2009年， 冬……

我们第二次去美国，已经不像第一次那么怯生生，正好朋友要去看房，我要搭车去买回国送人的礼物，就捎带手也去瞅了一眼房子，哇塞！吓死宝宝啦！这些跟火柴盒似的房子就是我看见那些别墅豪宅的前世啊。第一次来电就这么发生啦！

回国后，美国的次贷危机愈演愈烈，在房地产行业更是大肆发酵，国内的媒体也开始炒作去美国抄底买房啥的，宝姐开始活动心眼儿琢磨美国买房的事啦。虽然在国内也是倒腾过房子的人，可那是大美国啊！那是美剧的生活，长岛、橘郡等等地名涌入脑海，在哪买？怎么买？找谁买？花多少钱？顿时陷入茫然！开始网上各种搜，各种找朋友问！

2016年， 春……

当下的宝姐，已是买房票友里的战斗机啦，无论是短卖房、拍卖屋、新房子、投资房，或是卖房子等等都经历了许多，跟头也栽了不少，陆续拿出来和各位票友们一起分享。

打算移民、子女求学、纯投资还是其他？归到房子的用途就是：投资、自住、先投资后自住（最后一个是中国人最爱选的，啥都想要）。

打算全家移民

EB5也好，亲属移民也好，L1工作签证也好，凡是打算好移民的同志首先考虑来一套房以自住也不错。

据多家美国权威媒体预测今后的5年内，美国经济仍然处于上升通道，也就是说，房子也会继续上涨。所以说提前购房，这样也会节约一些购房费用，还可以先行感受一下在美国的生活，对于新移民生活有个预热，宝姐认为考虑移民的家庭先买个房是一举多得的事。

子女求学

考虑孩子的教育问题，这是咱们老百姓最最看重的。以前是听说领导、大款、明星们的孩子都在美国受教育，现在咱们老百姓兜里也有点小钱啦，非常愿意给孩子教育投资啊！找我打听去美国上学的人真是非常多啊，还有很多白发苍苍的爷爷、奶奶来说，我们买一套房子，给我孙子到美国去上学行不。听的我，好一声感叹啊！

孩子打算去美国留学，宝姐认为，在美购置一套房子，以房养学未尝不是一件好事。首先是自己住房不需要再付房租，节省房租费，其次是房子可以分租给其他人，有租金收入，足够弥补日常生活费（美国的每月基本交通伙食费500-800美刀每个人），没准还有结余；最后因为有自己的房子还可以更好地融入美国当地生活，更多方面的接触美国社会。（有房子要和物业、税务局、各种修理部门打交道）当然还有最重要的一部分，求学几年以后，房子的增值部分没准就够这几年的学费啦，相当于念书没花钱，这可不是笔小钱，一年学费最少2-3万美元啊，这也太合适了吧！

纯投资，资产海外配置类

宝姐属于这一类。这十年以来，国内房地产市场步步高升以及股票市场大起大落，使宝姐更倾向投资房地产，可是宝姐又被教育资产要平衡配置，鸡蛋不能只放在一个篮子里，所以考虑把一部分置产放到海外房产这个篮子里。喔！这不就是资产海外配置吗！好高大上啊！其实不然，主要是宝姐的这点银子如果在当下的北上广深确实买不到啥像样的房子，所以就考虑海外吧！

我要先强调一下，考虑投资美国房产的同志们，千万不要再抱有像投资国内房产一样的高回报心态，在美国这个成熟市场，不可能有什么每年百分之好几十的上涨。据官方数据显示美国近50年来的平均成交价格，每年平均涨幅是5.1%。当然从2010年开始，次贷危机逐渐解冻，房价上调，部分地区增速高达10-20%，不过从2015年开始大部分地区增速又放缓了，我还是认为增速大概在4%-5%这个位置。租金的回报，也就是我说的租售比（年租金-房子各种费用）/购房价格，租售比各地区还有房型差异较大10-2%，大家比较认同超过5%就是比较好的租售比啦！

