众所周知，人是城市及其房地产市场发展的基础，如果能够找到人口变化的规律，那么城市及楼市的发展也就可以预见了。
本文通过研究世界级城市发展典范——纽约的发展史，跟随其发展路径中人口的流动，以期找到人口变化的普遍规律。以纽约为鉴，结合同样定位为“世界级城市”北京的发展现状，探究国内大城市在跨级发展过程中人口格局如何重塑、平衡。
全文逻辑很简单，通过观察纽约全市及各区人口数量历史变化数据，划分城市发展阶段，再进一步探究每个阶段推动人口流动的主要因素，总结人口流动规律。
为了方便大家对文章的阅读理解，文章的开头要先交代下纽约市及其各区基本情况：
纽约市是位于美国纽约州东南部大西洋沿岸的一座城市，它占据着很多“第一”和“之最”的头衔，是美国第一大城市及第一大港，是世界第一大经济中心，也是世界的金融中心。
它拥有世界第一大的交易所——纽约证券交易所，它的地铁是世界上最为发达的快速交通系统之一……
纽约市有曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯、斯塔滕岛五个行政区。
注：图中人口、面积、人口密度均为2016年数据
资料来源：中国指数研究院综合整理
介绍完纽约的基本情况，首先看一张纽约市整体人口数量及增速图：
图1：1790-2040年纽约人口数量及10年累计增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
从这个图中可以看到，纽约1790年至今的200多年中，人口经历了4个阶段的变化：
▲ 1790-1910年
人口快速增长，年均增速为4.8%，从1790年的4.9万人增长到1910年476.7万人；
▲ 1910-1950年
增速明显放缓，年均增速仅为1.4%，到1950年人口增长至789.2万人；
▼ 1950-1980年
人口止增转降，年均降幅为0.35%，到1980年人口下降至707.2万人；
▲ 1980年以后
人口又转为平稳增长，到2016年人口增长至853.8万人。
是什么推动纽约人口发生这样的变动呢？为了剖析原因，我们需要进一步看下各个时期纽约市人口在各区是怎样流动的。
图2：1800年至2040年纽约城市各区人口增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
从各区人口增速图中可以看到1800年至今的200多年内纽约市各区人口博弈发展经历了以下四个阶段的变动：
接下来我们逐一展开分析每个阶段，探究每个阶段下推动纽约人口流动的因素是什么。
01
第一阶段（1800-1910年）
区位优势、时代背景及产业革命吸引人口聚集
图3：第一阶段（1800-1910年）纽约城市各区人口增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
人口变化
移民潮、交通及产业革命推动下，纽约市整体及各区人口均大幅增长。
✦ 移民潮带来城市生命力
19世纪是纽约城市发展史上的重要时期，在这一时期纽约市人口激增，由1800年的7.9万人增长到了1910年的476.7万人。
从图中可以看到19世纪五六十年代纽约人口增速达到历史巅峰，尤其布鲁克林区和布朗克斯区人口增速分别于1850年和1860年出现波峰。
19世纪上半期工业革命在美国东部沿海地区蓬勃开展，并于50年代掀起了工业化热潮，有力地推动了美国资本主义大发展，推动大批欧洲人移民美国。
作为美国最大城市，纽约在工业、商业、金融业等各方面都取得了巨大成就，而且又是移民踏入美国的第一站，自然成为外来移民的聚集地，使得这一时期纽约市迎来接收移民的高峰期。
移民不仅构成了纽约市五彩缤纷的世界，也为这一时期纽约市的经济增长做出了巨大的贡献，为纽约市成为世界经济中心提供了人力资源保障。
✦ 交通革命拓展纽约商业贯通力
也是在这一时期，从纽约市发展大局考虑，纽约市所在的纽约州政府修筑了长达4000余公里的公路，将纽约市与州内的不同地区连接起来。
