BC省终于变了天， NDP党领贺谨（John Horgan）将在7月18日（下周二）宣誓成为第36届BC省省长，新一届省府内阁成员也将在彼时亮相。

回想今年春天的省选，大温楼市的可负担性是主要议题之一。NDP提出了一系列提高大温楼市可负担性的政策措施，主要内容包括征收2%空屋投机税和增加租赁住房建设、可负担性住房建设，这为他们赢得不少选票。（如果明天新民主党（NDP）当选，大温楼市是涨是跌？）

那么，现在NDP联合绿党组成少数派政府已成为铁定的事实，NDP所提出的那些提高房屋可负担性政策到底有多少能实施？况且，NDP还未正式执政，NDP的楼市评论员尹大卫(David Eby)前一阵子在谈到2%空屋投机税时口气就已经软了不少。

对于NDP的房产政策，仍有不少分析人士持质疑态度，因为市场的供需矛盾是不会听政府的。

最近的一个例子就是，大温15%的海外买家税实施还不到一年，对大温楼市的调控作用已消失殆尽。今年2月以来，大温楼市不顾15%海外买家税的影响，交易日趋活跃。虽然月销售量有升有降，甚至没有打破过去年的历史记录，但售价却节节攀升，尤其是在总价相对较低、可负担性最高的公寓市场，不仅售挂比高达90%以上，而且年涨幅高达17.6%。

那么，是什么原因造成公寓市场如此火爆？

最近，温哥华著名地产咨询公司UrbanAnalytics 的主管Michael Ferreira 在Businessin Vancouver上发表评论文章，分析了温哥华公寓市场火爆的原因。Ferreira有20多年的从业经验，专门为高级管理层提供住宅地产市场方面的咨询，经历过好几个地产市场周期。Ferreira用Urban Analytics的研究数据反驳了对大温公寓市场的四种错误认识。

错误认识1：市场供给充足。

Ferreira引用了共管式房屋（包括城市屋和公寓）市场新房的销售数据来反驳这个观点。

截止2017年3月，温哥华没有已建成的新城市屋可售；而在整个大温地区，建成还未售出的城市屋只有16套、公寓也只有15套。

今年第一季度，售出的新房套数比已经批准销售的房屋多1164套。

到2017年第一季度为止，根据过去一年的销售速度，市场上现存的未售新公寓和新城市屋只够销售不到两个月。

错误认识2：政府改善市场供给会解决问题。

Ferreira表示，过去几年各级政府引入了多项措施来减缓楼市的需求。去年夏天和秋天，15%海外买家税刚实施时确实对市场起到抑制作用，但对新公寓和新城市屋市场的影响极其短暂，因为最近半年来公寓和城市屋市场的需求和价格都在不断攀升。今年年初以来，差不多有2900套高层公寓投放市场，但目前只有645套（22%）未售出。目前新开工的21个项目中，17个项目要么已经售完，要么剩下不到10套。

与此同时，政府一直缺乏改善供给方面的措施。对于低收入家庭，Ferreira认为确实需要为他们提供非市场性住房，但也不能忽视增加市场性住房的供给，因为还有不少想买房子的居民。Ferreira还认为，新一届省府会通过要求各个市府减少审批新开工项目的时间来解决这个问题，尤其是那些符合规划要求的新项目。

错误认识3： 海外买家买走了大部分的新公寓和新城市屋，并炒高价格。

发展商要通过预售来进行融资以获得建设所需的资金。但是，像银行这样的贷款机构不认可“批发式”预售。也就是说，如果某人一次性买了10套房子，银行不会认可这些预售，因为银行视这种行为为投机性买入，他们不喜欢这样的投机。对于是否认可海外买家的购买，Ferreira说他所接触过的银行均表示，如果某项目的海外买家占到8%～10%以上，他们不会为该项目提供贷款，但目前没有任何项目的海外买家比例超过了这个数。

错误认识4： 本地买家被挤出本地新房预售市场，因为发展商先向自己的朋友和家人以及海外买家销售新盘。

近来有许多报道说一些温哥华本地开发商在海外推销本地楼盘，但实际上，如果发展上无视过去几年来本地买家对新房的高需求，而是不必要地在海外促销它们的楼盘，会导致成本上升。Ferreira认为，主流媒体以及社交媒体对本地发展商在海外大肆推销楼盘是一种误传和误导。他说这些广告主要是本地以及国际地产中介公司在各种平台上投放的。而且，据他们的数据统计，过去两年来只有两三家发展商将一小部分房屋推荐并销售给海外买家。

Ferreira强调说，事实是本地需求超过供给。他们已经见过太多这样的例子，比如最近在高贵林开盘的某高层公寓，在线登记的买家高达8000人，但可售房屋只有364套。Ferreira建议说，如果买家一定想要买到某楼盘，最好直接与发展商联系，并不断去“骚扰”直到他们把房子卖给你；或者是找一个与发展商有合作关系的地产经纪，以确保能拿到一套房子。

Ferreira最后总结说，由于竞争和供应不足，价格确实在短期内上升很多，并将某些潜在买家赶出市场， 要解决这个问题的办法不是在一味指责，而是要切实解决竞争和供应不足问题。