那怎么能找到增值潜力大、租售比还不错的房子呢？

1、选择近期中国移民迁入的热门城市；

2、找好高中、知名大学或大型商业工作区的周围房子；

3、别买新建的房子（通常税费比较高，如果税费低的新房绝对是上选）；

4、别买房龄超过30年的老房子，房龄在10年左右的最佳；

5、通常2—4个卧室房子好租好售。

东部（纽约、波士顿、新泽西），西部（西雅图、旧金山、洛杉矶）中部（芝加哥），南部（休斯顿、迈阿密），从需求出发（移民、求学、纯投资），综合考虑经济发展、气候条件、教育水平、华人人口结构等。

总之，要根据气候条件好、城市经济发展好、教育水平高、城市安全来选择。

从气候条件来说，东部，冬天的大雪灾实在是消受不了，南部的潮湿闷热也很是痛苦，西雅图的阴雨绵绵更是受不了，旧金山的潮湿寒冷也是够呛！所以只能锁定南加州啦！宝姐承认自己是个大俗人，东部的深厚的历史文化底蕴，西雅图的文艺气息，旧金山的繁华与科技都没能吸引我，我就看中了南加州的温暖和阳光（一年200多天的大晴天，夏天不热，冬天不冷就是相对比较干燥）。

南加州主要是大洛杉矶地区及圣地亚哥地区，很多不错的适合华人生活的城市。还是几个大原则，气候条件要好，城市的经济发展好，教育水平高、城市安全，宝姐推荐几个热门城市。

大洛杉矶地区

大洛杉矶地区的华人喜爱的豪宅区 Arcadia 、San Marino 、Pasadena等城市中位价格都超过600美元/平方尺，宝姐也没关注过，太豪啦！还有像Rowland Heights 、San Gabriel 、Diamond bar 等地区，华人比例都超过50%，宝姐也确实不推荐。

圣地亚哥地区

圣地亚哥是近两年宝姐比较感兴趣的地区，面朝大海，春暖花开就是最好的写照。原有强大的生物制药业和港口业以及近十年来蓬勃发展的高科技行业给圣地亚哥注入了强劲的活力，另外UCSD（加州大学圣地亚哥分校）也是不可忽视的亮点。

有多少钱办多少钱的事儿，十五万美刀起底，上不封顶，自己想好个范围。当然您即便是拿旅游签证也是可以贷款的，首付大致是40%。

美国人称中介为 Agent，全部是持专业证书上岗，比我们国内的中介要专业不少。那么，怎么找到你的经纪人？

当地的朋友介绍

这是最常用的办法，如果您在目标购房区域内有朋友，不妨让朋友推荐，这是个两全其美的事情，您的朋友既帮您找到经纪人，又帮经纪人找到了新的生意，何乐而不为！对于初次购房的同学们是个不错的办法，但是宝姐并不认为是最好的办法。

互联网搜索

当今还有网上办不了的事？就算是在国内上不了谷歌，度娘上键入**地区房产经纪人，就是大把信息。如果您打算在南加州买房，宝姐推荐您上洛杉矶华人资讯网（美国当地的华人资讯网站）http://www.chineseinla.com/ 上去找，大把做广告的经纪人，下面还有点评，可以借鉴。

美国当地华文报纸、黄页

如果不习惯用网络搜索，那好吧，你可以到当地的华人超市门口，免费拿一本几公斤重的黄页，上面有成千上万的房产经纪人信息。还有超市门口的免费华人报纸以及超市买的世界日报等报纸广告。当然，在华人超市周围就有可能会有针对华人服务的房地产经纪公司。

国内的海外购房机构

人没在美国，咋办？国内有专门做海外购房业务的公司，比较大的有北美购房网 http://www.beimeigoufang.com/  、新浪房产的海外业务、搜房网的海外业务等等若干。

