在很多中国家庭中,房产都占据着绝对的财产比重。移民意味着更换国籍,常住地址不再是国内的家庭地址。在这种情况下,出国移民前如何处置境内房产就放在了最重要的议事日程上。在进行房产处分时,需要对相关文书材料进行公证和认证。在申请办理领事公证认证时,根据申请人是否为中国国籍,相应的操作办法又会有所不同。

1. 外籍人士买卖房产能结汇吗？

能结汇，需要持文件申请。

根据《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》汇发(2006)47号的规定，境外个人的购房款是可以从境外汇入的，境外个人应持相应的文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户[EZ1] 。

所需文件包括：

1、商品房销售合同或预售合同；

2、有效护照等身份证明；

3、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。

2. 如何卖？人不回国照样能处分房产。

外籍人在国内卖房可以概括为三个步骤：

第一步：办理委托书、公证书并进行认证；

第二步：办理业主本人银行储蓄卡；

第三步：办理过户手续。

不论是已经取得了外国护照的境外个人，还是持有永居签证的中国籍人士，均可以通过委托他人的方式出售其在国内的房产。在进行房产处分时，需要对相关文书材料进行公证和认证。在申请办理领事公证认证时，根据申请人是否为中国国籍，相应的操作办法又会有所不同。

本文根据中国领事服务网的内容，对领事服务的公证认证做出如下梳理，为方便起见，以美国为例：

对于美籍华人，在办理需要送往国内使用的文书时，应当先在美国当地有资格的公证员处办理授权委托书的公证，然后将该文书送往总领事馆或者大使馆办理进行领事认证后，方可在国内进行房产处置。

对于有中国国籍的移民人士，其申请办理领事认证的条件和所需材料如下：

申请条件

（1）申请人必须为居住在美国的中国公民。临时出国的中国公民申办公证，仅限在美国境内处理死亡案件等紧急事项；

（2）申请人应根据本人的居住地，向相应的使领馆提出认证申请；　

（3）使领馆可以受理的公证种类：委托书；声明书；文书上印鉴签名、日期属实公证；指纹公证；

（4）申请人应当具有完全民事行为能力。申请人系无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应由法定代理人代理并陪同申请人本人前来使领馆办理。　　

申请材料

（1）填妥的《中华人民共和国驻外使领馆公证认证申请表》1份（不可提前签名和填写日期，须在领事官员前签字或捺指印）；　

（2）申请人有效中国护照原件及带照片资料页复印件（或法人资格证明及其法定代表人的身份证明，其他组织的资格证明及其负责人的身份证明）；以及中国身份证原件及复印件（如适用）；　

（3）申请人有效的在美合法居留证件原件和复印件；　

（4）根据申请公证种类，提交其他材料；

（5）涉及重要财产权利转让、变更等与申请人有重大利益关系的事项，应根据领事官员要求谈话，并在《房产事务公证接谈笔录》上签名或捺指印。一般公证事项，需填写普通《接谈笔录》并签名；　

（6）申请人自行按国内文书使用机构要求，并参照使领馆网站提供的参考模版准备好委托书或声明书等文本，不可事先签名或填写日期。　

房产特殊问题

材料：

（1）委托书文本；　　

（2）涉及房产转让的，应提交房产证原件或复印件；若房产为二人及以上共有，还需提供共有人的结婚状况证明（如结婚证或离婚证）复印件。　

   

公证要求：

（1）当事人亲自申请并在领事官员面前在委托书签字；　

（2）转让房产但没有房产证的，可先办理委托他人领取房产证的公证；　　

（3）房产证登记为二人及以上共有的，应当所有产权人共同办理；不能到场的应有本人签署的书面意见书。　　

3. 钱怎么进出？

房产所得的跨境流转

根据外汇局的规定，境外个人出售商品房所得资金，原则上需要一次性申请，分步骤汇出，汇出金额不得超出商品房转让金额扣减本次转让所包括的税费后的余额。

不论是外国籍人出于清盘其在中国境内资产的目的，还是境内个人移居境外，意图将境内资产处置后取得的资金汇出，都应当持相关材料向外汇局申请购汇汇出。在外汇局核准后，本人或其受托人应携带外汇局核准件、本人有效身份证件、购汇申请书、商品房转让合同和房屋权属转让完税证明文件到银行办理。

