“炒房”一直都是国内楼市不可避免的现象与话题。过往的经验中，有太多人通过大胆的加杠杆（贷款）炒房实现了财富升级，特别是在被誉为“永远涨”的北上广深等一线城市。这些城市的房价从每平米几千元到几万元甚至到十几万元，只经历了短短十几年的时间。之所以被誉为“永远涨”，这其中的“信心”也无疑来自历史的经验。

当国际金融危机来袭，当政府屡屡调控打压，众多名不见经传的“小城市”炒房团都死在了“高杠杆”之下，最后血本无归。而这些一线城市的房子却依然稳升不止，而在这些城市炒房也自然是“稳赚不赔”。但是眼下，这种对“历史经验”的迷之自信正被“史上最严调控”粉碎。

价量齐跌，高杠杆炒房梦碎

自3月份全国大范围限购政策实施以来，楼市投资似乎无法再像曾经那样一本万利了，不仅成交量打对折，众多城市的房价也呈“滑铁卢”。超出炒房者自身实力的金融杠杆更是让那些生怕“踏空”的投资人被“深度套牢”。

很多炒房客自身的收入并不足以覆盖每月贷款本息，他们通常预先准备几十万的存款作为“还款金”，这个还款金基本只要能够支撑个一两年，等房价涨了，房子出手了就可以了。但随着调控的加码，几乎全国所有城市都规定了房产的限卖时间，短则两年、长则三年甚至更长；与此同时，新房被政府限价而二手房的降价幅度超过20%。国内的房产在调控下基本已经不具备理想的流动性，回归居住本质。那些高杠杆买入、博短期升值卖出的的炒房人，坚持下去，意味着每天都要偿还高额的利息，即使租金可以抵一部分贷款，但不足1:70的租售比让购房者无论是长期持有还是割肉离场都是同样的悲惨结局。

专业投资人士认为，国内楼市的“高房价”、“高杠杆”、“高库存”状态，注定了其“非良性、非理性”的发展，也注定了非理性炒房的“血本无归”。作为理性的投资者，除了避免高杠杆风险外，对于目标市场的深度研究，是进行投资行为的基础。对于，很多体验到了国内房产投资带来丰厚回报的投资人而言，在获利的同时，也加剧了他们对国内楼市风险的认知。因此，那些“历史上”的成功购房人，建议投资者房产投资时除了要规避高杠杆的金融风险外，还要特别注意流动性风险。

与其国内炒房被套牢，不如欧洲买房当房东

面对国内楼市如此形势，对于偏爱固定资产的投资人而言，不可错过海外的投资机遇。无论是税改后的美国还是走出经济危机的欧洲，都不失为理想的投资标的。特别是经济亮眼、汇率攀升的欧元区房产，被马光远、李稻葵等众多国内经济学家长期看涨。特别是欧洲央行很可能在10月底启动货币紧缩政策后，欧元前景更被看好。

值得投资人注意的是，在2008年经济危机后，欧洲多个国相继开放了以购房为基础的投资移民。海外物业的“高租售比”、“高流动性”也与国内楼市的“高房价”、“低流动性”形成了鲜明对比。除此之外，海外房产不在CRS征税之列，是资金避险、获得收益的上佳渠道。政策的开放不仅让海外房地产走入中国投资人的视野，也为移民欧洲，让子女享受欧洲高水平教育成为可能。

【海外房产品质高，租金回报率高】

同等价格的房产（以300万人民币为例），国内一线城市（首都）买小公寓，国外一线城市（首都）买大HOUSE或两套公寓。国内租金与房价不匹配，国外租金回报率在5%-8%，出租13至20年即可回本，而国内的租金水平在产权年限内（50-70年）无法回收成本。

【买房得绿卡，享优质福利】

部分国家可通过购房方式获取该国身份（永居或护照），普遍可以全家同时获得身份，甚至三代。三代均可享受该国社会福利，子女免费享受优质公立教育，高等教育较留学生学费低、专业可选择性高，毕业后就业更容易，工资更高。

【25万欧起，永久产权世代传承】

海外房产大多为永久产权，便于财富传承给后代，而中国住宅产权仅50-70年。以希腊为例，投资25万欧即可三代移民，侨外的独家自有房源提供包租服务，按5.5%回报率计算，十几年即可回本，后续长期持均为净赚，可世代传承。

侨外购房移民国家推荐：

25万欧购房移民希腊；

30万欧移民塞浦路斯；

50万欧购房移民西班牙；

50万欧购房移民葡萄牙。