在哪找到经纪人，并不是大问题，怎样能找到合适的经纪人，这才是有含金量的话题！

必要条件

拥有房产经纪人执照

既然说到了执照问题，我们来介绍一下美国的经纪人体系，和国内还是有挺多区别的。每一个为您提供房产相关服务的人士，必须具备房产经纪人执照。

执照分为两个级别，分别是Agent/Realtor和Broker, Broker高级些，是可以单独自己开经纪公司，Agent/Realtor需要挂职在一家经纪公司。

大家会说，美国是法制社会，有没有执照不用我关心，大家都是自觉守法啊，NO NO，千万别这么认为，一定要关注一下。

重要条件

1.从业经验丰富

宝姐喜欢用量化的指标说明问题，但是很多问题都不是绝对的，要综合理性及感性一起分析！

找到合适经纪人，经验丰富是首当其冲的。怎么能算是经验丰富呢？要有一定的从业时间（最好5年以上），在您选定的区域及周边有很好的成交记录（如果是买房，就看经纪人的买方经纪经验即可）。在这里画外音一下，在美国交易房产（无论新房、二手房）有两个经纪人（买方经纪人和卖方经纪人）共同完成工作，中介费由卖方支付给两个经纪人。一年成交房产金额1000万美刀以上的就是业绩非常牛的经纪人啦！大家可以以此标准参考一下。那么说千万经纪就一定好吗？宝姐也不认同，我认为找一个业绩适中，是最合适的，因为他分配给你的时间也相对充分，对于你的一些琐碎的问题处理起来也比较及时。

2.生活城市距离你选定的购房区域要近

这一点也非常重要，你要购房的区域，是经纪人非常熟悉的，哪里小区和物业有官司，哪里的居住人群复杂，他都应该可以对答如流，怎么能有这么充分的了解，靠他就生活在这，另外，如果他住的很远（超过一个小时的车程），千里迢迢来带你看房，几次OK，几十次我想他恐怕就受不了啦！离得近确实很重要！

3.和你的购房工作方式和节奏比较吻合

这一点是宝姐认为最最重要的，就像前面说的合适才最重要。我这里讲一个宝姐自己的经历。

宝姐的第一个经纪人是朋友介绍的，在当地生活了20多年，从业近10年。从指标看，很不错，那宝姐有何问题，工作节奏不合拍，宝姐喜欢雷厉风行，可是他偏偏喜欢稳扎稳打，宝姐喜欢邮件、微信沟通，他偏偏喜欢等到有时间打电话，等等细节不吻合，经过磨合后依然很是别扭，宝姐就转换别人啦！这些听起来是小事，但是工作配合起来真的不高效。

细节条件

1.经纪人的房地产知识是否丰富 

地产行业知识丰富，这个很难考评，但是如果他是一个善于接受新事物，对行业动态敏感的经纪人，通常问题不大。

2.经纪人的中英交流水平，特别是写作水平

这几年，大陆客人在美置业比较热门，催生了很多新移民当上了经纪人，业绩斐然，但是这里却不乏很多英语并不流利，文字功底更是薄弱的人。目前，南加州的房子还属于供不应求的市场，有时一套房子好多人抢，如果赶上一个文字功底强悍的经纪人写一封触动人心的Offer，没准你抢到这套房子。

需要提醒的是，与国内不同，在一个交易里，您的经纪人是唯一的，最好能长期合作，不要轻易更换。

补充说明一个问题，怎样在美国开设账户？

持B1/B2签证的朋友们可以在美开设银行账户。本人持护照及有效签证和中国信用卡，到当地银行开设账户即可。建议开通网上银行。推荐美国银行和CHASE银行。

交易过程中的关键点：

户籍（Title）公司

在房产交易中的关键问题之一是：产权是否清晰可售。如果产权是伪造的，产权登记时发生错误，房屋被他人侵占等等，那么买方将会卷入纠纷当中去，并无法达到买房的愿望。为了应对这些问题，一些由代理房地产业务的律师行发展起来一种新的行业：就是产权保险公司(户籍公司)-title company.  它以第三方的身份全程参与买卖交易；其主要功能包括：产权核查；产权保险；资金监管；过户登记。整个买卖交易过程是以户籍公司的记录作为结束的。

