有人说：房价让一切辛苦劳动所得变得毫无意义。这固然是很悲观的想法，但背后所影射出的事实却值得我们深思。澳洲地产研究机构CoreLogic的数据显示，悉尼和墨尔本市场在迈入2017年时的房价年增速，几乎达到了20%。按照如此速度，你说赚50万容易还是涨50万容易？答案显而易见。由此看来，买房不仅是经济行为，还是一种心理状态。2016澳洲人口普查结果显示，31%的澳洲居民完全拥有房屋，34.5%的人通过抵押贷款拥有房屋，也就是说澳洲65.5%的人都已买房。背负抵押贷款的人口比例较1991年扩大了7个百分点。根据澳联储最新的数据：三月季度末，澳洲家庭负债占年化可支配收入的190.4%，成为了发达国家中私人债务负担最重的国家，较2008年美国次贷危机时面对的比例还高出近50%。Grattan研究所对过去两次人口普查数据做了分析，并公布了澳大利亚贷款压力（mortgage stress：业内用于形容偿还贷款金额与税前收入占比关系的说法，当还款金额占家庭收入超过30%时，则表示其面临贷款压力）最大的20个地区，与2011年相比，这些地区离市中心更远。其中有一半都位于维多利亚州，距离墨尔本市中心27公里处的Wollert问题最为严重，有23%的家庭还款金额占收入都超过30%。从上表我们不难发现，负债压力最大的地区都集中在外郊区。照理来说，外郊区的房价较城区肯定更加便宜，为什么人们的还款压力反而更大呢？这些地区的房价虽然便宜，但相对应地，他们大多是无法承受内城区房价的人，收入水平也更低。Grattan的报告显示：以还款金额占收入的30%作为分界点，澳洲面临偿还抵押贷款的压力的家庭占比有所减小。就拿2016年的数据和2011年的对比，抵押贷款压力有明显的改善。2011年，大约10%的家庭有偿还贷款的压力（还款金额占家庭收入超过30%），而2016年，该比例仅为7%。假设一个典型的澳洲家庭在2011年购买了一套价值中等的房屋，首付为20%，那么偿还贷款的金额约为税后收入的29%。而如今，同样的假设条件下，偿还贷款的金额仅为税后收入的26%。显然，低利率功不可没。在澳洲房价不断创新高的这短时期，低利率为人们减轻了还贷的压力。但是，不要高兴的太早，澳洲的政策制定者一直都在担心持续较低的利息可能导致金融风险的累积，最终引发更广泛的经济衰退。我们需要居安思危，利率不可能永远保持如此低的水平。更何况，即使澳联储还未加息，银行升息的步伐也从未停过。一旦利率再度上涨，而工资增长仍然保持平缓，那么势必会有更多的贷款者在偿还时面临困难，这种趋势的蔓延将会成为银行的主要问题。与此同时，较高的贷款成本将会导致家庭的支出减少，这可能会影响就业率并放缓澳洲整体的经济增长。
Grattan机构的首席执行官John Daley指出：2个百分点就足以成为“压死骆驼的最后一根稻草”。如果澳联储上调利率两个百分点，那么澳洲人民的贷款压力将会达到除1989年（当时澳洲利率为17%）以来的最高值，这会使一代业主陷入困境。
澳洲财长Scott Morrison也承认债务负担是澳洲政府支持审慎监管机构和澳联储在4月份打压投资者活动的一个重要因素。目前看来，监管措施已经有效地帮助放缓了悉尼和墨尔本市场的房价增速，在经历了三月份季度5%的增速后，六月份季度增速仅为0.8%。Scott表示他有信心今年的监管措施将能确保一个房市软着陆。免责声明：本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述，不构成交易建议，仅供参考，投资时请谨慎决策，风险自担。Level 7, 342-348 Flinders St Melbourne VIC 
