美国地产大亨唐纳德-特朗普在2016年底赢得美国总统大选的消息，很可能会给2017年美国房地产市场造成巨大改变。得益于今年内低利率、低油价、工资强势上涨以及千禧年一代人逐步买入房地产消费市场等因素，美国房地产市场今年内良性发展的势头令人满意。

住宅市场变化往往受到地区及全球经济变化、人口基数、就业率、市场供需比等多方面影响。

美国的经济复苏持续了7年，在去年12月美联储进行了9年来的首次加息，但是加息的幅度只有0.25%。美联储主席耶伦茨此前曾表示，美联储多数官员认为如果经济保持现状，没有出现较大的全新风险，在今年加息是合适的。而市场也曾普遍预计美联储在12月加息的可能性比较大。

同时，美国的人口增长率仍旧稳定，移民的涌入刺激了美国房地产的刚性需求和投资性需求。根据世界银行统计，截止到2014年，美国总人口为3.19亿，而趋势统计，到2060年，美国人口将接近4.2亿。快速的人口增长，不仅体现在休斯顿、华盛顿、纽约等中心地区，同时也在多个区域性城市，如迈阿密、芝加哥、旧金山、圣荷西、圣地亚哥等。

另外，失业率的稳步下降，已经回落到正常状态，人口的常规上浮，让市场需求口被打开。种种迹象表明，美国经济复苏的特征日益显现。

　然而，在当地时间11月8日美国总统投票大选结果公布之后，人们意识到眼下任何事情都有可能发生。有分析人士列举出2017年美国房地产市场五大看点：

　　1、特朗普意外胜利或改变房地产业

　　几个星期前市场普遍预期前美国国务卿希拉里会毫无疑问地赢得选举，并从奥巴马政府手中平稳地接过指挥棒，另外美联储也会如市场预期在12月加息。除此之外不会有其他麻烦。

　　上周在佛罗里达州奥兰多，就在大多数选民去投票前，亚特兰大联储主席洛克哈特(Dennis Lockhart)称，只有“选举动乱”才可能迫使美联储推迟在12月加息。他在美国房地产协会年度会议的一次新闻发布会上表示：“你永远无法预测选举后的事情。选举过程中可能发生足够的动乱，这会创造不一样的条件。”

　　事实上，市场对经济衰退的担忧，以及特朗普将在任期的第一年大幅削减政府开支的可能性都在增加，另外特朗普将如何开始自己的总统任期，这个疑问增加了股市的不确定性。

　　房地产拍卖网站Ten-X的执行副总裁沙尔加(Rick Sharga)指出：“考虑到维持低利率环境的基本面因素没有改变，所以至少在短期内我认为不会有任何重大的利率变化。”

　　从长远来看，他也发现了特朗普当选总统有利于住房和抵押贷款市场，他认为：“特朗普似乎致力于向金融服务业放松监管和明确监管规则，当前过于严格的信用标准将许多普通购房者拒之门外，特朗普此举让这些购房者能够更容易地获得更多的信贷。”

　　因此，购房活动在2017年应该会保持强劲，这对于一个库存不足的市场来说是个好消息。抵押贷款公司American Financing Corp.的副总裁丹尼斯(Nancy Dennis)指出：“这绝对是一个卖方市场，有相当一段时间都是这样，我们并不觉得特朗普的胜利会给在市场中寻求出售的卖家们产生负面影响。”

在一段时间之后， 利率上升的速度预计会加快，特别是在特朗普的经济增长计划引发通胀的情况下。美国最大的房地产经纪公司，Marcus & Millichap的第一副总裁张约翰(John Chang)在投资者报告中表示：“预计加速的经济增长和随之而来的通胀压力会推动加息步伐的加快，而且要比过去一年更快。”

2、“surban”生活方式的繁荣

　　人们对城市发展从城郊向人口密度更大的社区转变(即从独栋别墅和沿路商业区向市内住宅、公寓房和独户房屋转变)的过程已经有多种多样的描述。到2017年，这样的活动区域将被赋予新的名称——surban。

　　伊利诺伊州奥克帕克一位地产公司高管彼得-波利(Peter Burley)在接受记者采访时表示：“现存的城郊邻里社区在一定程度上促进了城市化进程。在一座城市的核心地区之外，这样的社区便成了适合人们生活、工作和娱乐的场所。奥克帕克正是芝加哥城郊内环上一个处于城市化“流水线”上的城市。

　　芝加哥John Burns地产咨询公司高级咨询师丹尼尔-利持(Danielle Leach)是一位有两个儿子的单亲妈妈，她和她的儿子们住在伊利诺伊州圣查尔斯的一个社区里。丹尼尔-利持在接受记者采访时表示：“社区的发展并不仅仅是为了满足混合使用的目的。对于许多人来说，surban的生活方式正变成许多人的选择，surban之所以受到青睐正是源于其在城市和城郊的生活功能和便利性方面实现了兼而有之。”

　　John Burns地产咨询公司预计在未来十年内，接近80%的居民增长会发生在城郊社区，而从2010年至2015年这一比例达到71%，而到2025年城市居民人数的增幅不会超过15%。