房产证

在米国买房，没有大大的红本本，只有一张A4纸上写一些房子的产权信息。当然这些信息在房子所在的县里办事大厅里也可以查询到。如果你知道房主的名字，在对应的县办事大厅也可以查到房屋的持有信息，比如说黄海波在阿卡迪亚买了房子，去洛杉矶县的办事大厅您就能查到他的房产信息。这些信息居然不作为隐私，宝姐表示很是诧异。

1.选择喜欢的重点城市了解城市情况

重点了解学校的情况，关注好高中周边的学区房，或者好大学周边的房子；当然中国人还要看看99大华超市的位置；高速路的分布，shopping mall的分布，公园的分布情况。

2.买新房还是二手房心里要有个侧重

二手房优势：位置好，税费低，院子大；缺点：户型老旧，房高矮，水路、空调、门窗系统老化。

新房优势：房子户型便利美观，采光好，保温好； 缺点：院子小，税费高。

3.美国房子的分类 

Single family （独立别墅）

Detached condo（独立公寓，很像Single family，但是产权性质不一样）

Townhouse(联排别墅)
Condominium(公寓房，可出售)
Appartment (出租的公寓房)

Mobile home (没有正常地基的活动房)

Senior residence (55+岁的老年社区)可以买建商的track home, 也可以自己买地盖房。可以是宅基地，也可以是非宅基地然后自己和市政申请。

4.锁定小区的情况

是否靠近高速公路，附近是否有高压线、小区密度、有没有门控、有没有风景、游泳池、社区公园的情况。

5.房子需要考虑的几方面 

朝向（中国人最看中这个）、户型是否科学方便、有没有和风水冲突的地方、院子的大小好坏，同时再看看窗子的密封和保温，空调系统的新老等问题。

6.找个银行贷款也不错 

目前富国、华美、中国信托、富华等银行提供旅游签证人士的购房贷款。

7.养房子的费用

HOA物业管理费、房产税、保险费等种类比较繁多不在此赘述。

8.考虑装修情况如何改建加建

另外，看房子需要看哪些关键点？

什么是好学区？

宝姐的标准就是从小学到高中都是大于等于8分的学校就是不错的学区，还有人认为9或10分校的高中是好学区。当然目前华人的热门城市学区都不错。美国的学区划分比较清晰，也不会经常改变，但并不一定要购房才能上学区校，租住在片区内也可以上学。当然学区房确实和中国一样是可以保值增值，租金也相对高，所以选择好学区购房是很重要滴。

什么是交通方便？

美国大部分地区都是依靠私家车出行，这里我们就不探讨公交地铁等公共交通啦！那怎么样的标准算是交通方便呢？离Freeway（不收费的高速公路）最好别超过5mile（英里）或者说在local（带红绿灯的路）上开车别超过10分钟，就算是交通和方便。如果周围还有多条Freeway交错，再增加条Toll road （收费高速）那就太好不过啦！什么是购物方便？美国的住宅规划，都是先有配套再有住宅，而且公寓通常占领最便捷的区域。所以买新房还是二手房，Shopping mall在哪都已经确定啦。大概离家不超过10分钟车程就OK啦！对于华人来说如果开车15-20分钟能开到一个华人超市（例如：大华99Ranch），或者是一个Costco或Sam（著名的会员制超市）那就非常好啦！

加分项

有铁门的社区（美国的房子大部分为开放的街道）、有专有的健走道、有景观（山景、海景）靠近大公园（社区公园和游泳池是标配，不算）、税费低；减分项：靠近高压线、紧靠高速公路或城市主干道、小区房子密度过大拥挤、税费高。