抓住了这七大要素，你就能在澳洲选出称心如意的房产,海外房产微信公众号文章

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◎作者丨JT Song

首先，我们需要明确一个问题，就是在澳洲房产投资中，物业房产“好不好”，和“值不值得投”，并不是同一个问题。往往好房子兼顾了教育，交通，医疗，购物等良好要素，同时本身地块大，房屋质量好，朝向敞亮，甚至依山傍水。

但是这样的没什么缺陷的“好房子”一般来说价格昂贵，在价格高企的基础上，投资或者说可期待的升值“X”因素就相对较少。投资回报率对于这种完美的，但是又缺乏想象空间的物业，可能反而不理想。

反过来说，项目本身可能有交通购物等等缺陷，所以价格一直起不来，但是未来的规划正在覆盖这些不利因素，那么这种价格低点的物业，我们就认为反而是值得投资的。

国内资本市场经常会说一个“讲故事”的概念。其实澳洲房产投资来说，这个概念一样通用。

所以我们细化房产投资的各个要素，“价格合理度”这一点被单独拿出来了。就是为了结合物业目前的价格因素和想象空间来考量的一项评判标准。

按100分计算，我们的房产价值分析法主要涵盖了以下要素：

（1）供需（20分）

供需其实是糅合了两方面的因素，一个是房产区域现在以及未来的房屋审批量，建筑数量等供应量方面的因素。一个房产区域当前人口，以及未来的人口增长速度。供需是决定市场以及产品投资价值的本质因素。我们一般考量当前供需，以及未来供需，当前供需分值较高，直接影响到房产中短期的升值以及出租回报。未来供需更多决定了物业的升值潜力。

（2）地段 (15分)

地段是指项目或者物业的地理属性，涵盖了交通（火车站，汽车站，轮渡），公共设施（医院，银行，购物，体育场馆等），与CBD或者就业中心等的距离因素。

（3）教育 (10分)

教育本身其实就是地段的一部分，但是由于很多物业具有学区房的属性，对于教育方面的需求对很多房产是隐含甚至是优先的需求。我们单独把教育这一部分单独出来计分。教育的因素我们会对公立比较好的学校尤其是小学的学区房加成计分。

（4）就业以及区域收入 (15分)

如果说了解供需是了解区域升值的本质因素，那么搞清楚就业以及区域收入水平就是了解谁来买以及买不买的起的问题。如果区域的就业人口不足，举个例子，虽然很缺房子，但是本地都是老龄化的退休人口，那么这个区域的贷款承受能力和实际对房屋的消费能力其实是不高的。区域收入也是我们评判某个区域房价有没有泡沫化的重要因素，如果家庭可支配收入和房价以及房租比是超过区域就业人口的负担能力，这个区域一样会面临人口流失的压力。

（5）环境 (10分)

项目周边的自然环境，包括山，水，湖，海景等等。也包括项目自身的楼层，朝向，格局等等。

（6）X因素（15分）

是指项目本身现在没有，但是未来可能或者确定会改善的诸如交通升级，大型城市规划，国家政策倾斜，土地属性升级等能为项目带来种种想象的因素。

（7）价格合理度 (15分)

是指项目本身的价格，和其各种优劣势相比，“贵不贵”的问题。价格合理度往往和市场热度甚至政策导向都有直接关系，但是影响价格合理的最主要因素还是落实到物业本身的价值上去。如果价格低于本身价值的，那么合理度就越高。

七极分析法是我们通过多年的从业和投资经验，总结出来的一种客观公正的物业投资价值分析模式，目的是帮助投资者更全面的分析投资标的。具体到每个物业，七极分析法的适合程度都会有差异，仅供投资者参考。