上周，向大家盘点了2016年度悉尼我最喜欢的10个区域：2016年度悉尼10个我大爱的区域盘点 I 看房日记特刊【上】。
本周，我就和大家聊聊今年我悉尼最不喜欢的5个区域。
2016年度悉尼5个我最不喜欢区域盘点
看房日记特刊【下】
作者：大悟
微信 ：262739843
前言 以下排名只根据我自己2016年亲身走过的上百区域的所看所感所想作出的排名。而2015年之前以及还未到访的部分区域不在排名范围之列。
写负面东西的难度比正面的要高很多。但是区域看多了，总有喜欢不喜欢的。因此，此文的题目为“2016年度悉尼5个我最不喜欢区域盘点”。
该喜欢你的喜欢你的，没啥影响。除非，你特别看得起我。
最后，喜欢不喜欢并不一定代表与未来增值高低挂钩。入手价也很重要。
05
West Pymble
所在位置
悉尼上北部 距离CBD20公里
上榜理由
交通闭塞/自然环境一般/商业基础差
大悟点评
作为上北区，居然还能上榜，还有没有天理了？
那你还没看一会儿排名第3的区域呢！
悉尼上北部，被当地人戏称为山区，商业基础普遍都不高，独立屋地大安静，人口密度稀疏，学区不错，还有火车线。但到了West Pymble, 安静还有，学区没了，火车也没了。指望个公路交通吧，沿着那拥堵的3号公路，从Pacifice Hway右拐下来，想拐进West Pymble，又岂是件容易的事？
想必节假日从西部出悉尼到北部游玩的朋友在拥堵之时，对于此区或许才有所了解。
尽管从版图上看，West Pymble距离Macquaire Park和Macquarie Uni都很近，但你最好有个直升机，否则就别废话，老老实实绕吧。
从对应大区中位价排名来讲，隶属于Kuringai Council的West Pymble, 独立屋中位价在大区中，排名倒数第二，仅落后于South Turramurra, 当然，对手也大都很强，如Killara, Lindfied，以及其余上北火车沿线。
论过去1年涨幅，其依然没有凭借价位低的优势排名靠前，独立屋涨幅位于大区内中下游，但区域内缺乏亮点的因素，注定其受众面有限。
目前West Pymble中位价为$1.5M，算是传统北部的最低点了，人家倒也没玩赖。
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04
Belmore
所在位置
悉尼西南部 距离CBD16公里
上榜理由
在建公寓普遍质量较差
大悟点评
其实Belmore这个区，作为3号公路东侧的区域里还是可以的，至少比Lakemba强太多，尽管区域内也有一定的阿拉伯人存在，但很少听说这里发生太多的案件。也许这是体育的力量吧，西南区著名橄榄球队Bulldog的主场就在这里。
可是，无论是区域内Burwood Road(与内西Burwood区域的同名不同街)沿线上，还是Canterbury Road沿线上的公寓都让人很难入手，它们都算是小型项目，价格也没很高，可就是质量不太好，小作坊的感觉十分强烈。
从涨幅来讲，一般中低价位的物业当开发量增多，区域的房价涨幅短期内是有跳幅的，可Belmore没有，过去1年涨幅，独立屋11%，公寓甚至低于5%。
Belmore的邻居就是Campsie, 无论是商业还是受众度，在价位雷同的前提下，Belmore短期内都很难称王。
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03
Riverview
所在位置
悉尼下北部 距离CBD13公里
上榜理由
白人结构为主，包容性差
大悟点评
Riverview目前独立屋的中位价已经过200万澳币了。可我还是决绝地把她放到此榜单里。
房价到了这个位置，基本和传统上北多半区域一个水平，瞅这名起的，Riverview, 说明人靠水，所以个别物业价格更高，因此区域的好我就不说了，说点不好的。
过往看的房子太多太多，让我想起某套房子，不容易，但让我想起某种情感，就不难了。
澳洲是一个多民族融合的国家，对于不同民族的包容性是十分强的，一个住在Eastwood和一个住在Riverview的白人，他们眼中的世界一定大相径庭。
走在这里的街上，街上人们给予我的目光是让我很不舒服的，而且不止一个。
Riverview区域占地不大，交易量也十分有限，可见诸如这样区域的人口组成有多么稳定，和东区比，这里连个景点区都不算，所以，包容度差也在情理之中了。
房价这么贵的区域，我想，这并不是收入所决定的素质，而是骨子里的问题。
而这种人类特有的情感，不是房子的好坏所决定的，因为我不喜欢。
还是我常说的那句话：房子没有好与坏，只有适合与否。
这里并不适合大多数华人。
最后，从房价角度来讲，区域内面对人群太窄，水景优势不明显，也造就了悉尼靠水区域中，Riverview的独立屋涨幅很低，过去1年，低于10%。
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我的看房日记37┃悉尼北偏西南区Linley Point/Riverview/Northwood/Longueville
02
Mascot
所在位置
悉尼东南部 距离CBD7公里
上榜理由
混凝土下的产物，区域缺魂 / 典型高密度住宅区
大悟点评
