◎海外掘金 | 掘金大师

最近，美国总统特朗普终于没有折腾出什么大新闻了，但他的童年旧居再次为纽约楼市添加了一抹亮色。挂牌上市后不到一天，特朗普位于纽约皇后区的童年旧居便找到租客。

1940年，特朗普的父亲弗雷德•特朗普在中上层阶级社区牙买加庄园的韦勒姆广场(Wareham Place)建造了这栋别墅。四岁以前，特朗普一直住在这。

今年1月，一位神秘的华人买家以214万美元拍得这栋别墅。此后，特朗普旧居一直空置，邻居们抱怨从1月份开始庭院便无人打理、杂草丛生，担心这栋被闲置的房屋会拉低社区其他房屋的估值。

好在上周该房屋已挂牌出租，且似乎很抢手。租客同意支付每月4000美元，比3500美元的原定租金多出14%。随着租客的入住，这栋房屋将重现生机。

那么这栋房子是不是一套好房子，是否值得投资呢？我们可以从哪些角度来评判？

投资是一个综合的分析过程。我们从微观到宏观，逐层进行分析。

先进行微观分析，主要包括房屋价格、租金、房屋基本信息等。

1房屋基本信息

以下是房屋相关图片：

2房价走势

虽然位于中产以上社区，但特朗普旧居最近的售出价为214万美元，也明显高于各房产机构对它的估值（126-130万美元），溢价无疑加入了“特朗普效应”。

总体来看，无论是估值价还是售出价，都远远高于皇后区均价55.82万和纽约全市均价67.6万。与其所在的牙买加庄园社区相比，旧居的售价也明显更高。

房屋价格对比

在增值潜力方面，预计未来一年该别墅上涨5.6%。独栋别墅天然的增值属性（带土地），加上稀有的增值属性（特朗普童年旧居），后期房屋存在持续的增值潜力。

最近三次房屋交易分别是：2008年5月的78.25万美元，2016年12月的139.05万和2017年1月214万美元；9年来，该房屋年化增值约12%，涨幅可观。

3租金与回报率

特朗普旧居挂牌出租时，租金为3500美元/月，看上去并不算高，但由于房屋特殊性，使得有租户愿意涨价14%来租住，最后租金为4000美元/月。该租金水平离曼哈顿平均租金不远，也接近皇后区前10%的豪宅租金水平。

租金回报率方面，由于别墅天然比公寓要低，所以该房屋回报也只有1.79%，比较低；纽约平均毛租金收益为4.5%。

4房屋流动性

房屋流动性用房屋待售天数来衡量，如果天数越长，则说明当地买家占据主导地位，有较强的议价能力，楼市处于买方市场；反之，威则是卖方市场。一般来说，买方市场适宜入手房屋，卖方市场出售房屋。

对比美国的旧金山、西雅图，纽约各区（皇后、曼哈顿、布鲁克林）目前的待售天数明显长很多，说明当地处于买方市场，买家议价能力强，正是入手的好时机。同样类似的还有伦敦，其待售天数长达85天，适宜入手。

各地房屋待售天数

下面进入中观部分，主要包括房屋的交通、治安、社区、学区等情况。

5地理位置和交通状况

特朗普旧居交通方便，离最近的地铁站仅700米，步行9分钟就能到179 Street Station地铁站。地铁F线直达曼哈顿时代广场，全程50分钟；如果开车，距离曼哈顿中心距离为13英里（20.9公里），车程25-40分钟，视交通状况而不同。

↓↓↓

特朗普总统旧居距离纽约肯尼迪国际机场直线距离也很近，仅5.8英里（9.3公里），车程约19分钟。

↓↓↓

而距离纽约另一大机场——拉瓜迪亚机场距离特朗普旧居也只有6.9英里（11公里），驾车只需12-20分钟。该机场靠近曼哈顿，主要运营美国内部和北美国家航线，使用率很高。

