税改真会使全美房价下跌？房子即将过户有影响吗？将来该租房还是买房？......,美国中文网微信公众号文章

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上周六，参议院连夜表决，终于在凌晨敲定并通过了参院版本的税改议案。但这个版本，与此前众院通过的版本还有诸多分歧。接下来的事，就是参众两院商讨解决两个版本之间的分歧，以期在今年结束前拿出最终方案，给川普签字了。

在税改众多子项目中，华人最关心的除了税后到手的工资，还有就是房价了。参众两院的税改方案，其中多项涉及房屋买卖中的税率问题，这也势必给全美带来新的房价走向。

根据目前普遍的分析数据来看，房价未来会出现整体走低，一些媒体甚至用了“全美各州房价都将大跌”这样的标题。美国中文网为此采访了数位资深会计师和资深地产经纪，来分析税改到底可能对房价产生什么影响。

税改中影响房地产业主要分为三点:

第一点：房贷利息抵扣变少

我们谈全美房价走势，不得不先将全美整体做一个划分。这里面有一个关键数字：50万美元。

根据全国低收入住房联盟对2012-2015年全美房屋售价的统计，可以看出50万这个门槛在全美各州房市中的重要性：华盛顿特区居榜首，有27%的房贷超过50万；第二名夏威夷州；第三名加州；第四名纽约州；第五名康州；第六名维州；第七名新泽西；第八名马里兰州；第九名麻州；第十名华盛顿州。

根据现行法律，贷款100万美元之内的利息可以抵税。但在已经通过的众院版税改里，把100万美元额度降为50万美元，这对许多买房华人来说无疑是个坏消息；而在参院版税改里，100万美元额度保留了。然而，两个版本会如何合并协调，目前还是个问号。

对于买家来说，买房后的起初几年，每月支付的贷款中利息占多数，尤其对于贷款较多的高房价地区民众来说，报税时能抵税的金额相当可观。但一旦改为50万以上贷款利息就不能算作申报扣税的话，高房价地区的民众就会降低购买意愿，这也会造成市场上很多原先工薪阶层试图购买的房产变得无人问津，从而影响市场。

根据上面的图我们也能看到，排名前十的几个州，如果门槛真降为50万，按照3%的贷款利率，如果一对夫妻房贷60万，前50万贷款每年缴付的15000元利息可以扣抵，后面的10万大约合3000元不能扣抵，这会让许多购房者无法抵消成本，会对市场造成波动。

穆迪首席经济学家Mark Zandi表示，在美国的高房价地区，税改将最初让房价下降10%，在全美普遍下降3%-5%。

第二点：自住房出售免税门槛变苛刻

原来拥有5年以上并自住2年即可享受房子售出增值头25万美元（个人，家庭则是50万美元）的免税，税改后改为拥有8年以上自住5年才可免税。

这一部分很好理解，对于在投资热门地区，不少人手中握有多套房产，靠买卖房子盈利。但是税改后卖房中获得的增值免税的条件更为苛刻，投资者手握一个房子的周期大大增加，这对于投资来说必然不是好消息。全国房地产经纪商协会（National Association of Realtors）指出，新税制将使得租住房屋比购买房屋划算，从而降低人们购屋的意愿，并且使房屋贬值。

第三点：房产税抵税额

在投票前一天的参院税改法案里，所有州和地税抵扣（State and Local Tax Deductions，简称SALT）都被取消了。目前全美国约30%、也就是4400万纳税人都在享受这个抵扣，对于收入超过10万的人来说，失去SALT抵扣是一笔大损失。

不过投票前最后一天，在缅因州参议员Susan Collins的努力下，保住了分项抵扣里州和地方房产税最高10000美元的抵税额，与众院版本保持一致。如果你的房产税在SALT里面占较大部分的话，这算是一个利好消息。

以上三点看起来对房产市场影响颇深，民众此时应该如何应对？我们来看看专家怎么说。

问题

房价大跌？经纪人有话说

地产经纪人张惠纹：现在市场预估普遍采用了穆迪分析家的分析，这是由于房贷利息的免税上限降低到50万，高税收的纽约州的州税和地方税减免被取消等因素。对于收入较高拥有房产的居民来说，虽然税率降低，但是报税表上的减免额度也随之降低，所以会对房市产生影响。

但是以目前市场的反应来看，针对纽约市虽然买家的购房意愿会因为税改有所改变，但是大家如果不买房，而选择租房这就对税务上一点减免都没有。在高房价地区购买房屋要长远考虑，除了房屋短线市场看跌外也要考虑贷款利率的高低，不同地区的房屋增值等多方面影响。所以以目前来看如果税改依据于现在的版本，拥有房产者确实会在税务上面利空，但是对于多数人来说个人收入因为税改到手的钱会多，这也必然会让大家把钱再次投入到房地产中，因此对于房地产业的影响并不会太大。

很多华人喜欢买二家庭及以上的房子用于出租，如果整体看全美热门地区房屋租赁比例，租客占据比例非常高，因此对于华人家庭来说买房做投资出租应该依旧是很好的策略，受税改波动不大。

会计师芦茵：现在的房价已经很高了，走了十年大牛市，已经到了一个循环的终点，即使没有税改，根据市场规律，本身也要回调了。税改更会起到一个催化剂的作用。

问题

自住房和出租房一忧一乐

会计师芦茵：对于自住房者的影响有三点。第一以前地税交了多少减去多少，现在改为最多1万的上限。第二贷款利息以前可以最多减到你贷款金额的100万，意思就是说比如你买了一个比较昂贵的房子价值200万，那么这个房子前100万的贷款的利息你可以在税务上减去，但是现在这个数值变成50万，个人认为影响非常大，尤其是华人聚集的地区房价高，这会在税务上损失很多。第三，自住房的出售从满5住2变为满8住5，免税的门槛提高。以前大家买房会主要考虑在税务上的减免，那么现在这些减免的优惠都取消或者减少了，对于房价高，地税高，州税高的地区例如加州纽约冲击很大。