对于境内个人移居国外的，应当携以下材料至原户籍所在地外汇局办理核准手续：

(1)申请人或代理人签名的《个人财产转移业务申请表》；

(2)申请人身份证明文件，如居住国有效身份证明、中国驻外使领馆出具的定居证明、港澳(永久)居民身份证、台湾地区居民身份证等;

(3)申请人收入来源证明以及财产权利证明文件，如薪酬所得、经营收入、资本变现等，但拟移民财产转移在等值50万美元以下的，无需提交以上收入来源证明以及财产权利证明，只需声明来源;

(4)主管税务部门出具的税务证明原件(按规定无需提交的除外);

(5)委托他人办理的，应提交委托代理协议和代理人身份证明。

小总

房产所有人即使国籍身份改变，也并不会因此而影响所有权人在房产上的物权。

换句话说，即使所有权人移民境外，也不会影响其对房产的占有、收益和处分的权利。

移民后的房产问题其实是多维度的，在资金的跨境流转方面，本文已经对相关的购买、出卖和外汇问题做出了简要的梳理和总结，而在全球资产配置的层面，还会涉及到持有、增值甚至是跨境继承与赠与的问题。

4. 保险金怎么办？

• 外籍受益人是可以通过外汇途径领取中国境内的保险金的，但是在提取的步骤上需要向外汇局证明该笔保险金是其在境内的合法收入（如完税证明等），在外汇局审核批准之后，经由指定银行汇出境外。

  
  

•  如果是通过移民财产转移的方式一次性清盘外籍人在国内的财产，则需要遵守一次性申请、分步骤汇出的规定。若在一次性申请中并未囊括所有合法财产，意图再次追加的，根据现行法规，外汇局原则上不会准予办理。

  
  

•  个人办理资金出境时，应当合规处理，避免因为无知或轻率的违规行为引发不利后果，此种不利后果不仅来自于境内的追究，还可能会受到境外的反洗钱合规质询。

案例引导

A先生在中国购买了终身寿险，该保单的身故受益人是其女儿小A。小A已经移民境外，并取得了境外护照。现在A先生去世，根据保单约定，小A可以拿到500万元的身故保险金，那么小A应当如何拿到这笔保险金呢？

01 个人外汇业务

在现行法律框架下，保险公司是不能直接付汇至外国公民的境外账户进行理赔的，因此当出现案例中的情形，保险公司通常会将保险金理赔至外国公民的境内账户，再由外国公民凭借保险赔偿的相关材料办理超额购汇业务，经外汇部门的核准之后将保险金转移出境外。

根据《个人外汇管理办法》的规定，个人外汇业务根据交易性质的不同，分为经常项目个人外汇业务和资本项目个人外汇业务。

那么中国保险金的跨境流转应当属于哪一种呢？

法律明确规定了境外个人出售房产所得的购汇属于资本项目下的个人外汇业务，但对保险理赔金却未明确作出规定。

笔者通过查询外汇管理部门网站、保险业务相关的外汇指引以及国际收支的理论认为对于案例中的大额理赔，应当推定认为属于《个人外汇管理办法》第二十六条规定的“境外个人在境内的合法财产对外转移”,属于资本项目下的个人外汇业务。

因此在案例中，小A作为受益人获取的保险赔偿金属于合法财产，是可以向外汇管理部门申请转移的。

02 个人财产对外转移

根据《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》，我国对于个人财产对外转移，规定了“移民财产转移”和“继承财产转移”两种方式。

