外国人来泰国购买房地产的时候，基本上都以所在国经验为主导来询问关于泰国房地产的情况。作为一位从业者，本身经常遇到法律问题，例如： 自己购买的单位是否拥有共同财产的使用权？公寓的土地产权证由谁来保管，或自己的单位占用公寓的总土地面积多少，是否有显示于书面上？以及如何终止公寓等等。下面我们参考泰国有关终止公寓的规定。

在中国社会上普遍存在着拆迁旧楼后在原地建设新的，原住户可获得新楼单位或拆迁补贴金，不管原住户是否愿意接受拆迁方案。在泰国关于公寓的拆迁或终止有非常苛刻的规定，导致终止公寓变成几乎不可能完成的任务。

《公寓方案》（或组屋法案）第51条款“注册为公寓的可依据下列任何一条件终止其存在：

（1）如还未注册为公寓法人组织的，公寓登记申请者或拥有公寓所有产权的承让人，适合任何一种情况者，都可申请终止公寓。

（2）所有公寓共同产权人一致通过解散公寓的决议。

（3）公寓建筑物受到全面损坏，并且公寓共同产权人决议不再建设新楼房。

（4）依据不动产征收法律整栋公寓被征收的。

第51条款里的四种条件终止公寓，其中最大最大的问题应是（2），因为（1）、（3）或（4）属于个体代表者群体的决定，不存着大的争议。（2）存在着极大的争议是因为法律规定要求所有的公寓产权人都必须同意，才能终止公寓。终止公寓的法人地位及拆迁公寓需召开公寓所有屋主、业主大会，大会决会必须以所有业主的一致同意才有效。如果在通票是有99%否认业主同意了，但还是有1%的业主不同意，那大会就不算是达成一致决议，变成决议失效。在这里必须强调的是决议不以大部分赞成为依据，是需要征求所有的业主同意才行。

实际案例中遇过一位业主欲将整栋公寓出售，在与业主中介的交谈中了解到还有几个散户业主不肯卖掉产权及拆迁，已买下其中99%的最大业主也拿他们没办法，导致整栋公寓无法转型为其他用途。这也是购买公寓的弊端之一。

（本文转载自：泰中罗勇工业园，由文美律师事务所整理）