2016年以来，国内房地产价格暴涨，出于配置需求和对于汇率的担忧，投资者们纷纷走向海外。美国、澳洲、加拿大、新西兰、英国等地成为固定资产投资的炙手可热的区域，中国人已经连续两年超越加拿大，成为美国房产的最大海外买家，金额超过排名第2-5位国际买家总和！

人民币汇率目前稳定在6.8-6.9之间

这种打包买买买的节奏还会持续，瑞士信贷的陶冬指出，中国资金进入海外市场是大势所趋，预计在今后的15年内，大约有2-3万亿美元的中国资金会进入海外市场。换句话说，如果G2格局（中美两强）持续，按照中国人的习惯，美国房地产的牛市恐怕会持续很长的时间。

据调查统计，来自中国的国际房产投资者占全球比例的14%

因为屌丝太多，美国的“大鳄”们开始动了心思，为屌丝炒房者加杠杆了，当然，也怪屌丝不争气，只想赚快钱。

从2001年到2006年底，抵押贷款发放规模一共增加了4,070亿美元，达到25,200亿美元，2003年曾达到最高的37,750亿美元。其中美国前25家最大的次贷发放机构所发行的次贷规模占总次贷规模的90%以上。

《大空头》给我们展示了做空者如何收割地产韭菜和股市韭菜的

1963-2010年美国新房销售价格中值和平均值

故事到这里都很美好：

1. 有钱人通过投资房产，取得了很好的收益；

2. 原本信用不好、买不起房的穷人，不怎么费力气，就拿到了贷款买房；

3. 抵押贷款公司的管理费稳稳地赚到手，并通过 RMBS/CDS 这样的“创新”金融产品不断获取现金流；
   

4. 购买了 RMBS/CDS 的老百姓，可以拿到比存款更高的收益，皆大欢喜；
   

5. 由于购买者众多，抵押贷款公司的债券产品很快卖光了，于是放出更多的贷款给更多的穷人……

如此循环，在便利店打工的隔壁老王也能贷款买房了。房产中介多的就像现在国内的链家门店一样，人们纷纷加入房产经纪人行列，赚它个盆满钵满……

房产中介和房产经纪人的的数量在2006-2008年达到峰值

利率上调，大面积违约，房产危机：2003年美国经济开始复苏，出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，从1%上调至2006年的5.25%，导致借款人的还款压力大幅增加，房屋借贷成本上升，成交量和价格双双下跌。房价下跌降低了抵押品价值，抵押贷款公司无法通过出售抵押品回收贷款本息；同时对于次贷借款人——屌丝们来说，房价下跌使得他们不能再通过房屋净值贷款获得新的抵押贷款，而即便是出售房产也偿还不了本息，所以只得违约。就这样，美国的房产泡沫终于被刺破，2006年-2011年，美国房地产大幅贬值，房产价值短时间内暴跌20%-50%。

当年的次贷危机发生后，受波及最大的就是提供抵押贷款的金融机构：

• 2007年2月，汇丰控股 (NYSE: HBC) 为其美国附属机构的次贷业务增加18亿美元坏账拨备；

• 2007年4月，美国第二大次贷公司新世纪金融公司 (New Century Financial Corporation) 申请破产保护；

• 随后，30余家次级抵押贷款公司停业。

接下来冲击的是购买了次贷 RMBS、CDO 的对冲基金和投资银行等机构投资者：

• 全球著名投资银行雷曼兄弟破产；

• 美林被收购；

• 商业银行巨头 RBS 等欧洲大型银行纷纷国有化。

保险、基金等其他金融机构作为次级贷款的参与人，也受到了重大的影响，如AIG资产与负债严重不平衡，最终由美国政府接管。

美国次贷危机演变成全球金融危机，是由于美国住房贷款资产被投资银行衍生为其他金融产品，转卖给了全球投资者。2001年以后随着中国、中东等经济体积累了大量贸易顺差和美元，国际资本流入美国本土购买美元资产包括次贷证券产品，次贷危机发生，全球金融业受牵连，最终引发全面的经济危机。

纵观历史，“10次危机9次房”绝大多数的经济危机都是由房产危机引起，通过银行放大，最终传导到整个金融系统，进而引发整个国家甚至全球的严重经济衰退。

次贷危机之后，中国人组成的购房团“抄底”美国房产，想通过海外炒房的方式再赚一轮。那么美国房地产市场现在是什么状况？我们从投资的角度，帮大家分析以下几个问题：

 1. 美国房价现在是个什么水平？ 

下图是今年9月的50个都会区的房产最新统计报告，这个跟美国最有影响力的房价指数——凯斯-席勒指数 Case Shiller Index 的反应的价格趋势基本相同，反映的是所有住宅价值的基本情况。

2007-2017年美国50都会区房产价格指数

目前美国的房产价值中值在18.94万美元左右，相较于2007年的历史峰值19.6万已经不相上下，相对处于历史高位，约相当于2005年美国房地产的水平。根据预测，2017年这个数字还将上涨2.9%。考虑到1.5-2%的通胀率，这个升值的幅度实在算不上“诱人”。