我居然把这样的“好项目”放进来，你肯定觉得我是在搞笑。
按照部分国内人的推导公式，Mascot妥妥的入了，我也懒得和你废话，等你啥时付我咨询费，我再掏心掏肺地和你掰扯。
以O'riordan St为界，Mascot的西部全部为全新公寓群，东边倒还好。
作为距离悉尼机场最近的一个区域，Mascot的噪声问题我就不强调说了，周边的St Peters, Tempe, Sydenham也没好到哪去。
另外，悉尼机场作为货运客运一体的机场，很多货物集散地多位于此，大型货车必过Mascot，有多吵，你自己想象吧。
以下内容摘取当时撰写对应区域看房日记部分内容：
澳房大全⑩要素排名
交通指数★★★★☆
购物指数★★★☆☆
人口密度指数★★★★☆
学区指数★☆☆☆☆
大学指数★★★★☆
医疗指数★★☆☆☆
人口分布指数★★☆☆☆
人口收入指数★★☆☆☆
投资指数★★☆☆☆
基建指数★★★☆☆
Mascot因为是悉尼机场的所在地，所以区域内的仓储区很多，至今，他的发展是惊人的，很多原本仓库所在地已经被推倒兴建了公寓。
如果我们一定要说未来3公里的Green Square那88亿澳币的Town Centre计划, 稍微有些牵强。
大量公寓的入驻，最好的现象就是大量新需求的产生。相信它未来会和Rhodes很像，从生活角度而言，会慢慢变得越来越舒服。
“大型规划类公寓项目，第一期买入就对了。”
这句话，我说了很多遍。
可惜很多人在一个坑的时候，并未都有勇气买入。
从贷款角度来讨论，Mascot目前公寓低估现象挺严重，银行估价回来90多万占多数。
目前Mascot区域二手公寓的售价以80--95万澳币居多。卖相都还不错。
“房子总归要涨的。”
这点无可厚非，我也同意。
对投资人而言，随着这片区域公寓越来越多，而区域内的变化显然已经发生很多，以同样的预算，我个人觉得，花100万澳币以上，买在这里？
从出租前景，并不乐观，因为未来太多的供应量。其无论从可复制性还是入市时间，都毫无优势。
已盖好的公寓将整个Mascot西部填得满满当当。此为供应。
如果同样的价位，我不会选择这里，同预算在悉尼，可选择的更好的更接地气的区域项目并非没有。
个人认为，对于Mascot，不管谁来开发，投资于此最好的时机已然过去。
如果把一个大型规划类公寓项目比喻成一个“小循环”，整个房产市场的变化称为“大循环。”
大循环运转时，小循环则加速运转。当小循环运转结束，那么其未来只能依靠大循环了。
目前Mascot的小循环已经接近尾声。
... ...
我很难想象一对父母推着婴儿车在这里居住散步的景象... ...
我说Mascot缺魂，并不是购物中心的问题，形而上的东西，你只有去了，住了，才会有所体会。
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01
Parramatta
所在位置
悉尼西部 距离CBD18公里
上榜理由
区域人口收入低 / 在租房屋最多 / 区域太大/高层公寓太多/并持续加盖中
大悟点评
小心！不要把唾沫喷到手机屏幕上！那样会臭臭的。
Parramatta被叫成悉尼第二个CBD距今已经有20多年了吧。忽悠国内人还行，大型火车站，大开发商，大型商场，大型就业带，字字珠玑的，然后2房卖80多万?
我去年买了个表。
以下内容摘取当时撰写对应区域看房日记部分内容：
澳房大全⑩要素排名
交通指数★★★☆☆
购物指数★★★★☆
人口密度指数★★★☆☆
学区指数★★☆☆☆
大学指数★★☆☆☆
医疗指数★★★★☆
人口分布指数★★☆☆☆
人口收入指数★★☆☆☆
投资指数★★☆☆☆
基建指数★★★★☆
当初写Parramatta时，我对于区域的评判是相对温和的，这点建立在物业价格低泡沫的前提下，也就是价格别太离谱，对于任何区域，价格不离谱，我心里也会不喜欢。
但投资人问我建议，我还是客观去评判，比如西南Punchbowl, 比如Wiley Park等名声虽不好，但涨幅也很好。对于Parramatta，价位要是太贵，我就骂他，因为是广告所致，都是虚的。
有一点不容否认，Parramatta区域内的独立屋呈井喷式增长，得益于区域内公寓开工量的的大幅增加，但是公寓后劲差的不是一星半点，为什么？人口收入太差。
有时间去Parramatta的大型购物中心Westfield转转，你会发现，澳洲真是大农村，根本谈不上什么购物天堂，这里卖的服装土得掉渣，但是换别的区域的Westfield, 则完全不同。
读者可以上realestate.com.au上搜一下目前Parramatta在租公寓量，逾300个，是悉尼所有高密度公寓住宅区最多的，未来还有。
哎，一说投资房产是中长线的，都点头，一说胡克定律也都记得。
你这皮筋超过弹性形变了，侬晓得伐？
以后，要么现金流断裂，要么弹回，绷回自己疼一疼。
到时咱再谈疼后感哈。
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Meriton项目大盘点02┃悉尼西区Parramatta之Altitude
上周，我们平台曾发布了一篇关于悉尼未来五年的建房规划，其中就有提到Parramatta辖区将新增2.145万套住宅，届时其将成为全市最高的新增住宅区域。有兴趣的朋友可以点击如下链接：
