来源 | 公众号“澳洲万邦金融”
作者 | 万邦金融睡袋熊
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买房和投资是两码事。 What ？万邦君你到底在说什么，一个会买房子的人怎么不会投资呢？先别急，听我慢慢解释给你听。
为什么会买房子不等于会投资呢？那是因为买房和投资是两码事。
会买房代表你知道最优质的房子所要拥有与具备的条件，比如你知道如何挑选一个最棒的区域，如校区，海滩，购物中心和交通等等，你也懂得优质房内在所要具备的条件，如户型，朝向，室内装潢和加建可能性。
但投资是完全另外一码事，一个成功的房地产投资者也懂房，但不一定懂那么多。投资讲究的不是买最好的房子，而是通过简单的计算来判断，怎样的资金分配比例才能让这笔投资产生最大的收益，最小的风险。
举个简单的例子，会买房和会投资的区别就像司机和赛车手的区别，都是开车，司机也可以飚车，但还是和赛车手有着天壤之别，因为赛车是为了速度构架了整个生态系统，如赛车，赛服，仪器和赛道。
如果你还有点混乱，别着急，让我用一个假设的例子来说明一下：
请问看到以上这些结果，你会如何选择? 先别急着说买房就要买好区的房子，有些好区涨的会比烂区高，有的则未必。这幅图只说明一个道理，那就是升值大于租金，两套房子B加在一起的投资回报在10年后都没有房子A高，就是因为房子B年增值7%，房子A年增值8%，所以每年多1%的升值，在复利作用下就差了很多。
是否专业投资人就一定会选房子A而不是B？投资富人区的收益也一定大于贫民地段吗？答案是不一定，做选择时需要考虑以下三点：
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第一，谁也不是王健林，每个人每月所能承受的支出和月供是有限的，假设你每月能拿出来补贴房贷的金额是3000元，那绝不应该买房子A，因为房子A每月支出2603元，按照既定负担能力，最多能买一套房。但是如果你能放下偏见买房子B,按照房子B每月400的支出你可以买7套了，很明显，7套房子B的收益比一套房子A的收益要高不少。
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第二，你的首付有多少， 如果你有45万左右的资金，你当然要买房子B，因为你可以买3套，3套的收益肯定大于只买一套房子A。
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第三，风险控制。万一利息涨了，你的收入有变，如果你买的是两套房子B，可以卖一套，留一套；如果是房子A，就要全部出手了。
会买房子不代表会投资，因为房子只是整个地产投资体系的一部分。专业投资者会在贷款，首付，租金，选筹，加建等多个环节去优化自己的收益和风险比例。
我觉得这世界最悲哀的是别人忽悠你，你还觉得是对的。之前听过这样的段子：地产投资行业是非常好混的行业，只要你包装好，树立好形象，高举价值投资买富人区，屌丝会排队给你送钱，没人会认为你是错的。
我也曾经开玩笑和我同事讲，如果我去当投资顾问或是地产讲师，我一定高举买好地段，专推悉尼东区和下北的房子，因为跌也跌不了多少，涨么又很迷惑人。如果我推荐200万的房子一年涨10万，很多人就会觉得我是大师。但是他们从来不会算10万对于一个200万的房子只是涨了房价的5%，这个实际跑输了市场的平均值。
最后，建议投资者在买房时做好优化选项。例如：
1. 利息支出是5%，那我可不可以把利息将到4%？ 房子首付是20%，我能不能借到90%呢？
2. 首付只有45万，买完房子A后，还剩8万，那如果我能够想办法把买房子B的贷款借到95%，那是不是我的整体收益率有提升呢？
3. 如果我买的房子的后院可以建祖母屋(Garnny Flat)， 那我是不是可以增加收入，降低支出，同时提升房屋价值。
总之，买房像找女友，漂亮身材好就行；投资如娶老婆，全面和多维度背景调查，女友的家庭成员你要考虑分析，还要考虑自身条件是否匹配。
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