新西兰房地产也流行“加杠杆”，解密开发商如何解决资金问题。,逸居新西兰微信公众号文章

新西兰房价的快速上涨，成功吸引了全世界的注意；奥克兰“Unitary Plan”计划二十五年新建42.2万套住宅，更是让商家看到巨大机会。这不，已经有越来越多的地产商加入了开发新西兰的大军，很多地产“新人”也跃跃欲试，希望在地产开发领域赚到第一桶金。

其实，对于投资者来说，通过房价上涨赚取差价只是“基本功”；在房地产整体向好的背景下，通过“加杠杆”快速放大收益，才是行家的做法。这种方法，对于开发商同样适用。当然，高收益也意味着有较高风险，政府新房审批放缓、开发进度低于预期、房产销售周期过长等因素，都有可能给杠杆较大的开发商带来资金压力。今天，逸居就来揭秘开发商如何进行“杠杆”投资，以及如何解决资金压力。

买地也能分期付款

在新西兰，购买土地并不全需要“一手交钱，一手交货”。

举个例子：

如果开发商购买带有“Building Term”（建设条款）的土地，那么只需要支付10%的首付，开发商就可以在约定的时间内（一般是半年到九个月），在这片土地上进行合法的开发（此时，土地并没有过户）；等到了约定时间，开发商再支付剩下的90%土地款。

通过这种交易方法，开发商不但可以通过10%的首付款撬动整个地块开发，更是等于变相地获得了约定时间内的“免息贷款”。

事实上，在新西兰，一般房屋的建设周期是半年到九个月，实际中间只是多出一个审批建筑许可的时间。这意味着在约定时间到期前，房子已经离竣工不远，甚至可以预售了。很多开发商就是这样赚得盆满钵满！

高收益高风险：

进度延期将带来资金链压力

当然，现实总是充满变数，比如奥克兰政府工作人员数量有限，突然间收到大批量的建房申请，审批速度肯定受影响；再比如建设过程中，出现某些意外情况耽误了进度；还有，房产市场有起有伏，牛市中也有短暂放缓的时候，销售可能就会受影响。这些都可能造成一个严重后果：在开发商资金还没回笼的情况下，“Building Term”的土地约定时间已经到期，必须付尾款了！

真实案例

这不，小编的朋友就遇到了这个问题。

Peter（化名）开了一家地产开发公司，一年多以前，这家公司买了两块带一年Building term的土地，在支付10%的首付款之后，就开始筹备建筑审批火热开工了。白驹过隙，一年时间说到就到了，支付剩余90%土地款的时候到了。虽然Peter仅成立了公司不到两年，但他们公司资质很好，手上也有一定现金，而且之前还有建房并且盈利经验，所以Peter信心满满地向银行申请贷款来支付土地尾款。然而在跑了N家银行后，他得到的答复都是：不行！

小编正想着，是不是因为公司贷款申请要困难于个人贷款的时候，Peter已经接下去说出了关键之处。原来是因为，在新西兰，对于公司申请贷款进行房地产开发，银行都会要求其提供至少2年的公司财报，否则免谈。更何况银行本身对建筑商这种短期贷款就不算是很重视，毕竟银行最希望收取长期的利息，所以很多时候，如果公司成立不足两年，银行甚至连申请资料看都不看，直接就否决了。

贷款遇阻，想想也知道Peter当时心情有多崩溃。他为了解决这燃眉之急，可是跑了好些贷款公司，不过大部分还是表示爱莫能助。但幸运的是，他最后找到了很有经验的贷款经理Coco。在细致分析Peter公司的实际情况后，Coco为其量身定制了申请方案，并准备了详尽的申请资料。

其实Peter能这么眉飞色舞地叙说着他的故事，就知道最终结果肯定让Peter喜出望外：贷款经理Coco不负所托，通过Peter公司一年的年报、及其之前的成功开发经验、加上专业的项目建成后价值评估，成功地帮Peter的公司申请到首付三成的商业贷款，而贷款利率只有5.5%－6.5%。现在Peter当然就不用担心90%土地尾款的问题，可以安心进行项目开发和销售了。