之后又修筑了伊利运河和与之互补的伊利铁路，使纽约市的腹地得以扩展到北美著名的五大湖水域及其周围广阔富饶的农业区。
交通运输网的逐步完善，使纽约市成为了连接美国东西部地区的商业枢纽，同时为人口流入纽约市提供了交通保障。
✦ 产业革命提高纽约人口吸引力
纽约市完善的交通体系也促使蒸汽机被引入并得到广泛的应用，为工业革命的开展奠定了基础，19世纪中叶在工业革命的推动下，纽约市制造业快速发展起来。在19世纪末纽约市已成为美国第一大制造业中心。
由于纽约市自然资源缺乏而劳动力、资本充足，纽约市制造业以劳动密集型、资本密集型的轻工业为主，形成了以制糖业、出版业和服装业为主要支柱产业的产业格局。此类制造业的繁荣又吸引大量人口到纽约市就业，纽约市人口得以快速增长。
02
第二阶段（1910-1950年）
市内区域发展失衡，交通完善提高流动性，人口向郊区扩散
图4：第二阶段（1910-1950年）纽约城市各区人口增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
人口变化
曼哈顿人口外溢到城内其他区，区域间人口趋向均衡，纽约市人口整体增长。
✦ 第一阶段的产业集中、移民潮涌入导致曼哈顿人满为患，区域间发展失衡，曼哈顿人口外溢至其他区是必然选择
第一阶段已经提到，纽约以劳动密集型产业为主且主要分布在曼哈顿，这吸引新一波移民潮+第一次黑人大迁徙，促使曼哈顿人口暴增。
1880-1919年，约有2300万欧洲移民来到美国，由于纽约整体经济实力强劲、就业机会充足，纽约成为南部黑人向北部迁移的首选之地。
尤其产业集聚的曼哈顿岛，在短期内人口爆炸式增长，成为世界上人口密度最高的地区，人口激增和住房拥挤导致城市公共服务设施面临前所未有的压力，居民生活质量降低。
中心城区曼哈顿岛人满为患，而其他区域却没有得到充分开发，郊区大量土地闲置，城市内各区发展不均衡态势加剧，最终促使曼哈顿人口外溢到周边区成必然选择。
不均衡的具体表现如下：
表1：1910年纽约各区面积及人口
✦ 地铁扩建及小汽车的普及是推动这一时期人口外溢的关键，其连通了曼哈顿与外围各区，打破了城郊发展界限
地铁网和通勤铁路网双线系统扩建起到关键作用。1913年地铁网和通勤铁路网双线系统扩建使纽约市快速交通的总里程增长两倍有余，由296英里增加到618英里，覆盖了除斯塔腾岛之外的全市各区，同时承载容量扩充三倍，布朗克斯、布鲁克林、皇后区等外围各区拥有了与曼哈顿岛直接相连的地铁线路。
小汽车普及，为城郊发展开拓了新局面。在轨道交通建设初期，纽约城市空间是沿着轨道交通沿线轴向扩展，私人经营的轨道交通与房地产开发相结合，中心区人口得以疏解。
然而，1920年以后，小汽车逐渐普及，打破了城郊沿着轨道交通沿线发展的局面，使得城郊沿着城市的各个方向进行土地的大面积开发，开发商在利润的驱使下在郊区进行低密度的住宅建设，这时不可逆转的大规模郊区化开始。
经过这一时期前20年的人口外溢后，中心区曼哈顿人口密度明显下降，其他区人口密度上升，尤其临近曼哈顿的布鲁克林和布朗克斯区上升明显。
图5：1910、1930年各区人口密度对比
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
人口外溢到一定程度后，各区开始均衡发展，1930-1950年各区人口均有一定幅度的增长，城市整体人口也在增长。
03
第三阶段（1950-1980年）
纽约大城市病加剧，制造业外迁，人口向周边城市转移
图6：第三阶段（1950-1980年）纽约城市各区人口增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
人口变化
经历第二阶段的人口持续增长后，纽约市内各区间及与周边城市人口流动范围加大，具体表现为纽约各区人口由中心区向城内其他区流动，再流向周边城市。
