近期,澳大利亚房产市场渐显“颓势”,悉尼、墨尔本、布里斯班等城市的房价均出现不同程度的下降,澳大利亚全国的房产价格也都呈下降趋势。
此次的房市放缓中,主要的影响因素是澳洲购房申请费的出台以及信贷缩紧,尽管短期内澳洲房产市场呈下降趋势,但澳洲房市整体依然活力十足。
澳洲房市整体放缓,多地房价下滑。
去年下半年,中国开始深入打击非理性海外投资行为,定制了新的投资导向,其中限制了境外房地产、酒店、赌场以及其他娱乐资产的投资。
政策一出,澳洲地产界纷纷表示担忧:中国限制海外地产投资行为可能会影响到澳大利亚的地块销售和住宅开发。
近期,迫于澳大利亚皇家委员会(Australia royal commission)的压力,澳大利亚各大银行先后收紧了信贷标准,银行目前采取的 “重点关注借款人支出”的做法也饱受诟病。
自今年三月,投资者贷款额已大幅下跌,房产投资者的贷款数量跌至六年来的最低水平,住房信贷也连续五个月下跌,几个月以前还能贷款到100万澳元,现在却连贷款80万澳元都困难。
房地产市场本已面临下行风险,此次信贷标准的收紧无疑是“雪上加霜”。
据统计,在过去的一年里,尽管悉尼的物业待售数量上升了28.2%,上市量有所提升,但是悉尼地区的独栋房屋和公寓的价格分别下跌了3.4%和1.4%。
截止到今年第一季度,悉尼房产价格中位数下跌了2.5%,跌幅相比上一季度提升了接近一倍。自2008年全球金融危机以来,悉尼房价还未出现过如此严重的下跌,目前的价格中位数为88万澳元。
除悉尼外,澳大利亚大部分首府城市的房价也均出现了下跌,达尔文的月跌幅达到0.9%,悉尼则为0.6%,堪培拉房价下降0.3%,墨尔本、布里斯班、珀斯的房价也略微有所下降,阿德莱德地区的房价保持稳定,仅有塔斯马尼亚州的首府霍巴特的房价有所提升,上涨了0.7%。
信贷收紧的前因后果
此次信贷收紧的起因是澳大利亚皇家委员会对银行和金融服务业展开调查。
此次调查目的是找出银行、养老金和金融服务业中的不当行为,审核行业中以往存在的不当行动,以及有关其他不法行为的指控,同时还会审查行业监管方面的漏洞,此次调查行动还会重点关注金融机构对消费者做出的不当借贷行为。
在为期一年的调查时间里,皇家委员会的调查专员会审查相关文件、传唤证人、收集证据。
一些业内观察人士预测,随着调查的不断深入,可能会挖掘出一些十分严重的丑闻。
目前,澳洲的四大银行都面临不当行为的指控,其中包括:
•提供高风险的财务建议:由于财务规划师为客户提供了不恰当的财务咨询建议,联邦银行的客户损失高达数百万澳元。
•按揭贷款中的漏洞:澳大利亚国民银行(National Australia Bank)的20名员工遭到解雇,原因是在申请文件不正确或不完整的情况下就发放购房按揭贷款。
•操纵利率:四大银行都涉嫌操控重要的利率基准。
•违反反洗钱法律:澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)承认,在发现自动提款机上的53000条可以交易记录后,没有及时公开信息。
分析人士认为,自2008年全球金融危机以来,澳大利亚银行已经支付了超过10亿澳元的罚金和赔偿金,但它们依然可以赚取大量的利润。
在此次调查行动结束之后,委员会能够为行业改革提出有效建议,在发现不当行为的情况下甚至会提起诉讼。
在信贷缩紧的背景下,年轻的购房者们需要使用更多的资金来支付首付,一套100万元的住宅的首付会从5万元上升到15万元,几乎翻了三倍,无疑打击了购房者们的信心,对房市构成了负面影响。
房市放缓早在去年就初现端倪
根据外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)刚刚披露的2016-2017年度报告中指出。
自2013年起,外来人士的购房热度急剧升温,2013-2014财年的批准购房数目甚至达到了前一财年的两倍。
并且在接下来的两年里一直保持着高增长的势头,在2015-2016财年,委员会共批准了40149份海外人士购房申请总价值达到724亿澳元。
但在2016-2017财年,仅有13198份,总价值为252亿澳元的海外人士购房申请得到批准。
由于政府在早些时候推出的向海外人士收取购房申请费的新规定在在一定程度想影响了澳洲的房市。
规定指出100万澳元以下的房产需要收取5500澳元的申请费,100万到200万澳元的房产则要收取11100澳元的申请费,之后房产价格每增加100万,申请费也会随之提高11100澳元,这一规定的推出导致许多潜在买家取消了他们的购房计划。
同样,许多买家之前都会选择一次性申请所有意向房产的购买许可,最后购买其中的一所。在新规定推出之后,买家们就只会对确定要购买的房产进行申请。因此投资规模的实际收缩程度并没有年报中表现的那么夸张。
澳储行表示“莫惊慌”
面对放缓的房市,澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia,以下简称澳储行)也站出来呼吁人们保持冷静。
澳储行行长飞利浦·洛伊(Philip Lowe)表示:目前的信贷收紧措施仍处于可控状态,澳大利亚的信贷增速一直以来都超过了收入增速,因此需要对信贷进行收紧。
在过去五年里,贷款标准就一直在收紧,信贷不应当发放给那些不应该得到的人。
澳大利亚的情况和美国不太一样,将二者放在一起比较显然是不公平的。
澳大利亚的房市的确收到了某些因素的影响,有可能下跌,甚至停滞,不过从长远的眼光看来,我们的房价在过去的五年里已经上升了40%,目前只是上涨速度下降了,不需要担心。
权威金融分析机构标准普尔(Standard & Poor's)的负责人沙拉德·耆那教(Sharad Jain)称,如果澳洲房市的疲软演变成无序的价格下跌,那么澳洲银行的信用评级可能会受到影响。
但房市的无序下跌不会因为单一因素出现,而是会受到经济环境中其他方面恶化的影响。
花旗银行(Citibank)经济学家保罗·布伦南(Paul Brennan)表示,尽管人们担心信贷缩紧导致房价下跌,但实际上房市的调整正在有序进行,尚处在可控范围之内。
外国房产投资水平的下降,加之国内房产市场供应上涨,供大于求,房价也因此下跌,相比之下监管干预的影响微乎其微。
瑞银集团(UBS Group AG)经济学家乔治·乍伦诺(George Tharenou)也认为,信贷缩紧的确会影响澳洲的房贷,进而影响澳洲的房市,目前仍在寻找其中的蛛丝马迹。
但今年4月的数据显示澳大利亚的房贷依然处于疲软状态,说明信贷缩紧仍然影响到了房屋市场。
随着劳动力情况的改善,商品价格的上涨以及部分地区的房产价格调整,澳洲房产目前的状况将会得到改善。虽然房价正在下跌,但还未出现硬着陆,虽然在过去几个月中房价下滑了0.4%,但实际上在整个增长周期中房价依然上升了41%。
今年,澳大利亚全国的劳动力市场普遍好转,就业增长明显,强大的劳动力市场能够增加信心,推动贷款需求,长远看来这些条件可能会推动工资的增长,进而对房产市场形势产生积极影响。
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