逸居前两天介绍了新西兰开发商如何解决短期资金压力的稿件，广受业内人士关注。这不，又有小伙伴在琢磨，怎么更好地借助银行资金的支持，抓住奥克兰 “Unitary Plan”发展的大好时机，早日实现“财务自由”。
如今在新西兰，“囤地”——这个房地产大玩家们常用的手法，也开始走进寻常百姓家。机会总是留给有准备的人，奥克兰大开发的机遇实在是太诱人，又提供了太多机会。
今天，我们就来看看在新西兰，开发商是怎么有效利用银行资金来“囤地”的。
买块万平大地，“坐等升值”
“囤地”，对于经历了国内房地产洗礼的朋友们来说一定不陌生。
在中国，很多大开发商瞅准房地产价格上涨的趋势，早早买下大片土地；然而，买好地之后N年都不开发，甚至开发好了还要“捂盘惜售”。为的就是等房产涨价大潮来临，转手就赚个几十上百亿。那真正是，数钱数到手抽筋。
在新西兰，“囤地”也成了很多投资者的生财之道。
尤其是奥克兰等大城市正在快速从“地广人稀”向“人口众多”转变的过程中，如果购买了城郊的大地，一旦城市扩张，允许郊区的土地性质进行变更，那简直是“天上掉馅饼”！
千万别以为小编是在痴人说梦。按照奥克兰的“Unitary Plan”规划，奥克兰周边的很多农业用地区域都被列入了未来发展区，将来一旦划入城市进行开发，意味着一套房变成数十套房，增值空间巨大。
举个例子：
在奥克兰郊区买一套15000平米土地的“Lifestyle”（农用大地），按照现有的要求，如果想分割的话，理论上最多只能做成3块5000平米的“小地”，增值很有限；但如果未来该区域被划入城市开发用地，那就意味着可能分割成几十套200-400平米的住宅地块。按照奥克兰现在均价超百万新西兰元的房市，赚钱效应不言而喻。
最大问题：
等待时间长，资金压力大
但“囤地”最大的问题，是等待时间很长。
因为，此类土地从被划入未来开发区，到真正开始开发，可能历时几年甚至更久。
试想，如果投资几百万资金进去，一等就是好几年，这机会成本也是相当大的。
这不，小编的朋友Jens最近就在为这个问题头疼：
Jens（化名）开了一家地产开发公司，经营了一年多，业绩还不错。他最近看中了奥克兰未来开发区的一栋“Lifestyle”物业，打算入手后等几年再开发。如果到时候这块地的性质可以变更，即便一转手，也是赚得盆满钵满。这个方案潜在收益巨大，加上他的公司资质、经验、现金等硬件都不错，Jens便颇有信心地找了几家银行谈贷款的事儿。
令他始料未及的是，所有银行的答复都是：不行！
其实，这还是开发商们最头疼的老问题：在新西兰，对于公司申请大额贷款进行房地产开发，银行都会要求其提供至少2年的公司财报。
否则，免谈！
这么好的idea，难道就这么放弃了？！看了逸居的文章，Jens找到了金松鼠的贷款专家Tina 。在详细了解Jens的实际情况后，Tina表示，虽然Jens跟Peter的案例相似，但是又不尽相同。
（点击下方查看Peter案例）
Tina还表示：
鉴于Jens的公司性质为开发商，成立时间短，收入高但不稳定的情况，以及购买物业的性质，申请中短期商业开发贷款并不是最好的选择。但基于Jens所购买的物业是在未来城市发展区域（future urban zone），所以在三年内都不会存在开发可能。银行其实本身也更青睐于放贷给这种长期持有的物业，所以Jens是完全有可能申请到时限更长、利率更低的住房贷款！
在为Jens量身定制了申请计划之后，Tina向银行递交了非常详尽的贷款人资料和收入状况。
最终，Tina帮Jens成功申请到了280万新西兰元的房屋贷款！而且，还款时限是30年而不是商业贷款常见的1-5年； 利率也比商业贷款低得多！
“这回，Tina真是帮了我大忙了。本来我只是抱着试试看的心态来的，能批下贷款让我解决短期的现金流就谢天谢地了。谁曾想，现在不但拿到了贷款，而且时限、利率、金额，通通都超预期了！”——Jens由衷地说道。
有了Tina的帮忙，Jens现在信心满满地去买中意的“Lifestyle”来囤地了。相信过不了几年，小编就要有个超级土豪的朋友了。
逸居观点
新西兰房地产投资机会众多，政府也大力支持行业发展。作为资金密集型产业，房产公司的资金安排一定要做好。在新西兰，专家绝不是“砖家”——资深贷款经理，房地产公司健康发展的好帮手。
想要知道Tina到底是何方神圣，请洽：
Tina Liu
资深注册金融顾问
金松鼠团队组长
021 302877
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金松鼠信贷，新西兰房产投资信贷专家
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