1、澳大利亚人比加拿大人拥有更多的债务
加拿大家庭的债务很多，事实上债务比全国整个经济的年产值还要高一点，占GDP的101％。 这个债务水平是上世纪90年代初的两倍。Siddall表示，这是加拿大决策者的一个关键问题。 他表示：“我们对加拿大负债水平非常担忧，然而澳大利亚甚至更高，澳大利亚的家庭债务是每年的经济产出的122％ - 这个水平比1990年代初的两倍多。 ”
这意味着什么？ “因为债务基本上是用在支付未来的收入，所以你正在用未来的经济增长作抵押。”Siddall先生解释说。 高房价和高负债以及未来经济衰退之间的相关性非常高。澳大利亚和加拿大的家庭正在为大额利息账单而苦苦挣扎。 在澳大利亚，消费开支疲软，拖累经济增长已经显现出来。 随着利率最终回升到更平常的水平，这种趋势只会变得更糟。
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2、澳大利亚房产“容易”受到利率风险的冲击，而加拿大则较为稳定
加息速度是加拿大可能比澳大利亚有优势的另一个领域。相对而言，加拿大家庭不仅负债较少，而且还有固定利率的抵押贷款。“75％的抵押贷款是五年或更长的时间，所以，即使发生利率冲击，我们也只有大约25％到30％的抵押贷款是每年到期，只有这一部分需要再融资并且可能立刻面临利率风险“，Siddall先生解释说。而澳大利亚80％左右的抵押贷款是浮动利率，这使得澳大利亚抵押贷款持有者比加拿大在这方面更有可能受到冲击。”
目前，加拿大正在进行市场测试，今年下半年中央银行已经两次提高利率。尽管如此，加拿大利率仍然低于澳大利亚的官方现金利率，1％与1.5％。
在全球金融危机期间，澳大利亚的浮动抵押贷款趋势被看作是一种力量，因为这意味着大多数家庭从储备银行的大幅降息中立即获益，但这意味着澳大利亚人立即变得脆弱，因为全球利率正在回升至正常水平。
3、加拿大为银行的风险贷款提供保险，并收取费用
正如全球金融危机中所强调的那样，许多大型银行被认为“太大而不能倒闭”，如果住房市场崩溃导致大量损失，将会被救助。澳大利亚四大银行通过在国际市场上筹集资金时获得较低的利率而得益于这种隐性担保，它们的信用评级与澳大利亚政府的实际情况挂钩。
Siddall先生说，这创造了经济学家所说的“道德风险”。他解释说：“人们不愿意放贷的动机是因为他们相信他们可以依靠政府的救助。”加拿大也有银行规模太大而不能倒闭，如果遇到麻烦的话可能会被救助。
但是，这也要求银行对所有低存款的房屋贷款（低于20％的存款）提供抵押贷款保险。
“在一天结束的时候，当房主出现房价下跌时，政府最终会为此付出代价，因为业主是纳税人，而银行不为业主负责，我们应该让政府和纳税人来为此埋单。”Siddall先生说，“我们为CMHC收集溢价，每年为减少联邦政府的赤字约20亿元。”
在澳大利亚，贷款人的抵押贷款保险公司都是私人所有，政府没有保费，但如果房地产市场崩溃，一家或两家保险公司倒闭的话，可能还是要由政府救助大银行。
CMHC还拥有对出售加拿大住房抵押贷款支持证券的垄断控制权，这是住房贷款的主要资金来源。在澳大利亚，这些证券是由银行和非银行抵押贷款机构出售的，这限制了对可用抵押资金数量的监管控制。
4、加拿大有国家级的“房产中介公司”，澳大利亚没有
加拿大对澳大利亚的另一个潜在优势是CMHC本身。它不仅提供抵押贷款保险，还运行加拿大的国家房产业承受能力计划并提供政策建议。
“从无家可归到自置居所的整个范围，都意味着我们可以有一个全面的综合战略，”Siddall先生说。
AHURI的执行董事Ian Winter博士同意澳大利亚在住房政策方面缺乏全国协调，特别是在涉及新住房方面。所以，在澳大利亚，没有低价位的新住房，或者协调低价出让空置住房，来给新的年轻购买人群。不过，Winter博士也表示，由联邦政府支持的债券集合商National Housing Finance Investment Corporation将改善获得负担得起的出租房项目的融资渠道。
两国都限制贷款，向外国买家征税
澳大利亚和加拿大正在以不同的方式解决他们的住房负担能力问题，他们尝试了一些共同的方法。
其中之一是银行业监管机构通过在评估有意购房者能否借贷时，使用测试来提高贷款标准。两国蓬勃发展的地区也对外国买家征收特别税，比如加拿大温哥华和多伦多和澳大利亚的新南威尔士州，维多利亚州和昆士兰州。
Siddall说：“这些措施在政治上是权宜之计，但最终并不是那么有效，我们知道在加拿大，仍旧是本国人的投机活动占多数，所以这些政策不是解决办法。”
图片文字信息来源：ABC/互联网