↓↓↓ 

特朗普旧居到纽约中央火车站也比较方便，乘地铁大约1小时就能直达，驾车约22-50分钟不等。

↓↓↓

整体来看，旧居离纽约的两个机场都不远，也可地铁直达曼哈顿，通勤方便。

6治安状况

特朗普旧居附近的治安状况大体上不错，但其所在社区有部分片区治安不太好。按照系统评分（1-10，分数越高越危险），牙买加庄园社区的治安状况差于全美平均水平，略好于皇后区平均水平。

虽然犯罪风险不低，但在地图上，特朗普旧居附近过去一个月来发生的治安犯罪却很少。

地域范围稍微放大一些，看到整个社区中，偏西部的牙买加山社区有一些犯罪情况，主要是盗窃和攻击案件。

从下图的犯罪等级分层图也可看出，牙买加庄园的犯罪率并不高，而其西边和南边则犯罪风险更高。

7学区

美国和中国一样也有学区，且他们的学区划分更清晰。特朗普旧居所在的学区很优质，分配的小学和初中都是10分（满分），生源主要以亚裔和拉丁裔为主。

（a）小学： Ps 131 Abigail Adams ，10分

学区的小学在全美分数测评中，遥遥领先于全国平均分。

小学生考试分数

学生种族构成

（b）初中 Jhs 216 George J Ryan ，10分

房屋所在学区的初中也很好，轻松获得10分满分。学生的全国测评分数表现更突出，远远超过全美平均水平，学生的构成也以亚裔、白人、拉丁裔为主。

学生考试分数

学生种族构成

8社区情况

美国的社区是重要的存在，社区的人口、阶级、环境等状况如何，直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。

特朗普旧居所处的牙买加庄园社区，是典型的中产以上社区，区内居民种族多元，大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平，业主比例高，居住环境属于优等。

牙买加庄园社区基本信息

牙买加庄园社区人口组成

牙买加庄园家庭收入对比

同时，牙买加庄园作为老牌中产以上社区，附近拥有155个餐馆，19个杂货店，11个咖啡馆，202个商店，生活十分便利。

最后进行宏观分析，主要包括经济指标、失业率、人口变动等。

9GDP与增长率

特朗普旧居所处的纽约市，GDP排美国第一，人均GDP高达7.1万美元，远高于全美平均值；纽约市的经济增长率也明显高于全美平均，去年达到2.9%。纽约吸引如此多中国投资人是有道理的，作为“全球经济心脏”的纽约，经济基本面一直不错。

 、

10失业率

再看失业率情况对比。目前美国失业率达到历史低点，仅有4.3%，就业较充分。纽约市失业率与美国平均值相当，而皇后区的失业率表现要好于全纽约和全美水平，仅有3.4%，对于投资来说是不错的指标。

失业率对比

11人口增长

对于房产投资，人口增长是最基本要素。就纽约州来说，其人口增长率只有1.9%，明显低于纽约市的4.4%，足见纽约市的吸引力。

皇后区的人口增幅达到4.6%，高于纽约平均水平，也高于曼哈顿的3.6%，略低于布鲁克林和布朗克斯区。

2010-2016年纽约人口变化

12汇率阶段

美元/人民币处于近半年的低点，从去年一度逼近7，回落到目前的6.7760附近，跌破6.8。考虑到美联储加息通道已启动，人民币依然会承压，目前是买入美元资产的不错时机。

 美元人民币汇率

综上，特朗普旧居虽然过去半年内以高溢价卖出，但其拥有一套好房子几乎所有的因素：近地铁、好学区、带土地别墅、生活便利、名人效应等，无疑都是未来升值的保障。

与此同时，较好的治安、不错的经济和人口增长，也为投资提供了良好的基本面支持。

如需获取定制化报告，请添加智谷君（zgtrender01）了解详情。

报告数据来源：Realtor、美国人口普查局、圣路易斯联储局、纽约主计处、MLS、Zillow、Douglas Elliman、Numbeo、Trulia、SpotCrime、世界银行、Investing、Redfin。