摘要

＃美股牛市和攀升的房价指数并不会产生新的房产泡沫

＃联邦基础利率上升会带高房貸利率

＃购房者比之金融危机前购房时更加犹豫

＃按揭买房有益于个人理财

这段时间以来美国股市一直盘旋在历史高点，标准普尔指数／凯尔－席勒房价指数也爬升在高位。我们不禁想问，宏观经济指标一切向好的美国房产会产生新的房地产泡沫吗？这是否是一场非理性的繁荣？

在这个话题上，2013年的诺贝尔经济学得主耶鲁大学的罗伯特席勒教授是最有发言权的。事实上，早在2008年金融危机之前，席勒就曾经指出美国房地产市场估值过高，并且资产存在着大的泡沫。他著有被纽约时报评为畅销书的《非理性繁荣》。除此之外，席勒教授也是房地产指标性指数— 凯尔－席勒指数— 的奠基人。

# “繁荣”的数据: 纽交所数据 & 凯斯席勒指数 & 房贷利率

纽约证券交易所（NYSE）

标准普尔／ 凯斯席勒指数 (S&P/Case-Schiller Index)

席勒在福克斯电视台讨论了为什么他相信现在是进入房地产市场的好时机。在访谈中他提到，

他并不会太担心创纪录的股票表现和攀升的房价指数会产生新的房产泡沫。

当谈及到美联储的升息预期，他也并不认为美联储会不计后果的大幅度的提高利率。

＃历史低位的房贷利率与联邦基金利率

30年房贷抵押利率

“30年房贷抵押利率目前还保持在比较低的水平，基本维持在4.0%，远远低于2008年金融危机前的水平。房贷利率还保持着自2012年以来的上升趋势。”

30年房贷固定利率，15年房贷固定利率

30年房贷固定利率与15年房贷固定利率都维持在比较低的水平。

联邦基金利率 (Federal Fund Rate) 

影响这三种房贷利率的一个重要因素来自于美联储是如何操控联邦基金利率 (Federal Fund Rate)。简单来讲，联邦基金利率决定了借贷成本，所以，美联储一旦升息，也就是提高联邦基金利率，就会增加买房成本，带高房贷利率。

＃购房者的心理学

罗伯特席勒教授的主要研究方向是行为金融学，对于市场心理的研究有着非常深刻的理解。面对福克斯新闻网主持人Connell McShane关于目前房地产市场的表现是否会引发下一个金融危机的提问，罗伯特席勒教授是这样理解这个问题的：

金融危机之后，全球各个市场建立了更多更全面的有关房地产市场的监管来防止下一个可能的“次贷危机”。这些保护措施也能够帮助房地产市场逐步恢复并且重新繁荣。但是，它们却依旧无法 “修补” 人们的购房心理。目睹过金融危机中房价的下跌之后，人们不再那么容易被房地产市场宣传的豪宅所吸引。面对买房，人们变得更加犹豫。

＃购买房产是一项好的投资

罗伯特席勒解释了为什么他认为房产是一项好的资产。如果你开始按揭贷款买房，并且最终还清了所有的贷款，那么你其实完成了一个存钱的小项目。很多人在个人理财中并没有这样的自控力，但却能在按揭的过程中合理管理自己的财富。所以，购买房产是一笔好的投资。

附录：

1.数据来源：优投房Utofun.com独家数据 

2.图片来源：优投房Utofun.com独家数据，网络 

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