2016年，澳洲经济稳定增长，物业市场顺势发展。接下来，我们回顾一下今年澳洲整体住宅市场的状况。
一、澳洲资产结构
CoreLogic在2016年10月的报告所示，这片承载着约2400万人的国土上，拥有住宅物业970万套，总值达6.7万亿澳元，远高于2.1万亿澳元的养老金储备，1.7万亿澳元的股票基金等金融资产，以及0.88万亿澳元的商业地产总值。由此可见，住宅物业占澳洲财富最高比重，是澳洲国民最倚重的投资工具，国民对拥有住宅物业的热衷程度远胜于其他类别的资产。过去一年中，住宅物业成交量为451,461套，销售总金额达2821亿澳元。
（以下图片以及数据来源于CoreLogic）
二、澳洲住宅物业中位价年增长率走势
从1998年10月至2016年10月的18年里，澳洲房价只有在2008年全球金融海啸以及2011年欧债危机影响下出现过房价下调（0%以下的区间），两次均能在1年内止跌回升；其余时间整体房价均呈现稳定增长（0%以上的区间），增长速度每年有别（请注意，黑线的波动为增长率的高低，而非房价的起跌）。
（以下图片以及数据来源于CoreLogic）
从上图可见，2012年开始房价高速增长，2013至2015年更高达10%以上的年增长率，至2015年底银监会收紧房产投资者贷款比例、提高贷款要求和利息后，房价增长速度放缓；但2016年中又见房价增长提速。过去12个月里，房价总体增长7.5%，处于正常增长比率值。
三、购房贷款额走势
在澳洲，绝少数购房者会以全额现金支付房款，贷款购房者占所有交易的90%以上。下为自住者贷款额与投资者贷款额的走势图，我们可透过两者增减变化，了解房产市场交易量走势。
（以下图片以及数据来源于CoreLogic）
代表投资者的灰线，在2015年银监会收紧贷款政策后急挫，但今年逐步消化了该政策的影响，并在低息环境刺激下，投资市场交投量已从低位回升。如未来进一步降息，将诱导投资市场交投量持续拉升。
代表自住者的红线，乘银监会政策之风交易量大增，据2016年11月12日realestate.com.au数据，悉尼以及墨尔本两大城市的拍卖清空率到达81%的超热以及75%的大热程度，目前该两大城市的二手楼供应量已开始萎缩，相信后市供不应求的情况将持续加剧，激烈的抢房形势仍将持续一段时间。
（以下图片以及数据来源于realestate.com.au）
四、租务市场
澳洲租务市场仍相当活跃，以下两方面有所体现：
空置率
据SQM Research 2016年10月报告，全国总体空置率从第二季度的2.6%下降至2.3%，预计圣诞节过后将进一步降低；而悉尼与墨尔本总体空置率仅为1.7%与1.9%，房产需求旺盛；布里斯班空置率为3%，处于平衡状态；珀斯则因就业环境改变、人口迁移问题，增加了空置房。
（以下图片以及数据来源于SQM Research）
租金回报
据CoreLogic 2016年9月数据，澳洲八大城市的别墅平均租金回报为3.2%，公寓平均租金为4.1%。租金收益仿佛在下降，但实际上，在过往的18年中租金持续增长（下图绿竖线），业主的租金收益实际上在持续增加。过去几年房价的急速增长，超过了租金的增长速度，因此造成了租金回报率的下降的迹象。
（以下图片以及数据来源于CoreLogic）
五、主要城市房价回顾及展望
（以下图片以及数据来源于CoreLogic RP Data）
悉尼
悉尼房价年增长10.6%，为全澳之冠，但从季度的2.9%以及月度的0.6%升幅可见，其房价增长速度逐步放缓，相信是由于生活成本过高，洲际移民迁出（下图灰柱），以及首次置业者在过去几年房价强劲增长后，入市相对困难，故选择在悉尼继续租房居住，而在其地城市购房投资所致。悉尼房价后市已进入正常增长周期。
另一边厢，纽省为澳洲最大经济体系，提供最多就业机会，海外移民数量（下图红柱）为各大城市之冠，因此悉尼住宅仍然供不应求，未来对物业需求量仍会增加，但不同区域升幅会有较大差别。
（以下图片以及数据来源于ABS）
墨尔本
墨尔本房价年增长9.1%，季度增长4.6%，首次超越了悉尼的季度增长。下图可见，其总人口达435万人，与悉尼相当接近；其海外移民以及洲际移民均为净增长，人口增长率全澳最高。墨尔本经济发展强劲，不受矿业影响，环境与高校受海外买家及学生欢迎，未来对住宅物业需求量持续强劲！虽然房价增长率不及前几年，但应比其他城市稍高，且增长比较地区性，市中心区公寓及西南区别墅会有供过于求的情况。
（以下图片以及数据来源于ABS）
布里斯班
布里斯班房价年增长4.1%，未到达前两年预期的强劲升幅。因素包括矿业基建放缓，影响物业需求量，及海外发展商集中涌现，短期内加大了市中心公寓供应等。澳币的回落，对昆省旅游业有莫大裨益，黄金海岸去年旅客增长5%；同时，布里斯班的生活成本、物业价格大幅低于东岸两大城市，仍吸引着海外和洲际移民的到来。
（以下图片以及数据来源于ABS）
此外，布里斯班的租金回报为四大城市之冠，房价增长有补追空间，布市将成为澳洲最具潜力房产投资的城市。
（以下图片以及数据来源于CoreLogic）
珀斯
珀斯年度房价下调了3.7%，过去3个月下调了1.5%，但过去的一个月却回升0.8%，有见底迹象。受矿业基建负面影响，就业机会减少，洲际移民流出，是过去一段时间房屋空置以及房价下调的主因。近日矿产价格大幅回升，同时，政府大力推动市内基建项目，提供大量就业机会，来年珀斯房价有望从低位反弹，也许未来半年是趁低吸纳的好时机。
（以下图片以及数据来源于ABS）
综上所述，澳洲经济稳定发展，就业持续增长，国民无通胀压力，低息利率有利置业及营商，人口持续增长，住宅供求关系紧张，澳元下调有利海外投资，租务市场活跃等条件将继续推动住宅物业市场发展，物业价值在未来仍将稳定增长。
澳洲鼎丰－澳大利亚悠久品牌开发商Frasers星狮地产澳洲授权代理
请注意：
本文经星狮地产澳洲特许发布。如需转载，请註明"来源:星狮地产澳洲"并保留图片信息的所有出处。
以上所有资料及观点，只作参考用途。
有意投资者应就投资项目的适合程度或其个人状况寻求独立意见。
星狮地产澳洲不拟就所提供的资料所出现的错误或遗漏承担任何责任。
APEX INVESTMENT ALLIANCE
澳 洲 鼎丰 集 团（1994年至今）
置业顾问：陈宏 Tracy
电话微信：18901066956
地 址：北京东城建国门金成建国1527