✦ 郊区化进一步蔓延
郊区房地产市场繁荣。在大萧条时期和二战期间积累起来的住宅需求于战后迸发出来，年轻人要组建家庭，现有的家庭要搬进新居，住宅需求急剧膨胀，纽约市郊区出现了有史以来最为繁荣的建筑热潮，郊区呈爆炸式蔓延开来。
建筑技术的进步也为郊区的蔓延创造了条件，许多住宅建筑公司采用标准化的生产方式，成批建造住宅，此外，建筑公司还从总体上对郊区社区进行统筹规划，基础服务设施一应俱全。
居民为追求生活质量继续外迁。郊区房地产的繁荣、中心城区糟糕的环境、交通网络的进一步完善，使得原来居住在市内的中产阶级越来越愿意在郊区购房或建房。
郊区化达到高潮，周边城市承接纽约外溢人口。这一阶段纽约市郊区化达到高潮，曼哈顿区、布朗克斯区和布鲁克林区等密集地区的人口继续向皇后区、纽约州的其他郡以及新泽西扩散。
据美国人口普查局数据显示这一时期纽约市周边新泽西州和拿骚县人口出现较高增幅，如下图所示：
图7：20世纪六七十年代纽约市周边新泽西州和拿骚县人口同比增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
1950-1970年新泽西州人口增长显著，由1950年487.2万人增长到1970年的717.1万人，累计增长近50%；
1970-1980年拿骚县人口增长显著，由1970年2.1万人增长到1980年的3.3万人，累计增长近60%；
而这一时期纽约市人口则出现负增长，由1950年789万人减少至1980年的707万人，30年降幅超过10%。
✦ 技术、交通革命和中心城区不经济因素促使制造业大规模外迁，带动人口结构重塑
流水作业在工厂普及，制造企业开始趋于大型化。二战后，出现了技术与交通的一系列革命，流水作业逐渐在美国工厂中普及。
过去产品采取垂直式的组装方式，可以在城区狭窄的楼房内进行，而流水作业要求产品从零件到部件再到产品的整个制作工艺在一个巨大的平台上完成，美国制造企业开始趋于大型化，庞大的控股公司大量出现。
中心城区不经济因素制约制造企业发展，企业开始大规模外迁。纽约市中心出现了许多不经济的因素，地价上涨、税收加重、设施老化、环境污染、交通拥堵等大城市病加剧，工业企业在内城的聚集和发展受到了限制，而汽车运输、信息技术产业的发展则为工业向郊区的扩散创造了条件。
在此背景下，美国制造业以更快的速度由中心城区向郊区转移。由于工业向郊区迁移，郊区的制造业就业人数增长迅速，而中心城区的制造业日趋衰落，郊区逐渐成为制造业的主体。
✦ 居民和产业外迁促进郊区发展，又进一步吸引了人口外迁
外迁的人口和产业在郊区形成了巨大的工业园区、商业中心和办公区，推动了周边能级较低城镇和周边乡村的发展，而这又进一步吸引了人口外迁。
04
第四阶段（1980以后）
城市规划及产业升级双重利好下，人口回流
图8：第四阶段（1980以后）纽约城市各区人口增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
人口变化
经历第三阶段人口调整后，纽约与周边城市逐步实现一种相对均衡发展，纽约整体人口缓慢增长，各分区人口也均恢复增长。
✦ “旧城复兴”计划促使纽约市人口回流到内城
政府制定一系列法规，“旧城复兴”计划上升到战略高度。为了保持城市稳定的用地价值、改善内城环境和实现城市中心的再增值，在20世纪70年代中后期，纽约市政府与规划、立法部门制定了一系列的法规，开始实施“旧城复兴”计划，将建设中等收入住宅以吸引中产阶级到城市中心居住作为城市中心复苏的重要战略。
中等收入人群迁入，低收入人群迁出，人口结构转变。在这一阶段，纽约市的绅士化范围扩大，最初少数白人中产家庭选择迁入内城贫困的黑人社区（例如哈莱姆区），而随着越来越多的中等收入人群迁入，低收入的少数族开始被迫迁往皇后区、布朗克斯等地，城市的房地产价格上扬，曼哈顿区和整个城市人口都在增长，人口结构发生转变。
