上周行情速递

根据Domain的数据统计显示，墨尔本上周有1511套房屋拍卖，清空率为66%；悉尼有783有套房屋参与拍卖，清空率为58%；堪培拉有80套房屋拍卖，清空率为68%；布里斯班117套，清空率为44%；阿德莱德108套，清空率为67%。

回顾前一周（12月03号），墨尔本拍卖率为65.4%、悉尼为56.2%、布里斯班为42.8%、阿德莱德为59.1%、珀斯为32.6%、塔州60.0%、堪培拉71.6%、平均为60.3%。

墨尔本上周拍卖行情

根据Domain数据统计显示，墨尔本共有1511处房产上市拍卖，成交率为66%。

其中，1057处拍卖结果上报，721处成功售出，销售总额为5亿6445万澳元，中位价为77.5万澳元。

十一月澳洲房价整体走势分析

整体来看，澳大利亚房地产市场持续低迷。其中，悉尼房地产市场出现自2016年3月以来的最大季度跌幅——11月悉尼的房价下跌0.7％，从而导致季度跌幅达1.3%。

11月份的CoreLogic房价指数显示，全澳范围内平均加权房价持平，首府城市和非首府城市的季度房价涨幅仅为0.2％，低于10月份的0.3％。同期房价增长年率则录得5.2%，较2017年5月10.4%的高点已经减半。

全澳范围内，11月份独栋屋房价下跌0.2％，前一个月则下跌0.1%，但是单元房房价则上涨0.3%。

截止到2017年11月30日的过去三个月中澳洲房地产市场整体表现：

表现最好的首府城市：霍巴特（Hobart）+3.3%。表现最差的首府城市：达尔文（Darwin）-2.7%。

租金回报最高的城市：达尔文（Darwin）5.8%。租金回报最低的城市：墨尔本（Melbourne）2.9%。

墨尔本十一月整体走势

在大环境整体低迷的十一月，墨尔本房价依旧稳中求进，上涨0.5%！

可是，虽然墨尔本房价一直在持续攀升，但是房价增长年率已经从7月份13.1%的高点放缓至10.1%。

CoreLogic 研究负责人Tim Lawless指出，墨尔本房地产市场的强劲表现可归因于以下两点，即相对悉尼的住房可负担性要高，以及净移民流动明显增加。

同时也有一个坏消息：墨尔本的租金回报率创下历史新低。实际上，除达尔文以外的各首府城市中，澳洲各大城市目前的租金回报率，均处在比12个月前更低的水平上。

澳洲税务局将着重打击房东避税

各位房东注意了！澳洲税务局（ATO）即将推出新措施，加强对房屋租赁市场的纳税审查。

新的监管措施将进一步细化，包括：对住宅电力及天然气使用记录、房产中介掌握的房东信息进行监控等。

根据ATO的数据，租赁市场整体收入为401亿澳元，而支出为436亿澳元，这中间存在35亿的差距——于是ATO反应过来，有35亿的“租金收入黑洞”！

据悉，最新的全澳人口普查数据显示，澳洲有11%的房产为空置状态（即110万套）。

ATO怀疑澳洲租赁市场总体收入应比目前所获数据更高，这证明很多业主可能没有申报租赁收入，或夸大扣减项目。

目前，ATO已经采取多项数据监控措施，来确定房产空置的真实性。

因此，各位房东朋友们，要是之前由于疏忽忘记申报，请务必抓紧，ATO要开始严查啦！

ANZ：海外买家并非推高房价的“罪魁祸首”

作为海外买家，澳洲房价飞速上涨的“黑锅”我们已经背了很长一段时间。然而，根据澳新银行（ANZ）最新的统计数据来看，海外买家不用再做“替罪羊”了！

2015 – 16财年，海外购房者的确购买了全澳近25％的新房（预计3万至5万间新住宅。），成为本土住宅建筑行业的主要推动力。

不过ANZ通过进一步的研究发现，外国买家在全年的住房成交量中只占很小的比例，在7％到13％之间。

ANZ高级经济学家丹尼尔·格雷德韦尔（Daniel Gradwell）表示，国外需求显然是澳洲住宅投资形势强劲的推动力之一。 “如果这个需求突然枯竭，澳大利亚的建筑管道可能明显比目前预期的要弱。”他说道。

Gradwell也指出，虽然海外买家的强劲需求不可避免地会对澳洲房地产市场产生影响，但总体海外买家的市场活动份额相对较低，这表明外国买家近年来并不是价格增长的主要动力。

“全球房价指数”出炉，澳大利亚排名前十

按照前面的分析来看，澳洲的房价已经增长得十分缓慢了，但是澳洲在全球房价排名榜单上的位置却出现上升，这是为什么呢？

原因在于，澳大利亚整体房价增速虽保持稳定，但是其他国家的住房市场同样出现放缓！今年九月份，全球房价同比上涨仅5.1%，为2016年以来的最低水平。

虽然澳大利亚第三季度房价涨幅为10.2%，较上一季度持平，但是根据莱坊（Knight Frank）公布的第三季度“全球房价指数（Global House Price Index）”来看，澳大利亚的排名从上一季度的11位上升至第7位。

要知道，澳洲的地产指标，例如拍卖清空率等，都是出现了明显放缓的。同时受APRA实施的限贷新规影响，很多投资者和风险较高的借款人越来越难以从银行获得贷款...

