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◎作者 | Ella
◎来源 | 华人地产网（ID：HuarenHouse）已获授权
引言：在美国买房，我们探讨房产的税收问题是为了更好地规划房产投入使用后的收益和损失，这也是在美国，纳税人会决定将个人住宅转换为出租房产的原因之一。那么，在纳税人的房产性质为个人住宅和出租房产两种情况下，纳税人的报税有什么特点？两者有什么不同？本文将为你详细介绍。
一、个人住宅（primary residence or maintain house）
1.定义：在美国，纳税人在一年中大部分时间使用的房产通常被视为纳税人的主要居住地。
2.判断因素：确定纳税人主要居住地的相关因素包括但不限于：
● 纳税人的工作地点；
● 纳税人银行的所在地；
● 纳税人家庭成员的居住地；
● 纳税人的账单和通信邮寄地址；
● 纳税人所属的宗教组织和娱乐俱乐部的所在地；
● 纳税人的联邦和州税务申报表，驾驶执照，汽车登记和选民登记卡上列出的地址；
......
3.特殊情况：个人住宅可以出租，但每年最多出租两周，住宅性质仍为个人住宅，而且出租收入无需缴纳所得税。
4.房屋销售排除：对于个人住宅而言，若房主在过去60个月的时间内有24个月居住在主要住所，房主出售房产，单身，则房主有资格获得高达250,000美元的税收优惠；已婚，则可以共同申请高达500,000美元的税收优惠。
需要注意的是，特朗普总统上台的新税法针对个人住宅，在某些方面和以往有所不同：
1)2018年的税法将允许房主扣除财产税以及收入或销售税，这些扣除额的合并限额不得超过10,000美元。
2)2017年12月15日之前发生的任何住房抵押贷款利息债务将继续有资格获得高达1,000,000美元的住房抵押贷款利息减免。在此日期之后发生的任何住房抵押贷款利息债务抵扣住房抵押贷款利息将被限制在不超过750,000美元。
二、出租房产（rental property）
1.定义：个人使用房产天数不超过房屋租赁年度的14天或年度租赁天数的10％（以数量大者为准），该房产视为租赁房产。
2.出租房产的租金收入纳税情况：在美国全部的租金收入都需要报税，但是美国国税局（Internal Revenue Service）允许房东用折旧费用和租赁业务费用抵消其从租户那里获得的租金收入，从而减少租金收入所得税。出租房屋产生的租赁业务费用、折旧费用与租金收入的冲减情况均在纳税申报表1040 表格Schedule E部分体现。
a．租金收入主要包括：
● 预付租金
● 当前付款
● 逾期付款
● 租户支付的其他费用
● 取消租赁的费用和被没收的保证金
b．● 折旧费用：
折旧用于计算随时间下降的房产价值。在美国，折旧仅适用于仅产生收入的房屋部分，不适用于土地；并且计算房屋的折旧费用主要涉及两个方面，折旧期限和折旧的房屋价格基础。
● 折旧价格基础：当个人住宅转换为出租房产时，计算折旧费的房屋价格基础有两种。最常见的是房屋转换日，住宅的调整价格；以及转换日，住宅的公平市场价值（FMV），FMV为基础价格通常适用于房产价值下降的情况。（在后面出售租赁房产的计算中也有体现）
● 折旧期限：一般而言美国住宅租赁房产折旧期限为27.5年，即以折旧基础价格为准，27.5年后，该房产折旧完毕。
c．租赁业务费用：在美国，当您拥有租赁房产时，您可以在租金收入中扣除100%的租赁业务费用，从而减少您应税的租金收入，减少所得是。具体租赁业务细目：
● 保险
● 财产税
● 公用事业
● 协会费用（HOA）
● 清洁、维护、保养
● 法律和其他专业费用
● 支付给银行和其他金融机构的抵押贷款利息
● 租赁特定的其他费用 - 例如：公寓费或景观美化费用
……
3.需要注意的是，在大多数情况下，房东不能抵消超过租金收入总额的额度，但也有例外。
a．被动损失规则（PAL）：
PAL规则主要为可以通过其他财产的收益抵消其扣减损失的那些规则提供例外。在美国，租金收入被视为被动收入，符合被动损失规则。
👉 根据PAL规则，若在那一年房主的住宅调整后总收入不超过100,000美元（调整后的基准通常是财产的成本加上资本改善所支付的金额，减去为税收目的而索赔的任何折旧和伤亡损失），并且房主积极参与经营房屋租赁业务，以及其积极参与的所有房地产活动的损失不超过25,000美元，则能抵消超过租金收入总额的额度。
4.出售租赁房产：在讲述个人住宅时，我们提及“房屋销售排除”，这是针对个人住宅的税收优惠政策，出售出租房产不仅没有此类优惠政策，计算最后需要纳税的收入还相对复杂。因此，在美国，将个人住宅转换为出租房产后，若想出售该房产，则要仔细考虑和规划出售房产的收益和损失，这对于个人缴纳税款有较大的影响。
● 如果转换为出租房产的住宅后来以收益出售，则转换后房产的基础为原始成本或其他基础加上资本改善所支付的金额减去任何折旧。
● 如果销售导致亏损，则折旧基础的起点是房产的调整成本基础或FMV从个人房产转换为出租房产时的较低者。
● 如果该房产租用三年或更少的时间，然后出售，房主仍然可能有资格获得250,000美元或500,000美元的房屋排除。
示例1收益出售：M在2000年将其个人住宅转为创收财产。房子原始成本为50,000美元，当房产转换为租赁用途时，房产的FMV为60,000美元。在八年的租赁期内，共计折旧9,000美元。 2008年，M以65,000美元的价格出售了该物业。
示例2亏损出售：若M的房产在转换时的FMV为45,000美元而不是60,000美元，总折旧为8,000美元而不是9,000美元，销售价格为40,000美元而不是65,000美元。