针对上述案例，小A是不能适用继承财产转移的，因为保险金只有在没有指定受益人、受益人先于被保险人死亡或者受益人丧失、放弃受益权，且没有其他受益人的情况下，才可以作为被保险人的遗产。

由于小A是保单受益人，因此该笔保险金不属于被保险人的遗产，故小A领取保险金并不能适用继承转移的情形。

那么小A是否能够通过“移民财产转移”的方式拿到保险金呢？

所谓移民财产转移，实际上是境外个人对其在中国境内资产的一次性清盘的财产转移，采用移民财产转移的，必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额，分步汇出。

申请人资格

虽然暂行办法规定了移民财产转移转移的是“取得移民身份之前的合法财产”，但根据《关于印发《〈个人财产对外转移售付汇管理暂行办法〉操作指引（试行）》的通知》汇发〔2004〕118号 的规定，移民转移申请人资格分为三种：

1、从中国内地移居外国并取得现居住国永久居留权，或已取得该居住国国籍的自然人；

2、从内地赴香港特别行政区、澳门特别行政区定居并取得特区永久居留权的自然人；

3、从中国大陆赴台湾地区定居的自然人。

因此，小A作为已经取得了境外护照的自然人，是具有移民财产转移的申请人资格的。

申请所需文件

1、书面申请材料。包括：申请人基本情况介绍，申请移民转移的原因，财产或收入来源及变现详细说明等；

2、《移民财产对外转移申请人情况表》（本人签名）；

3、《个人财产对外转移外汇业务申请表》（本人签名或代理人签名）；

4、申请人身份证明文件

申请人居住国居民身份证或其他有效身份证明（如护照）；

中国驻外使领馆认证的申请人在国外定居证明；

公安机关出具的中国户籍注销证明。

（此项在实操中，可能会有争议，因为根据《资本项目外汇操作指引》中关于移民财产转移中“审核材料”的规定，并未要求申请人出具户籍注销证明。）

5、申请人收入来源证明以及财产权利证明文件；

6、申请转移财产所在地或收入来源地主管税务机关出具的完税证明；（详见后文）

7、委托他人办理的应提供经公证的委托代理协议和经公证的代理人身份证明；

8、 其他文件。

操作步骤

移民转移必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额，分步汇出 。首次可汇出金额不得超过全部申请转移财产的一半；自首次汇出满一年后，可汇出不超过剩余财产的一半；自首次汇出满两年后，可汇出全部剩余财产。

03 其他“快速通道”？

首先，外国籍人士购汇结汇是受到5万美元的便利额度限制的。

根据现行法规，对于外籍人士在中国境内办理个人购汇结汇业务，可以按照在境内居留的时间不同分为长期和短期两种。

对于来华旅游，或者短期居住的外籍人士，通常可以便利换汇的额度在500美元至1000美元不等，具体情形应当参考《个人外汇管理办法》和《个人外汇管理办法实施细则》的相关规定。

对于长期在华居住的外籍人士，根据《国家外汇管理局综合司关于外籍人员持外国人永久居留身份证办理结售汇业务有关事宜的通知》（汇综发〔2017〕59号），持外国人永久居留身份证的外籍人员适用结汇和购汇等值5万美元的年度便利化额度的限制。

其次，网上流传的蚂蚁搬家、地下钱庄、虚构贸易的办法通通属于违规操作，相关参与者不但会被行政罚款，情节严重构成犯罪的还将承担刑事责任。

《国家外汇管理局关于进一步完善个人结售汇业务管理的通知》（汇发〔2009〕56号）和《国家外汇管理局关于进一步完善个人外汇管理有关问题的通知》（“汇发[2015]49号”）除了对蚂蚁搬家式的分拆购汇行为做出了认定之外，对于触线的个人，还会其列入“关注名单”。

被列入“关注名单”的个人，不但会在此后两年都被取消5万购汇额度，还可能面临逃汇金额30%左右罚款以及5万元以下罚款，甚至会被进行反洗钱合规调查。

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