截至2017年年底，中国的广义货币也就是M2已经达到167万亿，而1999年的这个数字是12万亿元，仅仅20年人民币的数量增加了14倍。

折算成美元高达25.28万亿，这个资金大不大？可能大家没概念，但是我要告诉大家这是美国13.8万亿美元和整个欧洲的12.97万亿美元的货币总和。也就是过去几十年，咱们中国印出来的人民币是美国和欧洲印出来的货币总和。

大家想想，我们中国去年的GDP规模是12.2万亿美元，而美国是19.4万亿美元，经济规模只有美国的6成，货币却比美国发行多一倍。

这么庞大的货币，如果没有进行疏通和控制，通货膨胀恐怕早就上天了，大家现在应该要提着个装满钱的麻包袋去菜市场买菜了。而事实上，我们并没有。但这么多的钱到底流到哪里去了呢？没错，大部分都去到楼市了。

在中国，没有什么投资或者消费能够取代楼市这个最大的人民币蓄水池。尤其是经过过去两年房价的普遍大涨，楼市这个蓄水池变得更加无比庞大。

当前中国房地产的资产市值大约是430万亿人民币，什么概念？是自己GDP的5倍，可以买下2个美国。

大家听到这个数字先别开心，这并不是一件好事，要知道我们中国的经济水平和真实实力和美国还有很大差距，经济才是承载房地产上涨的最大基础，那你经济比别人差凭什么你的房地产市值可以买下人家整个国家呢？

这不太合理呀。所以这一刻，你说中国楼市有没有泡沫呢？答案已经显而易见，只是哪里泡沫大、哪里泡沫小而已。

上个世纪90年代初，日本发生了一次巨大的房地产崩盘。在崩盘之前，日本的货币量也达到史上最高，房价也是在大涨仅仅1987年东京房价就涨了53%，当时在东京买房也要摇号，甚至当时有一句口号喊得很响：“卖了东京买下整个美国！”

是的，当时一个东京的房地产市值真的能买下整个美国。但是口号喊出来没几年，日本楼市全面崩盘，直到现在都没有完全恢复过来。

房地产市值可以买下几个美国，一年房价可涨50%，到处都在摇号买房等等……是的，历史永远都在重演，悲剧发生前的形态也都大同小异。

这一刻，中国楼市泡沫一旦被挤破，出现房产抛售狂潮，房地产瞬间就会崩盘，地产崩盘，银行就会崩盘，各行各业都受牵连，整个国家的经济起码要倒退20年。

值得庆幸的是，还好有日本在前面给我当了教材，同时我们的国家是清醒甚至是智慧的。从2016年一系列政策的出台到现在，我们就已经在预防和化解这场危机。

在楼市上进行限购限售，所谓限购不是有钱你想买，想买就能买，最狠的是限售，房子买了不是你想卖就能卖，直接把房子的流动性给锁死。

而在货币和金融政策上实行利率上浮、贷款收紧、外汇管制等一系列政策，利率上浮贷款收紧是为了去杆杠，而外汇管制就是为了防止资金外逃，因为中国有一批在这场暴涨中赚得盆满钵满的人，早就想获利了结往外投资了。

这一刻，我认为中国房地产崩盘是铁定不会的，但是有一点可以铁定的是泡沫肯定有的。在泡沫之下，国内的房子不能随便买了，要买也要挑那些有价值支撑的城市。所以，哪怕在外汇管制下，海外置业照样成为了房产投资的一大热门。

那么为了对冲国内风险，通过一定程度的在国外进行资产配置就是一种很好方式。

这种风险对冲体现在两方面。一方面，通过海外置业对冲国内资产泡沫的风险，另一方面，通过买入他国货币资产对冲人民币贬值的风险，双重保险之下以求实现增值。

过去10多年，海外投资的热潮无非就是那几个发达国家：英美澳加，而最近两年东南亚开始登场成为的国人投资海外的热点。

而其中有这个国家，成为了东南亚中的最热门：那就是经济快速发展、楼市相对稳健的泰国！

过去5年，泰国的房价年涨幅一直稳定维持在8%-10%，这个数字对于经历了房价暴涨国人来说，感觉好像不怎样啊。你看深圳2015年涨了74%，广州2017年涨了32%。

