2016-2017财政年转眼间已经过去，回顾这几个月中有不少重大数据的出台，包括经济数据，财政预算，以及5年一度的人口普查。而地产界却似乎渐渐安静了下来，即使很多新政策都将房屋可负担性作为首要“纲领”，但是人为的刺激和保护措施似乎都无法和之前自发的抢购行为所引发的购房狂潮相提并论。

“房市是不是要开始走下坡路了？”

“政府的新政策到底是帮助购房者还是刺激投机者？”

“海外投资者被封杀，会不会引起连锁反应？”

事实上没有人能做出解答，但是历史总会有其相似的地方，澳洲的相对公开透明的数据也为我们提供了不少深挖的可能性，所以，本期，我们就随着数据来做一次回顾，辨析一下目前的市场正处于一个什么阶段！

让我们先看一下最新的房价情况：

在最新的报道中，悉尼和墨尔本的房价在经历了一段低估之后双双反弹，拉升回到4，5月份的水平。

悉尼在6月份上涨了2.2%，而墨尔本上涨达到了2.7%。

如果单单根据这一数据的话，悉尼和墨尔本似乎又能回到全年两位数左右的涨幅。

在2011年进入上涨周期之后，我们对于房价上涨的认知除了低息环境推动了资产价格上涨之外，还有就是澳洲房源的“历史原因性”的匮乏，而人口增长速度一直高于房屋营建数量，那这个道理是不是能作为澳洲将来增长的支点呢？

财政年刚过去一周，澳洲统计局就公布了全国新建房子批准数字，五月份新批的建房数量同比大跌了45.6%。

图：房屋审批转折点大致在2016年5月份前后

价升量跌似乎是一个不错的信号，因为新建房源的减少有利于市场消化，以及平稳过渡“泡沫期”。但是对于数据我们需要进一步的分析。

由于澳洲房屋审批到最后工程落地到建成需要一个漫长的周期，一般都需要2-3年的时间，所以事实上房屋审批数据是一个滞后性的数据，也就是说，最终这些新审批的房屋数量出现在市场上时候已经是2-3年之后的事情了。

依据这些数据，我们可以推算一下在将来，澳洲几个大城市是否会出现供应过剩的问题。之所以探讨这个，是因为澳洲市场总是在教育购房者或者投资者，澳洲大城市房源紧缺，所以房价才会一直嗖嗖嗖的向上涨，但是口说无凭，我们还是需要数据来支持，来推演。

图：数据来源澳洲统计局ABS

悉尼房屋审批数量数据分析中可以发现独立屋的审批数量一直保持的比较的稳定，但是公寓审批数量在2016年第三季度出现大幅度下滑，虽然每年第一季度往往都是淡季，但是超过30%的下滑速度还是能说明一部分的问题，这似乎预示着，目前公寓的销售情况不佳，以及目前拿地开发成本共同导致部分中小型开发商无以为继，开发意愿下降。

而数据似乎也能解释为什么墨尔本的公寓价格一直无法出现明显的涨幅，在人口相仿的情况下，墨尔本的独立屋审批数量接近悉尼的1.5倍，公寓数量其实还是少于悉尼的，这个可能和我们平时的直观印象不同。所以说，墨尔本的公寓都大量集中于CBD以及周边，而且墨尔本拥有大量开发用地，并不像悉尼那样有一种“寸土寸金”的感觉。而且如此大量的独立屋开发，对于更青睐独立屋生活的澳洲人来说，公寓是一个不太具有吸引力的选择，而对于家庭来说，独立屋能够容纳的家庭成员也远比公寓要多。

但有一点需要警惕的是，在公寓最受欢迎的悉尼目前都出现审批下滑的情况下，墨尔本的公寓审批却在2016第四季度创出审批高峰，扎堆开发是一个不好的现象。

我们再来看一下澳洲未来的人口增长预计。

图：澳洲人口流动

新州在上个财政年人口增长约6万人，而墨尔本则高达81000余人，这个差距主要体现在州内移民的差距，新州有大量本地人口流出，并且涌向了维州和昆州。整体来看，2015-2016增长为3%（相比较2014-2015）。

由于澳洲审批建造的缓慢，我们假设有三年的滞后期，并且澳洲的海外移民数量在近几年中一直维持一个比较平均的数量（约190000人），新州年增长在1.5%，而维州则在2.4%。

图：新州，维州，昆州和首领地的人口增长较为迅速

那么预计新州在未来三年的人口总增长约为：356,191

图：悉尼平均房屋居住人数

所以大致需要的房屋数量：127,211

而2016年全年审批量：58,230

墨尔本在未来三年的人口总增长为：460,510

所以大致需要的房屋数量：170,559

而墨尔本2016年全年审批量：57,687

如果我们调整一下数据，将开发周期缩小到两年（事实上很少有楼盘能在两年内修建完），得出的数据分别为：

悉尼实际需求：84,174

墨尔本实际需求：112,355

从数据中我们可以看到无论悉尼还是墨尔本都存在一定的缺口，并且随着建造周期越长，这个缺口就会越大。

而墨尔本依据目前的人口增速来看未来会出现缺口的会更加严重，这是一个很有趣的现象，因为我们一直都在说墨尔本很多地方只开发，不涨价，但从供需关系以及房屋开发种类来看，未来墨尔本的独立屋需求依旧会比较旺盛。

*注意，在这里我们采取的人口增长是按照整个州的人口基数来计算的，但是营建数量是按照悉尼以及墨尔本大区来计算，所以最后的计算结果与实际结果会有差异，不过由于很多不可控因素（比如：绝大多数移民选择进入城市而不是周边地区，而且营建数量主要也集中在大城市，所以我们选择的以整个州的人口增长作为悉尼墨尔本的人口增长速度）

