在澳洲，房屋买卖需要收取房产增值税是从1985年9月20号开始实行的。而在1999年9月21日开始，政府也出台了相关的折扣方案。但是很多人对这个增值税的部分还是不太了解或者说有误解，那么今天两位税务专家Mike Wilson和David Shaw将挑选两个经典案例帮你了解澳洲的房屋增值税。
案例一：
我在2010年的时候购入了一个物业，并且打算把这里发展成我们以后的主要居所。但是我们花了很长时间也没有获得建筑许可证。同时在这段时间里我也离婚了，现在我想要把房子卖掉了。
那么在这段时间里我们都是在外面租着房子住的，因为该物业在改造重建前并不适合居住。请问我能不能申请减免房屋增值税呢？我们从来没有住进去过房子里同时我们已经被收了一大笔土地税了。
专家解答：
Mike Wilson
根据ATO的官网，有一句话是“这房子是否是你的主要居所”是对相关税务法规最重要的一个开端。就算你只在这个房子住过一天，其实你也可以申请免除增值税因为上面被没有要求说最少要住上几天。
另外，判断这所房子是否你的主要居所是看你是否有把私人行李物品放到这所房子内？你有没有改掉你了邮件地址？有没有用过例如电话或者电力等服务？
如果只是意图居住在你的房屋里，而没有实际上使用过它，那么便不足以申请税务豁免，这个我们可以在Couch v FCT 2009 AATA41上找到。这个案例里，纳税人能否获得税务豁免的关键是，在所有权内，这所房产是否有被自己使用？这对夫妻试图把这所房子作为他们的主要居所，但是有其他客观的外在因素影响着他们，所以他们在拥有这所房子的所有权的期间租用了其他房子同时从来没进去过自己的房子内居住。那么，裁决的结果应该是，他们的条件不足以申请税务豁免。
另外还有其他东西需要考量，就是你的房子的土地增值税。根据你的描述，你的房子是不宜居住的，如果这个房子在成为你的主要住所之前有4年的房龄，同时你又在该土地上进行改造或者加建，这或许可以获得相应的豁免。但必须满足一些条件，在房子完成后，需要尽快搬进去并使用该物业达三个月以上。同时，必须注意的是，光一块土地而没有房屋在法律上是不能成为你的主要居所的。
所以，根据现在你提供的信息，你是不能申请税务豁免的，因为你并没有搬进去过，且并没有把该物业当作你的主要住所来使用。政府计算你是否要缴纳增值税且缴纳多少的开始计算日期是从你合同生效那天开始而不是落成的那一天。但是如果你持有该物业超过了12个月，那么你倒可以申请一个50%的增值税折扣。
案例中你需要了解的是：
1. 计划把房子作为你的主要居所并不能申请CGT豁免；
2. 土地不能成为你的主要居所，至少要有房子在该土地上；
3. CGT 的计算日期是按照你合同生效的日期而不是建筑落成的时间。
案例二：
我在2012年跟2013年分别购入了一套房产，在它们落成以后我就把它们都租出去了，所以两套房产都不是我的主要居所。
根据我的理解，如果我想要卖掉我手上这两套房子，那么最好是持有12个月以上，因为这样我就可以得到50%的CGT折扣。那我能不能在我卖掉前12个月住进去然后申请自住房增值税减免呢？如果可以，那我应该怎么做？还有我可以给两套房子都申请自住房增值税减免吗？
专家解答：
David Shaw
个人房产增值税确实在持有超过12个月后会得到50%的折扣，这是从你合同生效的时候开始计算的。同时，在这期间，你的建筑物折旧也可以降低你的持有成本。
在售出前的12个月前搬进你的房子并试图减免你的增值税是没有意义的。根据你的案例，房屋增值税将会得到根据你持有房屋的时长得到相应的折扣。
比如说，你持有这个物业的时间是5年，而你在里面住的时间是1年，那么，你的税务将减少20%。 随着年数的增加，你会慢慢地减少相应的税务，但是绝对不会降至为0。同时，这项申请在一段时间内只能针对一处房屋而不能同时进行，除非是非常特殊的情况。
案例中你需要了解的是：
1. 在持有个人物业12个月以后，业主就能获得CGT的折扣；
2. 个人主要居所卖出后将不会收取GST.
本文整理自yourinvestmentproperty
由澳洲房产大全编译
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