✦ 产业升级重塑纽约市经济，城市中心和城市整体人口进一步增长
纽约在这段时期内积极进行产业结构调整和升级，大力发展高新技术产业以及生产服务业，并复兴其传统的制造业，以计算机、金融业、出版、印刷等产业为基础的服务业构成了纽约市的经济基础产业，产业就业人口和增加值大幅增长。
1969-2000年期间，生产性服务业就业人数从95万人增至203万人，占就业人口比重从25％升至62％，生产性服务业的增加值也已占到全部服务业增加总量的50％以上。
至此纽约顺利完成了产业结构的转变，新旧产业的交替重塑了纽约市经济，使纽约市由产品生产的工业化城市转变成为一座以生产服务业为主的后工业化城市，适应了后工业社会的发展以及国际大环境的需要，城市经济繁荣、就业率高、房地产市场兴旺、犯罪率下降，纽约全球城市的功能进一步强化，城市中心和城市整体人口进一步增长。
综上可见，一个城市的发展过程中，推动人口流动的力量来自多方面，其中城市能级是核心动力，产业是主要吸引，宜居性是人们的向往，人永远都是趋利避害的，哪个城市强大、哪里有工作、哪里生活更舒适人们就会去哪，而交通的不断完善是人口流动得以实现的关键。所以人口流动的规律，你get到了吗？！
按照这个人口流动规律，我们来类比看下北京现在城市发展所处阶段：
城市所处背景不同，推动城市发展的力量会有所不同，但城市发展路径是可参考的，尤其北京城市发展目标定位为世界级城市，那么纽约作为世界级城市典范，他们的发展路径必定有相似之处。
北京共有16个行政区，按照城市功能定位分为如下4类：
从四类分区所处位置及功能定位来看，首都功能核心区相当于北京中心区，城市功能扩展区相当于中间区，城市发展新区相当于近郊，生态涵养发展区相当于远郊。
以下将纽约和北京各区人口流动情况作了对比：
图9：纽约、北京城市各区人口增速及阶段对比
数据来源：美国人口调查局，北京统计局，中国指数研究院整理
纽约和北京人口流动路径存在相似之处。对比纽约和北京各区人口流动图来看，北京自2004年确立“将发展成为世界级城市”的目标以来，城市人口流动路径与纽约有相似之处。
（因北京四类分区人口数据从2005年开始，所以上图仅显示了北京2006年以来各区人口增速曲线，但2006年以前北京人口也是呈增长态势。）
2009年之前北京市及各区人口均有一定幅度的增长，对应纽约人口聚集阶段；2010-2013年人口先由核心区向其他区转移，再到各区人口均衡平缓增长，此阶段表现为人口在城内的扩散，对应纽约的第二阶段。
目前北京大概处于纽约第三阶段（人口向周边城市转移）的初期。北京各区人口增速持续放缓，核心区人口已开始减少，城市人口已开始向周边城市溢出，但城市整体人口仍处于增长阶段。
未来随着京津冀一体化继续推进，各种疏解非首都功能计划进一步落实，将带动更多人口迁出，届时北京也有可能步入类似纽约第三阶段末期的人口调整阶段。
与纽约在第三阶段因人口外迁带动产业外迁进一步导致城市经济衰退不同，北京在京津冀一体化大格局及北京市自身均衡发展过程中，城市发展的自然规律及政府规划引导同时发挥作用，人口外迁与产业转移在同时进行。
一方面，人口外迁旨在缓解北京核心城区及北京市的人口压力；另一方面，产业内生及政策推动作用下，低端产业导出的同时，注重北京城市内产业升级，“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的定位决定了北京未来高端服务、科技创新等产业将得到重点发展，在此背景下北京对高端人才的吸引力增强，人口将出现均衡性凝聚。
可以看出，北京会同时经历纽约的第三、第四阶段。值得注意的是，加速发展过程中，政府、企业及其他各参与主体均会面临更繁重的发展任务及可能出现的多种问题，如人口疏导的有序性、产业发展均衡性等。
以史为鉴，可以知兴替，我们相信纽约人口发展史可以为北京发展提供些许启示。
更多内容请查看
房天下产业网
http://fdc.fang.com/
或关注 中国指数研究院官微
