Corelogic最新数据显示，2016-17财年，澳洲房价涨幅达9.6%，远远高于上一个财年的8.3%。这已经是澳洲大城市房价连续第五年上涨。

尽管这20年来澳洲房市基本呈持续上涨态势，但主要大城市的房价涨幅空间也有区别：

悉尼房价在过去一年上涨了12.2%，略高于上一个财年11.3%的涨幅：

墨尔本房市近五年来涨幅一直很喜人，刚过去的财年更是上涨了13.7%，达到近五年的新高：

布里斯班房价上涨速度已经放缓，和上个财年5.3%的涨幅相比有所下滑，达2%，这也是布里斯班继2012-13年以来房价涨速最慢的一年：

另外，过去三年，珀斯房价都呈下降态势，本届财年涨幅为-1.3%，比上个财年涨幅-4.7%有所好转。达尔文也是如此，此次7.0%的跌幅成为了近五年表现最糟糕的一年；而霍巴特在刚过去的财年创下了近10年来涨幅新高，达6.8%；堪培拉表现也不错，达到了9.6%的涨幅，成为近五年来涨幅最大的一年。

总的来说，绝大多数城市今年的表现都较上一个财年有所提升，不少城市更是创下近年涨幅新高，究其原因主要在于房产投资市场的回热，去年随着房市政策松绑，5月和8月的连续降息推动了不少买家入市。

然而随着今年利好政策频频收紧，房产投资活动较去年年中已有所减弱，市场还出现了“房市降下跌”的言论，对此，CoreLogic首席分析师Cameron Kusher 特别分析了过去20年来两次房价下跌原因和背景。

希望投资者能从过去的历史发现前车之鉴，更为理智地完成今天的投资。

在过去20年，房价曾发生过突然陡转急下，尤其是当澳联储和澳洲政府调整了信贷政策对房价进行打压时。

其中有两个财年房价就曾出现下滑，分别发生在2010-11、2011-12，其跌幅分别为1.4%、3.6%。

纵观过去20年，共有两个时间段房价出现了下跌。一次是在2008年的3月至8月，房屋均价下跌6.1%；另一次是在2010年10月至2012年5月，房屋均价下跌7.4%。 

图1：20年来澳洲首府城市房屋均价变化一览

如果就单个首府城市的房价变化而言，与全澳首府城市整体变化趋势还是有所差异，在2008年和2010年底至2011年初，大多数首府城市均出现了房价下跌。

2008年这场房价衰退由金融危机引发；2010年开始出现的衰退由于此前的金融危机带来的影响还未彻底消除，同时澳联储将利息调高，市场上的首次置业者减少。房价出现下滑后，直到2011年底，澳联储才下调官方利率刺激市场。

图3：2008-2009年，各首府城市房价变化一览

墨尔本当时的房价下跌了8.3%；珀斯的房价下跌了6.8%；悉尼房价下滑了6.2%。

这场房价下滑持续时间并不长，根据市场变化快速出台的各项刺激政策有效地延缓了房价的急剧衰退，从而避免了全澳大范围内房价大跌的出现。

图4：2010-2012年，各首府城市房价变化一览

在2010年至2012年这场市场衰退中，悉尼的房屋均价下滑5.0%；阿德莱德下滑6.9%；堪培拉下滑4.4%。

如果将这段衰退期的房价下滑平均到每月来看，达尔文的房价每月下滑1.2%；霍巴特每月下滑0.8%；墨尔本和珀斯每月均下滑0.6%；布里斯班下滑0.5%；悉尼下滑0.3%。

以上这些数据分析也给现在市场敲响了一个警钟：尽管在过去20年澳洲房价出现大幅上涨，但不代表市场就具备了防止房价下跌的免疫力。

两次房价下滑过程，主要原因有经济下滑，低利率大环境及首次置业者的刚需减少等。

就目前来看，尽管随着今年3月以来利好政策频频收紧，房产投资活动较去年年中有所减弱，但还未出现像2008年经济衰退的早期迹象。但值得一提的是，目前失业率与2008至2009年的数值相差不大，处在高位。

同时，因为工资增速放缓，房贷总体量达到史上最高，低利率的大环境等影响，Corelogic预测下一个财年，房地产市场增速将有放缓的迹象。

对于持有物业者或有意向购房者而言，仍需要密切关注澳联储的利息变化，因为这可能引发房价增速放缓，甚至房价下滑。

本文整理自www.corelogic.com.au

由澳洲房产大全编译