地产局开放成交数据，地产经纪会就此失业吗？,加拿大第一生活微信公众号文章

上周五，12月1日，多伦多地产局与加拿大竞争局之间的官司有了进一步的判决---多伦多地产局必须允许会员个人或创办的公司/网站向公众公布包括成交价格和经纪佣金等MLS数据。有中文媒体推测说，这个判决将严重冲击整个地产经纪行业; 更有个别读者留言说，50%的地产经纪都会失业。情况真地会如此严重吗？

我们知道，类似的判决和数据公开，在南方邻居的美国，早好几年前就实现了，但是，並没有造成大批地产经纪人下岗失业的局面。为什么呢？其实，每个行业都在与时俱进的变革中，地产经纪行业也不能例外。

数据公开，公众对房地产业的知识水平提高了，会督促专业的地产经纪人进一步提升自身的能力与价值，改进服务的方法和质量。社会在改变，公众对地产经纪提供服务的要求与期望也在改变，那么，适应这些改变的专业地产经纪人依然会生存发展。退一步讲，或许有少量知识老化的地产经纪会被淘汰，但是，更多的掌握新知识新技能的靑年人在进入，整个行业还会长盛不衰。

安省现有的房地产交易制度

在我们所居住的安大略省(Ontario) ，绝大多数的房地产交易在合同谈判阶段至少有四方参与，即买家/卖家/买方经纪/卖方经纪。(有些重大交易的谈判阶段，会有律师等专业人士介入。)

在本地本行业的长期传统中，存在着设计精巧又合情合理的买卖佣金制度。通常，由卖家支付总额佣金(TotalCommission) 给卖方经纪公司(Listing Brokerage) ，卖方经纪公司再将总佣金分成两份，自己留下一部分给卖方经纪，另一部分在成交后支付给买方经纪公司(Co-opBrokerage) ，最后分到帮买家买到房子的买方经纪手中。由于总额佣金都是由卖家支付的，买家朋友使用自己的买方经纪时，並不用付费给买方经纪，等同免费得到专业服务。

这样的买卖佣金制度是否对卖家不公平？也不是啦！如果我们看过去几年甚至几十年的房价升幅，我们就会发现，绝大多数卖房的人是赚了大钱的。那么，赚了钱的人为整个交易系统提供运作费用，金额只是几个百分点，应该不算什么大的负担。反过来讲，大家买房子的时候，总是感到手中的钱不够多，就不要再付费给经纪人了。这样的制度正好体现出加拿大特有的人性化关怀。

买家经纪应为买家做什么？

其实，在电脑联网之后，尤其是普及了手机和移动互联的今天，数据已经是无处不在，提供房源信息与成交数据早已经不是地产经纪吸引潜在买家的方法。反而是，如何运用成交数据为买家朋友争取利益成为买方经纪人的工作价值之所在。

专业的买方经纪人至少应该为买家做好两大工作，首先是精确估算房价，在谈判开始前做好细致的准备工作。过去的实际工作经验表明，房价也是可以精算的！通常，有经验的经纪人看过大量的房子，更掌握动态的成交数据，会在大量已售和待售物业中，找出可比较的例子，综合考虑如下因素:地理位置，占地大小，房屋建筑面积，建造年代及装修新旧，以及同类物业现时市场上的供求比，就可推算出待购物业的合理价格，帮买家出Offer时已经心中有数，就不会让买家买贵了。潜在买家朋友们看过多少房子呢？精算过程中怎样对不同的房子做价格分析？我们知道，熟能生巧，有经验的经纪人和普通买家朋友对房地产知识的掌握还是不一样的。

二是运用专业的谈判能力和技巧，用各种方法尽量说服卖家和卖方经纪接受有利于买家的售价，为买家省钱。说实话，同一个房子，不同的买方经纪去谈判，谈成的价格可以相差不少，区别就在于买方经纪的经验和能力。谈判经验是在一次次的实践中磨练出来的，成熟的专业地产经纪人可能有数百次上千次的谈判经验，假设某一位朋友有10次买卖房子的经验，我们能说普通买家朋友的谈判经验可以等同专业的地产经纪人吗？

房地产价格谈判要考虑谈判参与者的心理因素。不巧的是，如果买家朋友亲身上阵参加谈判，很容易对中意的房子表现出超过必要的热情程度，从而被卖家抓住弱点，反而买不到好价钱。专业的地产经纪人应该克制情绪，用谈判技巧为买家争取省钱的机会。记得几年前，我为另一位买家朋友谈成了合同与价格，也为买家预留了有关贷款及验房的保护性条款。然后，我的买家因验房发现的小问题合法地退出合同並取回订金。然后，卖家第二次上市把房子卖给了第二个买家，最终价格倒比先前我为第一个买家谈成的价格高出2%来。换句话讲，我为第一个买家谈成的价钱是低了2%的价格。

此外，一个真正有经验的专业地产经纪还可以为客户朋友做更多的重要工作。例如，在带买家客人看房时，要象半个验屋师，能帮买家事先发现待买房屋是否有重大隐患。在帮买家客人起草合同时，需要有律师一样淸晰的头脑並使用严谨的文字，组成能保护买家利益的买卖合同。(当然，地产经纪不可能代替律师。) 此外，帮助异地来多伦多买房的客人预先审批房屋贷款，让他们一落地就可以无后顾之忧地全心全意地选购房屋。

对买家客人来讲，最有利的局面就是，有专业的地产经纪带领整个购买过程，又能介绍专业的验屋师/律师/银行经理随时提供专业服务。这样，买家客人就有了双保险，买家的利益得到最大程度的保护。

说到底，数据是死的，地产经纪人是活的。无论如何，是人在服务人，数据只起到辅助作用。更重要的是，作为专业地产经纪的人是会不断进步的！

(作者为全职地产经纪，以国粤英语提供全方位物业买卖及出租管理等专业服务，为买家提供” 买房一条龙” 服务，为卖家免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至[email protected] 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/和个人网页 www.jamesbai.com。)