孙宏斌内部演讲曝光：1000亿算什么,海外房产微信公众号文章

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最近孙宏斌和融创着实火了一把，有段子手说IPO之后还有孙宏斌轮，有人说孙宏斌做了最大的接盘侠，接了乐视还能接王首富，人家都把烂摊子给孙宏斌。

更有网友开了脑洞：融创左手买乐视，右手买万达文旅，回头对乐视控股债务重组，获取乐视网控股权，再把万达文旅及酒店资产注入上市公司，把乐视强大的文化品牌和万达文旅优质资产结合起来，成为超越迪斯尼的文化旅游项目，分分钟让乐视网市值超过2000亿。到那时，一个乐视生态，竟然由孙宏斌建成了。

但回过头来看这段发生在2016年11月23日，孙宏斌在《中国不动产金融年会》上的内部演讲，就可以很清楚地理解这位27岁曾经联想少将，落魄后8年再到百亿资产的牛人，最近几次百亿级并购的策略和逻辑了。

在这次内部讲话中的几个重点：

对中国宏观经济形势的判断，融创的定位

流动性宽松，利率很低，会改变吗？专家总是分析拐点。

什么叫拐点？没有拐点。因为你没有办法。如果说有变化的话，那可能是M2原来的增长是13%，变成12%或者11%，不可能变成不增长。所以你担心什么？！13%变成12%、11%对企业没有什么影响。

利率会涨吗？美国肯定是要加息的，共和党本来是要加利率的，特朗普要修路、修桥、要减税，这两点对通胀有预期，所以美国加息可能会快一点。但是美国加息中国就加息吗？不太可能的。所以第二个判断就是：流动性很多，还要继续印钱，利率很低，这个是不会变的。

去杠杆、去产能、去库存。去产能和去库存相对容易些，但是去杠杆挺难的。因为差的企业，要想让它活着，就要借他钱，让他还利息，你不借他钱，还不了利息。好的企业，银行想借他钱，所以杠杆肯定是要加的。如果说结构性改革成功了，坏企业都死了，好企业银行更想给钱了，然后杠杆就更高了。

在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。如果有这个机会不去做，反而减杠杆那是不对的。

全世界的贫富分化越来越严重。其实在2008年之前，美国老百姓的工资涨的很少，老板的钱更多了。逻辑就是，因为全球化把工厂搬到中国了，老百姓没有工作了，但是老板成本降低了。或者是有了信息化系统以后，比如说沃尔玛商场，收银员少了，但老板的成本降低了。

2008年以前的趋势是，有钱人越来越有钱了，老百姓收入增长很慢。2008年量化宽松以后，美国的贫富分化更厉害。量化宽松那么多钱都去哪里了？穷人的收入并没有很多的增加，钱都去有钱人那里了。所以，美国的贫富分化、欧洲的贫富分化都是很多很多年存在的事实。中国的贫富分化其实也是很严重的，不会比欧美要好。

这个问题怎么解决呢？西方是通过选举和税收来调节财富的重新分配，所以才会出现这样选举结果。中国怎么办？我不知道。但是有了这个判断之后，我们做房地产怎么定位，就知道怎么变化了。融创做的是高端，如果算老百姓整体的收入房价比，怎么算都买不起房。但你算30%那是买的起的；如果算10%更买的起；如果算5%的话，那他什么房子都买得起。因为房价涨得很快，GDP增长是6.7%，人民币在贬值，老百姓的收入实际上并没有增加。融创一直坚持做高端和改善的，将来一定是有市场的。

我的投资逻辑：买对地方、买对时间、多借点钱

这个行业一定要理解分两段：投资、盖房子。投资错了，盖什么房子都是赔钱的，你的地买错了。投资本来就是很难的事，这个行业投资比别的行业更难。为什么？杠杆太多。有银行、客户预付款，有杠杆以后让投资变得很复杂。现在投了钱以后，杠杆很高，而且能不能赚钱要在三年以后，比种庄稼还难。这个行业首先是投资，投错了以后做什么都不行。地买对了以后有品牌，做高端的，就更好。

规模，这个行业去年不到10万亿的规模，到今年10月底9万亿了。10万亿的规模再增长也难了，但是在快速向大公司集中。现在前100名占40%多，前10名占20%多。去年前10名占17%，今年已经20%多了，前100名已经占40%多了。我觉得，这个行业下一步5-10年或者5年左右前100名会占70%-80%，前10名会占35%-40%。这样的话，前10名平均就要4000亿，没有两三千亿进不了前10名。

当然，这个是怎么形成的？小公司干不了了，买了地以后挣钱退出做不了让大公司做，另外就是收购、兼并。这个行业本身就有金融属性。这个特别重要。

这次的宏观调控绝对是好事。对谁都是好事，客户、开发商、银行等都是好事。

地越来越贵、风险越来越大，最后钱更难挣了。这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。这次的宏观调控力度超过每一次的，这一次是自上而下的，是目标管理的。所以每个地方的政策不一样，所以执行力度也不一样。

宏观调控以后，我们做高端的肯定好。原来买10套，现在买1套，一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的，那就是我们。

理解这个行业的三个特点：

第一点，投资也要做的好、房子也要盖的好。有的公司，第一阶段做得好，第二阶段做的差；有的公司，第二阶段做得好，第一阶段做的差；哪个阶段做不好都不行。

第二点，市场规律，在快速的向大公司集中。

第三点，是在时间和空间上都有错配的情况，空间和时间带来的不平衡。

有了这三点，我的投资逻辑就出来了：你要买对地方、买对时间，多借点钱。对现在来说，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。这就是我说的投资逻辑。

如果你的公司现金流有问题了，但还有价值，那你就可以找我

不确定市场环境下的确定选择，或者不确定经济形势下的确定选择。其实对于房地产行业来说，就是买不买地或者卖不卖房子，还有什么选择？有钱纠结，没钱的话买不了地，就是卖不卖房子。

有钱别着急卖，没钱赶紧卖，其实没有什么可选择的。其实你的选择不多，任何形势再不确定，你的选择都是确定的。就那么点钱，买一块地，能选什么？或者一块地买不了，留着怕有风险。选什么？

所以要确定选择。你要分析好了以后再选择。

（一）现金流风险。

没有现金流就死了。

（二）价值。

这个公司有没有价值。

我看了很多公司，一种是现金流没有问题，价值有问题，然后就转着转着转出一个窟窿；第二类公司是价值没问题，现金流有问题，活不下去。对这个行业来说，第二类的企业可能更好一点。因为这个行业主要看中的是价值，这个行业和别的行业不一样，别的行业并购的是资产占有率、是大脑，是专利。而这个行业并购的就是土地的价值。所以这个行业如果你现金流没有问题，但是你的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。如果你现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。

我觉得这个行业就是这两个风险：

首先一定要控制现金流的风险。这个很多人都知道，但是没有那么重视。第二个就是价值。地别买错了，地买错了，即使现金流没问题，最后也会成为窟窿；如果地买对了，即使现金流有问题，你还可以卖掉。如果你的现金流没问题，价值有问题，那就惨了。如果你的现金流有问题，但是有价值，你可以把公司卖了。如果想卖可以找我们，因为我们是市场公认的最好的合作伙伴。

......

解读：经济下行，利率不变，有很多并购机会（捡便宜机会），而且要更多利用杠杆。有价值但没现金流，底价并购。