　　总部位于华盛顿特区的国际地产业务咨询集团——国际地产联盟(International Real Estate Federation)的比利-恩兹利(Bill Endsley)向记者表示，城市社区的设计初衷在于包容各种各样的居民，而不是将其驱逐出去，这样的社区对于教师、消防员、警察和清洁工来说都可以完全负担得起房价。

3、无人机的“进攻”

　　此前，美国联邦航空管理局已经为2017年无人驾驶飞行器(即无人机)的商用之路扫清了障碍。根据多位分析师的观点，无人机在房地产领域初期使用的范围和频次在明年内或将大幅增加。

　　美国一家无人机制造商Autel Robotics USA的首席执行官史蒂夫-麦克艾福林(Steve McIrvin)在接受记者采访时指出：“未来房地产所处的方位将变得越来越重要。如果卖家的房子占地面积超过1英亩或者其拥有独一无二的风景，使用无人接配合营销便再好不过了。”

　　事实上，今年以来无人机为房地产中介使用的情况已经有所增加，而到了明年房屋买家和卖家也可以使用无人机促进买卖交易的达成。尽管部分无人机的飞行需要得到美国联邦航空管理局和当地机场塔台的批准，不过大部分无人机的飞行操控人员都将不再需要持有商用飞行执照，也不再需要在线提交飞行计划。

　　世界最大的无人机制造商中国大疆公司驻加州圣马特奥的商业发展经理蒂姆-阮(Tim Nguyen)在接受记者采访时表示：“我能够在30分钟之内教会你使用无人机。”蒂姆-阮表示，未来房屋中介和买家都可以使用无人机向社交媒体实时上传数据，这对于全世界范围内房地产领域的买家和卖家而言都是一种全新的互动交流方式。

　　蒂姆·阮表示，眼下最新的无人机都具备内置冗余性，如果无人机脱离操纵者的控制，其会在原处悬停。他还指出，未来性能更好的高质量无人机价格预计将降至最低500美元，而功能更高端无人机(比如具备陀螺稳定平台以帮助图像保持稳定)的售价约为1000美元至1200美元之间。此外，外形更小的陀螺稳定无人机甚至可以在室内使用并提供更为稳定的图像。

　　起初无人机将首先为房屋卖家所用，而随着无人机在商用空间使用范围的扩大，房屋买家也开始在交易过程中使用无人机。史蒂夫-麦克艾福林向记者说到：“由于西雅图当地天气太热，买房人都不太愿意对房子进行实地勘察，但这并不意味着他们不可以使用无人机对房屋外观进行大致查看。”他强调他会建议那些跳过实地勘察步骤的买房人使用无人机从房顶的角度观察整个房子和周边环境。

　　4、“千禧一代”购买力成为房地产业推动要素

　　据地产经纪国家协会公布的数据，越来越多的“千禧一代”(即20世纪80年代初至90年代末出生的一代人)将在2017年出手购买自己的首套房。地产经纪国家协会研究总监杰西卡-劳泰瑞(Jessica Lautz)指出，有许多千禧一代生人经过多年的储蓄，已经可以负担得起购买一套分户出售公寓或者是简易屋。她还强调称，随着房市行情走强以及利率走低，千禧一代购房人所承担的学生贷款将有所减少，与此同时人们所能购买的房屋数量可能要超出地产经纪的预料。

　　根据地产经纪国家协会公布的数据，2016年在35岁以下的购房者里，有17%的人有能力在1年内存够买房首付，而在全部年龄阶层中拥有上述能力的购房者所占比例达到14%。另有数据显示，在35岁以下的购房者里，有37%的购房者有能力在6个月内存够房款首付，而在全部年龄阶层中拥有这一能力的人群比例高达46%。

　　值得注意的是，学生贷款将成为2017年决定千禧一代人买房与否的最重要因素之一。地产经纪国家协会的数据显示，千禧一代人中有44%的买房者背负至少25000美元的学生贷款。事实上，婴儿潮一代人也背负了巨大的债务负担，债务负担最高中值高达29100美元。值得一提的是，这些人的债务并不仅仅来源于他们自己。杰西卡-劳泰瑞说到：“婴儿潮一代人不仅背负着自己的教育债务，还承担着子女教育所引发的债务。”

　　5、开始考虑Z世代

　　千禧一代可能抓住了所有的媒体吸引力，但不会过多久Z世代就会来到市场上。Z世代现在出于青少年阶段，但随着到2017年首批Z世代年满18岁，他们几乎拥有比以往世代都要更高的购房能力。根据美国房地产经纪人协会(NAR)的分析，以往的世代往往经历了经济衰退、战争、恐怖主义、股市崩溃，并且被房地产低迷和承重的学生贷款负担弄得遍体鳞伤，而Z世代与他们有很多不同。

　　NAR研究主管Lautz指出，Z世代面对的是低利率、更好的就业前景和更高的工资，这些能够帮助缓解大学教育的高成本。

本文由资深经纪 Sharon Wu 置業  提供，内容及图片转载自腾讯财经。

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