我们还是听听莱坊澳大利亚住房市场负责人Sarah Harding是如何分析的。他说，尽管悉尼的住房市场近期有所降温，但是墨尔本、霍巴特和堪培拉的住房市场却持续一派繁荣景象——在这些市场的推动下，澳大利亚整体房价增速表现依旧强劲。

此外，珀斯的住房市场持续出现改善，对澳大利亚房地产整体市场起到了促进作用。

同时，对于新州和维州的首次置业者而言，随着两地首次置业者印花税减免措施的实施，两地的首次置业者数量明显出现上升。

“我们开始看到很多首次置业者开始入场。另外，我们接到的自住房所有者的问询量也开始出现上升，包括大房换小房的自住者。”Harding补充道。

整体而言，澳大利亚房价在过去五年内的累积涨幅达45.9%。截至今年九月的半年内，澳大利亚房价上涨了4.2%，其中第三季度房价涨幅为1.9%。

悉尼上周拍卖行情

根据Domain数据统计显示，悉尼共有783处房产上市拍卖，成交率为58%。

其中，429处拍卖结果上报，309处成功售出，销售总额为3亿3,430万澳元，中位价为130万澳元。

悉尼十一月整体走势

本年度，悉尼房地产的高峰在7月份，自7月份以后，悉尼住房价格每个月都在下滑。

11月，悉尼的住宅价格下降0.7％，相对于市场最高点下降1.3％，而这一跌幅也是自2016年3月以来最大季度跌幅。 

细分来看，十一月悉尼独栋屋房价环比下跌1.1％，单元房价格环比上涨0.2％。就年率而言，11月份悉尼独栋屋房价同比增长仅4.4%，较上月的7.7%下滑明显。

Lawless说道：“就悉尼公寓房市场而言，鉴于悉尼的独栋屋和公寓房价差最大，出于可负担性因素，单元房已经成为价格敏感买家的首选购房选择。但在APRA推出宏观审慎措施后，投资型贷款利率出现上调，导致了公寓房投资活动出现放缓。”

悉尼85%以上首次置业者无力承担高昂房价

根据澳储行一份名为《首次购房者住房可负担性》（Housing Accessibility for First Home Buyers）的调查发现，悉尼85%的公寓房价和93%的独栋屋房价，都超出了“典型”的悉尼首次购房者的可负担能力。

什么是“典型”的悉尼首次购房者呢？澳储行开发的一个新的住房可负担性指数显示，去年悉尼 “典型首次置业者”的购买能力为47.4万澳元。

随着悉尼在过去五年房价的飞涨，超过85%的公寓和超过93%的独栋屋是悉尼首次置业者可望而不可及的——他们仅可负担得起这座城市中的一成房产，而这些可负担的起的房产与悉尼中心商务区的距离，公寓房平均为31公里，独栋屋平均为56公里！另外，首次购房者可负担得起的住房面积也大大缩小。 

布里斯班上周拍卖行情

根据Domain数据统计显示，布里斯班共有117处房产上市拍卖，成交率为44%。

其中，58处拍卖结果上报，27处成功售出，销售总额为2,304万澳元，中位价为89.4万澳元。

阿德莱德上周拍卖行情

根据Domain数据统计显示，阿德莱德共有108处房产上市拍卖，成交率为67%。

其中，47处拍卖结果上报，33处成功售出，销售总额为1,709万澳元，中位价为61万澳元。

堪培拉上周拍卖行情

根据Domain数据统计显示，堪培拉共有80处房产上市拍卖，成交率为68%。

其中，67处拍卖结果上报，46处成功售出，销售总额为3,076万澳元，中位价为69.9万澳元。

澳洲首府城市房价走势

 上周，五大首府城市平均房价出现下跌，跌幅为0.08%。各州府城市中，墨尔本上涨0.04%，阿德莱德上涨0.10%，珀斯持平，布里斯班持平；悉尼下跌0.22%。

（每周价格走势）

（过去一周房价指数 截至2017年12月7日）

2017年，澳洲平均房价上涨4.7%，墨尔本以9.1%的涨幅领跑，悉尼上涨3.8%；其次阿德莱德上涨2.8%、布里斯班上涨2.6%、珀斯下跌2.2%。

（自今年起房价指数 截至2017年12月7日）

悉尼和墨尔本房价自2010年最高点后，整体再次出现上涨，截至2017年12月07日，悉尼房价上涨了65.6%，而墨尔本房价上涨45.5%。带动了澳洲五大首府城市平均价格走高39.1%。

（房价指数 自1010年起 截至2017年12月7日）

总结

房地产市场增速放缓，显现触顶迹象。澳洲的政策制定者可能会采取有限的措施提振消费者和购房者的情绪，因为澳洲政府不知道房价的下跌对于消费者信心、甚至其他经济部门造成影响。

然而，由于人口快速增长，劳动力市场持续改善，新房供应持续下滑且需求依旧稳定在一定水平，澳大利亚的房地产市场不太可能出现大幅度的向下纠正。