带车位带储物间有water view。总价62w刀，准备申请5成贷款。租金回报4~5%。总投资人民币：150w人民币左右。
2016年10月4日，收到律师寄到的合同首页，签字。
2016年10月11日，汇出总房款62w刀的10%作为定金。（62,000AUD）。（这里必须提一下：早在交易开设的前1个月，澳舜资本就提示M去开设招商银行的香港一卡通账户。考虑到中国内地对外汇管制的日益严格，如果有海外置业打算的朋友，应该尽早开设海外个人账户。目前最便捷和便宜的，还是招商银行的香港一卡通业务，每个身份证每年外汇额度仍然是5万美元或等值外币，所以如果要超出这个额度的汇款，最简单的办法就是多找几个朋友帮忙，如果数额还不够，那么只能求助于专业渠道了。）
2016年10月12日，汇出FIRB费用，5000AUD，申请FIRB审查。
2016年10月13日，澳舜资本开始为M sir准备各项材料和手续，并且根据大华银行的要求，相关材料必须经有资质的国家公证机关的公证下签字。
2016年10月17日，提交资料，开始申请大华银行贷款。
2016年10月20日，M sir 提供其目前在职工作单位的收入证明，在职证明。相关文档必须有亲笔签字以及加盖公司公章。所有材料都需要原件和电子版扫描件。
2016年10月21日，交换购房合同。（直到买卖双方律师交换合同，真正的deal 才算达成。到这一步，即可认为你已经成功购买到了这套房产，法律上已经完成过户。）
2016年10月25日，收到国内资金托管银行提供的流水证明和完税证明原件。提交相关电子文档给大华以加快申请进度。
2016年11月01日，大华银行确认M sir的贷款申请获得批准，进入放款程序。 （从10月中开始申请贷款到申请被大华银行approve，审批周期也就是2周左右的时间即获得批准，总体上还是非常迅速的。这里除了跟申请材料准备的完备性和专业性相关之外，对于贷款所要购买的目标房产的银行估值跟成交价格之间也有决定性的关系。）
大华银行10月31日回复的批贷文件， 贷款额度31w（5成）
2016年11月04日，收到FIRB确认。开始大华银行进入放款程序。 （大华银行在批准贷款项目之后，在贷款正式发放到贷款账户之前，还需要对贷款人进行进一步的信息核实工作，这一系列信息确认无误之后，贷款才会在房产交割的时候从银行账户汇出。所以，即便是批贷了，后续也还要一系列的工作需要做，否则最终贷款也可能会被拒绝）
2016.11月21日，M 先生与大华银行广州业务经理联系面签事项，并寄出正式签字的贷款合同。 （从4号到21号中间隔了2周主要是因为M先生期间因公出差境外而无法办理）
2016年11月23日， 汇出印花税 48,210 AUD 以及相关律师费和其他费用。 （6月22日提高海外买家的印花税到7%，相当于对海外买家增加了一成的首付，实在是。。。）
2016年11月26日，大华确认贷款合同后，要求M sir寄出收入证明原件，完税证明原件和银行流水原件，做最终核实。
2016年11月28日，M sir去澳大利亚驻北京大使馆进行 purchaser declaration 签字签证和护照复印件公证。严格来说，这一步跟大华银行贷款无关，是澳洲律师对海外买家的不能到亲临澳洲签字所做的购买要求。 （这个步骤是为了律师完善海外买家的购买流程。因为不是澳洲本地护照，为了保证申请人身份的真实性和购买需求的真实性，都要求申请人去澳洲驻华使馆做相关的公证）
Purchaser Declaration 需要去澳洲驻华使馆签署并公证2016年11月29日，给寄出澳大利亚驻华使馆的公证材料给澳洲本地律师。
2016年11月30日，M sir 飞往广州大华银行跟其贷款经理见面做本人确认。 （12月1日以后新加坡大华银行是要求客户必须飞新加坡总部进行现场签字。所以M sir又赶上了一趟末班车，省了一笔往返新加坡的费用。）
2016年12月1日，M sir 在北京东方公证处完成大华银行要求的剩下相关材料（主要是婚姻状态，户口信息等）公证，并且将公证材料发给大华。
相关材料的公证
至此，从10月初到12月02日，M sir的所有购房程序和大华银行贷款均成功完成，后续只等交房的时候银行就会自动把贷款汇出，进入还款流程即可。在目前澳洲本土银行完全拒绝海外收入贷款的恶劣信贷环境下， M sir 跟澳舜资本通力合作，基于全方位互信和合作，高效而低成本的获得了非常稀缺的贷款支持，如愿购买到了价格非常优惠的高品质公寓。
四、 【唯快】
周星驰的经典电影《功夫》里面，有一名言叫做： 天下武功，唯快不破。
其实这句话放到房地产市场上，也同样适合。澳舜资本一直坚定的认为全世界的核心城市的优质地段的房产是对抗通货膨胀的不二法则。而正是由于这样的资源的稀缺性会造成要寻找到这样的机会并不容易。
政府的政策是多变的，政策的波动会造成市场的心理预期的波动，从而影响市场短期的交易行为。这种短期的波动变化，可能会被媒体描述成为某种市场剧烈变化的前兆，而事实往往是市场在经历了短暂的波动以后又会恢复其正常的行为模式。于是，一旦出现这样的机会，足够快的反应速度和行动力，就会决定最终的成就大小或者投资的胜负。
之所以在大华银行能够在短短半个月内就完成这个公寓贷款审批，总结下来，主要包括下面几个因素：
标的公寓房产的报价低于周边市场价格，提供了足够的安全边际。银行对贷款目标的估值是决定银行是否批贷的一个重要因素。如果一个申请贷款的房产价格跟银行对其估值之间差距过大的话，那么银行很可能会拒绝为其提供贷款。
申请贷款的房产其区域价值也是影响银行是否提供贷款的关键因素。 比如，悉尼西北区域的大部分新建别墅项目，华大银行都拒绝为之提供贷款。
快速而专业的行业服务为最终成功获得宝贵的资金保驾护航。快速的发现机会，快速的提供决策服务，快速的完成数据准备以及跟银行之间密切的关系配合，这都是普通海外买家仅仅是依靠自身的力量难以做到的。
目前整体上海外投资者面临的市场是相对尴尬的。可以预见的是，至少在短期内，看不见银行会放松目前对海外买家的“不公正”对待的迹象。而国内对于外汇资金管控措施也会越来越严。一方面，人民币持续贬值；一方面，资金越来越难以出海而海外银行贷款门槛还越来越高。对于急切于对手中的资产进行保护的国内中产阶级和高净值人群来说，能做的只有一件事，那就是尽快的行动起来。
天下武功，唯快不破。
天下资产，唯贷不破。
有限资本，无限可能
微信号：AusunCapital