但是，大家必须要注意的是，我这里指的是全国，不是特指某个城市。

实际上，中国2017年房价平均涨幅是5.5%，而房价大涨的2016年，全国平均房价涨幅也就10%。

那么过去5年，泰国的房价平均增长速度可以比得上2016年房价涨得最猛的中国。区别是，中国是间歇性暴涨，泰国是相对稳定的上涨。

更令人惊讶的是，泰国的租金回报率也高。一般来说，房价涨得过快，租金收益就会变得比较低。

现在的中国就是典型的例子，过去两年很多城市房价翻了倍，本就不高的租金回报率被搞得更加不堪入目，普遍只有1%-4%，尤其是房价最高的4大一线城市连2%的租金回报率都没有。

但泰国在房价稳定上涨的同时，租金回报率同样维持很高，几个热门的城市：曼谷、普吉、芭提雅等，租金回报率整体可达6.49%，几乎相当于中国一线城市的3倍。

究竟什么原因能让泰国保持稳定的房价涨幅和高租金回报率呢？我们再来看另一组数据。

而泰国国土面积只占了东南亚11%，小小的一个国家，为什么能占了东南亚1/4的旅游人数呢？

一方面是泰国的旅游资源和服务业发达，而另一方面就是因为泰国的复游率高！

什么叫复游率呢？指的是第二次或以上来这里旅游的人数占总旅游人数的比例。每年泰国复游率约55%，也就是说100个人中有55个人是第二次甚至是第三、四次来泰国旅游的。

而在一份对中国游客的调查中，更是有9成曾经去过泰国的游客表示后期还愿意再次前去泰国旅游。

所以为什么泰国能够有稳定的房价涨幅和高租金回报率，在这组旅游数据中或许可以找到一点逻辑支撑。

每年3500万人次的游客，为泰国提供了庞大的外来流量支撑，在流量为王的时代，就像当前的互联网公司一样，谁流量越多谁的估值就越高，谁就越遭风投追捧。

泰国普吉岛▼

但关键是，仅仅对泰国的楼市而言，这种人流量究竟是有效还是无效？我们来看最后一组数据。

根据泰国官方数据，目前光是在泰国生活的外国退休人士就有180万，也就是说有180万的外国人退休后在泰国生活养老，而其它在泰国工作或者长期度假的外国人口那就更不用说了。

人在国外首先要解决的是什么？

当然是住啊，解决住无非就是买房或者租房。泰国稳定的房价涨幅和高租金回报，很重要的原因就是因为有大量外籍人口的住房需求支撑。而且能出国的人，经济实力都不会差，对于房价或者房租的支付能力也就更强。

而另一个数据是，根据泰国政府的统计，泰国房产近一半是由外籍人士持有。

以首都曼谷为例，曼谷1200万的人口中，有接近200万是外国人口，也就是说6个人中就有1个是外国人。所以，在曼谷你会有一种联合国的感觉，各种肤色和语言你都能碰到。

以上3组看似毫无关联的数据，实际上有着千丝万缕的连接。

庞大的旅游人次，给泰国注入了大量的人流； 大量的人流中有一部分又会成为这里的常客，甚至是定居泰国。大量的旅游人口支撑着高租金回报，而常居的外来人口又给房价上涨提供了基础，一切都那么顺理成章，一切又那么理所当然。

但是，有一点还是非常值得大家思考的是：

泰国究竟有什么样的魔力，能让那么多外国人着迷呢？结合我们今天要聊的话题，其实就是泰国房产究竟有怎么的价值和吸引力呢？

90年代，包括泰国在内的这四小虎和80年代的亚洲四小龙一样在经济上突飞猛进，泰国一度成为东南亚经济发展最快的国家，1990-1996这些年间，泰国的GDP基本都在以8%的速度在增长，大有成为发达国家的趋势。

但是1997年亚洲金融风暴，泰国经济遭到重创，一度中断了发展。由于有一定的经济底子，泰国恢复得很快，通过出口、投资，特别是旅游业的拉动，经济强势复苏。

目前泰国已经成为了东南亚11国中第二大经济体，去年GDP总量达4552亿美元。人均GDP是6336美元，高出东南亚地区人均GDP平均值2000多美元，在东南亚人均处于中上水平。