值得一提的是，美国是一个“万税”的国家，大家可千万不要被这不到20万美元的房产中值给迷惑了，实际上除了“购房款”，置业后每年还需要缴纳一系列的“养房费”：每年需要缴纳的基本税费有：房产税、物业费、房屋保险费等等，这些费用会因房屋所在的地区、房屋物业类型等因素而有不同。

1. 房地产税/土地税：税率各个州不同，通常为1%-3%，中国人最爱购买的房产所在地加州大约为1.2-2.0％之间。注意，这个税费是每年缴纳一次。

2. 物业管理费：连排屋（城市屋）的物业管理费一般在150-350美元/月，费用的高低取决于社区内公用设施的多寡。社区费中通常包含火险部份，因为房子是连着的，所以火险由住户共同承担；自己建造的别墅一般都是没有物业管理费；开发商兴建的别墅物业费较贵；公寓的物业费大约3000-5000美元/年，年代越久的维护成本越高，物业费越高。

3. 房屋保险费：以定价50万美元的房屋为例，每年的保险费大约在700-900美元左右，地震险单独加保。

我们以一套加州的50万美元的独立房产计算，税率、物业费取中间值，每年的“养房费”大约为9200美元，不包括庭院维护的费用（剪草的费用每月大概50-60美元，如果可以自己做，就省去了这部分费用），大约为总房款的1.8%。

如果你是贷款买二手房，还需要付出的有过户费、律师费、登记费、交易税、房检费、产权调查费、房屋估价费、公证费、勘察费等等……交易费用也是一笔不小的开支，如果是买来投资，购买后将房屋托管，还会有托管的服务费，租金也要缴税，购房者在决策前一定要把这些费用计算在内。

 2. 如果想在美国置业，选哪里的房产比较好？ 

抛开因上学、就业等原因，仅仅从升值潜力上来讲，我们把统计报告按照未来一年的预期升值率从高到低排名如下。可以看到，升值潜力排名靠前的城市，不是加州、纽约、华盛顿这样国人比较熟悉的大城市或者洲，反而在拉斯维加斯、西雅图、波特兰、达拉斯等这样相对“冷门”一点的城市。硅谷所在地 San Jose 以及车程一小时的旧金山市区的房屋价格已经很高，升值潜力也较小。

当然，价格已经阻挡不了中国土豪门的热情，他们还是喜欢在比较熟悉的“热门城市”购买房产：

加州、纽约、德州、华盛顿、新泽西是华人置业的最热门区域

 3. 如果申请贷款买房，美国的信贷政策如何？ 

美国不限制外国人购买美国房产的权利，但是在信用审核方面要比当地人严格的多，在贷款的发放方面，条件也比当地人苛刻。例如，有的贷款公司会要求外国购房者头期款（定金）要支付总房款的30-50%，而对于当地人，这个比例大约是20%。并且对于海外抵押贷款购房者，利率也会比当地人高。

对于拥有美国绿卡、或者拥有工作签证（E1、E2、H1B、H2A、H2B、H3、L1 或  G1-G4）的非永久居民来说，申请美国当地的抵押贷款是比较容易的。但是对于只拥有旅游签证的海外购房者来说，因为无法提供当地的收入证明、居住证明、资产证明等等，所以找到合适的机构愿意发放抵押贷款并不是很容易的事。

根据报告，在美国购房的海外购房者，有一半的人都采用现金交易，剩下41%的人是通过在美国申请抵押贷款的方式购房的。大体原因，无非是对于非美国公司的海外购房者，付现金是流程最简单、最方便、最快捷的交易方式了。

41%的人选择美国房贷

说了这么多，无非是告诉投资者们，对于在美帝置业，我们需要有以下几个清楚的认知：现阶段，美国房产的对冲人民币贬值的意义大于投资的意义。

1. 不要只被房屋售价吸引，要把各种税费、管理费、交易费等“隐形支出”都计算在内。

2. 美国为了抑制炒房，制定了很多相关的税收政策，比如超过100万美元的房屋要支付“豪宅税”、购买不超过一年就出售的房产需要支付“利润所得税”，这部分税率甚至高达30%，等等诸如此类。加上美国房价的涨幅远远不像国内那般疯狂，所以想通过短期“炒房”获利基本是不可能的。

3. 考虑到美元的强走势和人民币的走势的不确定性，布局G2两国，平衡分散风险，通过好城市、升值空间高的房产，是跑赢通胀、跑赢贬值的好方法。

4. 目前美国房贷固定利率仍在4%以下（不是所有人都能拿到同样的利率，这与个人的信用程度和房产价值相关）。考虑到未来美联储有可能进一步加息的预期，采用浮动利率贷款的购房者，也要把这个因素带来的还贷成本增加考虑在内。

5. 当然，最重要的是2-3万亿美元的人民币资产要出海，这个推动力实在太强劲了。

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