而在存货市场上，悉尼墨尔本也维持在较低水平：

图：数据来源CoreLogic

该数据显示了市场上目前在售房源储备规模。

悉尼目前的房源储备约在3个月左右，也就是说，没有任何开工，悉尼的房源只够市场供应3个月左右，而墨尔本则在4.2个月。

澳洲表现最差的城市中，西澳的Perth的房源储备高达8.7个月，这也是导致Perth房价跌跌不休的主要原因。

当然数据存在片面的地方，也忽略了很多因素，比如过去的几年累计的开发数量（这有可能在未来两年内发酵），澳洲人们对于不同物业类型需求是不同的（独立屋是主流但是开发数量并不多），以及澳洲大量的租房群体（约30%多）是否会挤占现有的房源。

但从现有数据来看，澳洲最大的两个城市供应还算可控，并且供需关系依旧能很好的解释目前市场各个城市的表现分化的情况。将来随着市场进一步消化过剩房源，澳洲市场有望整体回暖。

除去人口增长以及房源供应这两个最基础也是最根本的因素之外，我们也不能忽略其他因素对于市场未来走势的影响。

最近市场有些人心惶惶的，这其中有一个很重要的因素是银行开始“逆”央行利率开始大力度着手加息，并且打压只还利息的投资房产品。

利率的走势也一直和房价走势关系较为密切。

图：房屋价格以及拍卖出清率的走势

从图上我们可以发现金融危机过后，澳洲房价从一个告诉增长周期开始迅速下滑，但是在09年开始澳洲开始降息，并且在12年过后进入降息周期，而房价开始出现强劲反弹，而且每一次加息都有一个明显的转折。不过目前随着美国开始加息，虽然澳洲央行还没有着手加息，但是商业银行为了应付监管以及资金成本的难题，已经开始加息，这种“非收获性”加息使得央行进退两难。

介于澳洲近期并无加息或降息的打算，以及拍卖出清率已经逐渐跌破70%，根据规律来看，预计今年的涨幅预计可能会在6%-8%这个区间。

此外利率除了反映了房价的涨幅之外，也直观反映了家庭的还贷压力。

图：澳洲家庭平均还贷情况

2011年是澳洲房市的一个低谷，房价罕见的出现逆增长，除去金融危机之外，澳洲在前一个周期的疯狂上涨（得益于矿业）以及高利率（当时央行官方利率为4.75%，而现在央行利率仅仅为1.5%）环境使得市场脆弱不堪。

而目前低息环境下的澳洲房贷压力已经逼近金融危机前那时候的状况，且不说澳洲经济如何，美国加息有可能导致澳洲被迫加息，那么房贷款利率可能会戳破泡沫，这无疑是澳洲未来两年最大的风险所在。

从另一个方面推测，为什么澳洲政府对于银行的屡次加息过而不问。

政府一直都是采取首次置业补贴来吸引更多买家，而不是选择改善开发效率以及减少土地开发阶段的税率征收。那是因为目前还贷的可负担性其实还没有达到零界点（部分地区还没达到危机之前的水平），政府为了让银行避免出现危机而选择补贴“现金”给买家，但这样的措施反而会促使投机现象，现在已经有不少楼盘出现“一房户型”难求的情况，中介也有人很直接的向小编表示，有部分人就是冲着首次补贴去的，到时候转手一卖，就可以获利。

这种类似于“直升机撒钱”的办法一直被认为是最没有效率的办法，因为它只是简单粗暴的把问题给掩盖了，而不是真正的解决它，而且很多人趁机投机倒把，这些人都是本地，而不是那些海外购房者。

图：悉尼高昂的建房成本

7.1新政之后，新州，维州都出台了针对海外购房者更为严厉的打压措施，再加上中国国内的资金流出限制，澳洲的恐怕会损失不少额外收入以及房屋市场的消化。

根据澳洲金融时报报道，澳洲政府预计2017年海外购房申请者数量将会从40000腰斩至15000左右。

虽然这个数据只是估算而并无法查证，但也从侧面说明了海外购房者市场正在迅速降温。缺少上万名海外购房者，澳洲房屋存量的消化会不会顺利存在很大的疑问。

并且，少了海外投资者的支持，澳洲地产的传接棒，最后只能交还给澳洲本地人。

虽然在正文中多是以数据来解释目前市场的情况，的确一些新开发的楼盘中，能得到政府补贴的户型都走的非常快速，比如south hurstville的一处楼盘，一房已经销售一空，南部Miranda沿线以其相对划算的价格，以及火车铁路的成熟而受到欢迎，内西区Lidcombe部分低价楼盘的房源也很紧俏。

作为地产行业的从业者，数据往往也只能说明一部分情况，就像是墨尔本房源紧缺但是CBD的公寓总体来说投资是亏本的一样，小编相信只有自己实地走过，感受过，了解过当地的情况，才能将问题理解的更加透彻。

但是随着外部环境（加息，贷款，海外退烧，成本日渐高企）的恶化，今年的房价增幅一定会出现放缓，至于会不会转向过度，这就要看澳洲政府的把控能力了。

不管悉尼房价是不是真的高，这个城市聚集了年轻，有活力并且还“多金”的一代。他们有极强的消费力，有着和世界同步的关注度。这样的城市，是很难真的出现衰退的。

注：本文所有数据采摘自澳洲国家统计局（abs），CoreLogic以及澳洲金融时报（afr）

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