同时，泰国还是一个人口大国，截至去年底，泰国人口达到6900万，排东南亚第四，在全球中也能排前20。庞大人口能提供大量劳动力和市场，也是泰国经济能快速复苏的重要原因。

另一方面，泰国在东南亚地位超然。

不仅是东盟的创始国之一，还位于东盟的地理中心，北连老挝，东连柬埔寨、越南，南连马来西亚、新加坡，西连缅甸，是整个东南亚的交通枢纽。

一带一路重点交通建设：泛亚高铁，不管是东线、中线还是西线，每一条都必经泰国，汇聚在曼谷。

大家看一下地图就会发现，几乎所有的发达国家都不在热带区域上，所以这些发达国家的居民就有很大的热带度假的需求，而泰国就位于非常不错的热带区域。

同时泰国是滨海国家，有3200公里的海岸线，海水质量保护得特别好，在滨海旅游上有很大的优势。

同时泰国还是一个佛教大国，95%以上的泰国人都信佛，佛文化很发达，全国有3万多所寺庙，是全球著名的佛教寺庙集中地。

细心的学员可能会发现，越南、缅甸、印尼也都是热带气候，也都有丰富的海资源啊，为什么偏偏是泰国的旅游业发展得最好呢，能吸引最多外国人呢？

这就必须提到泰国的服务业了。

服务业是泰国的核心产业，经济规模占了全国GDP的52.2%。成熟的服务业给泰国带来两大优势。

一方面，完善的服务配套。非常齐全的旅游配套设施包括密集的酒店、餐厅和购物所等，而且消费成本并不高。

泰国的海滨酒店数量在2014年就达到1250家，排全球第一。

泰国的餐厅有2-3万家，而且物价便宜，生活成本要比国内低很多，十几块钱可以在曼谷中心城区的商场吃一顿工作简餐。一个月5000人民币你可以在泰国生活得很舒服，所以这也是为什么那么多欧美老外退休后喜欢到泰国养老的原因。

到国外旅游，免不了买买买。

而泰国，尤其是曼谷的商业就极其发达，它的商业发达程度甚至不亚于中国的一线城市。

在曼谷素坤逸商业区，4-5个连着的地铁站几乎每个地铁站出口必有类似广州太古汇、深圳壹方城、北京大悦城这种或者是高端、或者是大体量的购物中心。

除了大型商场，泰国的街上每隔200米都会有类似于7-11这种便利店，无论是大型购物还是平时日常购物都很方便。

另一方面，泰国的服务质量好。去过泰国旅游的朋友，想必对这个还是体会比较深刻，如果再结合国内的旅游体验，你会觉得泰国的服务简直是天堂服务。一方面，应该和泰国整体信佛有关，整个民风比较善良淳朴。

其次，和对服务业的重视有关，毕竟这是他们的命根子，他必须以微笑和细致服务来让你舒服。

所以泰国的旅游业发达不仅仅说是因为它位置好、气候好、景观好，真正让它从沿海国家扎堆的东南亚中突围而出的是它的成熟服务业。

不会像欧美国家房产，每年还得上交1%-4%不等的房产税。

像2013年美国底特律楼市崩盘，1美元的别墅都没人买，不就是因为买了不仅没价值而且反过来还要你交房产税吗？

可以明确的一点是，泰国的房子先不管是涨还是跌，起码房子你自己买来住是没有额外的负担的。

房产税这一点在海外置业中尤其要重视，如果有房产税的国家你至少要保证你的房产收益要跑赢税收，不然反而还成为一个负担。而泰国的房产不仅是永久产权，没有房产税的同时也没有遗产税，也是一种很好的财富传承。

没有房产税没有遗产税之外，泰国的购房税费也很低。

不管是泰国人还是外国人买房，都一样只需交2%的过户税，而且是买卖双方平摊，其实就是1%的税。

相比周边几个国家，柬埔寨约4%、马来西亚约3.7%，新加坡更加是要去到18%。再和海外主流置业国家对比，澳大利亚约10%、加拿大15%，泰国的1%的购房税不仅是在东南亚，就算放在全球范围内都是购买税费最低的国家。