***三月最新市场权威分析***

澳洲房产市场非常活跃，增长势头强劲。最新市场权威分析，下面让小编带您去看一下吧！

总体概括： 澳洲房产市场非常活跃，增长势头强劲。

整体市场展望：中性（多项指数表明市场形势好转）

• 目前租房和购房持平平衡（截至2015年3月）。

  
  

• 购房可负担性再度增强（截至2015年3月）。

  
  

• 人们对经济的信心指数会出现转机（截至2015年3月）。

  
  

• “住房信贷冲动”（Housing Credit Impulse）再次表明房地产需求更加旺盛（截至2015年3月）。

• 抵押信贷流动一定程度上造成房价上涨，但如果资金持续流入市场，房价保持将不成问题（截至2014年1月）。

[全澳]房地产价格预测

2014年下半年澳洲住宅房地产市场经历了显著的放缓期后，今年年初市场形势乐观。

1月份房地产金融数据非常强劲，甚至在降息前就已经显现。

2月，澳联储将利率下调到了2.25%的历史低点，这重置了市场的整体状况。

在房价上涨速度放缓、收入稳健增长的环境下，购房者的可负担性显著提高。

与2014年下半年相比，购房成本的重置提高了购房的吸引力。

此外，也有迹象表明关于经济的消极期望已准备好逆转（2014年11月的原始度量数据已出现反转，目前正在上升中）。

总而言之，第一季度的估测数据表明市场非常活跃。如果可以维持当前的热度，一直持续到秋季销售旺季，那么预计2015年又将会是房价稳健增长的一年。

但是，我们必须等到下一组数据发布之时才能确认这种好转仅仅是过眼云烟，还是更为持久的趋势。

DETAILED ANALYSIS

详细分析

#1 OPTIMAL ACCOMMODATION CHOICE: RENTING AND BUYING ARE EQUALLY BALANCED OPTIONS

#1 最佳住宿选择：租房和购房选择同样平衡

购房-租房指数 The Buy-Rent Indicator （BRI）表明购买成本如何随租赁成本发生变化。

最新估算显示BRI值发生实质性降低，这表明目前的购房成本变化与租房成本变化并驾齐驱。

BRI是基于租房和购房时两个可替换的住宿选择这一简单概念而构建的；因此，最佳选择取决于其中哪个住宿成本相对于另一个在上涨。

实际使用中，该指数用于确定市场周期以及选择购买和销售决策的时机。

该指数方向的逆转是近期全国房价增长放缓以及按揭利率下降的共同结果。这两个因素造成购房成本增长率降低，目前购房成本的变化与租房成本的变化步伐一致。

一定程度上说，在房价不断上涨两年后才下调按揭利率并不是史无前例的。

澳联储决策导致的重置为潜在购房者提供了另一个跟随财产所有权潮流的机会。

尽管现在并非购房的最佳时机（最佳时机出现在2012年初的周期谷底），但是如果利率进一步下调，并且房价只有温和增长，那么购房成本的增长速率将慢于租房成本，这将使购房成为更具吸引力的住宿选择。这种局面可与1999年3月的情况相比。

只有当房价和/或利率出现大幅增长时，购房的吸引力才会再次减弱，正如2000年发生的情况一样。

#2 PURCHASE AFFORDABILITY: AT A HISTORICALLY HIGH LEVEL AND IMPROVING AGAIN

#2 购房可负担性：处于历史高位，还将进一步增强

购房可负担性指数（PAI）是将年度购房成本的变化与全职成人平均收入的变化相比较；因此，该指数表明购房可负担性是如何随时间发生变化的。

2015年3月的PAI估算值（如上图）表明了该指数方向的逆转，从而表明购房可负担性的增强。

该指数说明，在澳洲各历史阶段，相对于参加全职工作的澳洲人的收入而言，房价的可负担性仍是非常强的。

同时，由于澳联储2月份有关利率的决策以及收入的持续、温和、稳健增长，近期的下跌趋势已经停止，购房可负担性再次增强。

人们也许很难相信房价上涨两年后会出现这种情况，但是近期的拍卖出清率毫无疑问地表明了购房者对待当前房价的态度。

#3 PERCEPTIONS ABOUT ECONOMY: STILL NEGATIVE BUT NO LONGER DETERIORATING

#3 经济洞察力：仍处于消极形势，但不再恶化

经济健康指数 The Economic Wellbeing Index（EWI）用于反映澳洲人对当前经济状况的一般洞察力。

自2013年6月以来，EWI持续下降，但目前的趋势正在走向平稳（如上图显示）。根据原始度量数据，2015年3月该指数出现小幅下跌，但过去几个月里一直都保持着增长态势。

该指数背后的关键前提是，当人们对经济状况感到担忧时，他们一般不大会进行大额的购房交易。

尽管人们对于澳洲经济的洞察力仍处于消极形势，但已经不再恶化了。同时，有迹象表明形势即将出现逆转。然而，对经济的整体消极展望会持续抑制房价的增长率。如果不存在这种制约，很可能的情况是2000年初的局面会再度上演。我们都记得当时发生的情况……

#4 DEMAND: STRONG AND EXPANDING AGAIN

#4 需求：保持旺盛并再度扩大

私人住房信贷冲动 The Private Housing Credit Impulse（PHCI）表明购房者在澳洲住宅房地产市场的活跃程度，从而反映潜在的房地产需求。

2015年3月，PHCI估算值（如上图）出现逆转，从下跌变为再次上升，恢复了增长趋势。PHCI处于2005年以来的历史高位，表明十年期间住房信贷出现了最高的加速度。

在实际使用中，该指数用于提供有关住房信贷吸收即将发生的变化的预警信息，从而提供住宅房地产潜在需求变化的相关预警。

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2015年3月的PHCI估算值表明澳洲住宅房地产的潜在需求大幅增长。因此，由于澳洲公众可获得丰足的低利率信贷，本周期内的房价很可能会进一步走高。也许，2000年初的局面重现并非绝无可能。

#5 PROPERTY PRICE EXPECTATION: GROWTH VERY LIKELY TO CONTINUE AT MODERATE PACE

#5 房价预测：很可能会持续、稳健地增长

房价量尺 The Property Prices Gauge （PPG）是房价指数的一个代表。与住房价格指数（HPI）相结合时，该量尺将成为一个主要指标。

2015年1月PPG实现增长，但继续落后于HPI（如上图所示）。

PPG值的连续第四次增长证实，相对平稳的结果持续数月（即2014年3月至9月）后，该指数的上升趋势得到恢复。

这使人们相信目前房价合理，并且按当前水平房价有着良好的支持。

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