上周，大温地产局（The Real Estate Board of Greater Vancouver，REBGV）和菲沙河谷地产局（Fraser Valley Real Estate Board，FVREB）发布了各自辖区2018年6月的房市情况。数据显示，受到利率、房价等因素影响，房市购买活动减少，6月房屋销量进一步下降，尤其是独立屋市场，已经进入买家市场。但总体上房源不断增加，大温待售房屋数量达到3年来的最高点，房价也缓慢增加，公寓增幅较大，菲沙河谷公寓涨幅更是高达39%。目前的市场情况对独立屋买家来说是入手好时机，但近年利率的上涨以及未来的变化可能限制买家活动。

购买活动减少

大温房屋供应达3年最高点

今年以来，大温地区的房屋销量持续下降，6月的情况更加严重。大温地产局（REBGV）的数据显示，2018年6月大温地区的住宅物业销售总额为2425套，比2017年6月的3893套大幅下降了37.7％，比近10年来6月销量的平均水平低了28.7％，和上个月的销量2833套相比也下跌了14.4%。

大温地产局主席Phil Moore表示，受到利率上升、房价升高以及抵押贷款措施收紧的影响，购房者远不如以前活跃。

数据显示，独立屋在6月的销售数量为766套，同比下降了33.4%，公寓的市场似乎稍乐观，6月销售量为1240套，但同比仍下跌了34.9％，城市屋的跌幅更惨，6月销售数量仅为419套，同比下降了37.3%。

消费者对楼市的热度显然已是今非昔比了。面对大温动荡不稳的地产市场，很多潜在的购房者也只是持币观望，并不急于购买。这使得待售房屋的供应量达到过去几年来的高点。

今年6月大温地区共有5279套房屋在多重交易系统（MLS）上新挂牌销售，和去年同期的5721个相比上升了7.7％，和今年5月的挂牌数量6375个相比下降了17.2%。

6月挂牌待售的房源数字已飙升至过去3年来的最高点。目前大温地区挂牌的房屋总数为1万1947套，和2017年同期的8515个相比增加了40.3％，和今年5月的1万1292个相比上升了5.8％。这是自2015年6月以来，MLS在盘数量最多的一个月。

具体从房屋类型来看，6月大温独立屋基准价格为159万8200元，同比上涨0.7％，和今年5月相比减少0.6％；公寓基准价格为70万4200元，和2017年同期相比增长17.2％，和今年5月相比增长了0.4％；城市屋基准价格为85万9800元，比2017年同期上涨15.3％，和今年5月基本持平。

菲沙河谷销量降、房源增

公寓房价大涨39%

菲沙河谷6月的地产状况和大温相似，房屋销量有所下滑，但整体房屋存量进一步增加。

2018年6月，菲沙河谷地区透过MLS共销售房屋1452套，和2017年6月的2571套相比下降43.5%，和今年5月的销量1758套相比下降17.4%。从房屋类型来看，销售的房屋中有364个为城市屋，392个为公寓，两种类型的销售占了总销量的52%。

今年6月菲沙河谷共有7141个房屋待出售，和今年5月相比增加6%，和去年6月相比增加30.1%。6月的新挂牌数量为3140个，和5月的3965个相比增加20.8%，和去年同期相比下降了15.3%。

菲沙河谷地产局主席John Barbisan表示，需求正在不断减少，使得房屋存量不断增加，市场开始趋向平衡。但房价并没有太大的改变，仍然在不断增加，只是增幅放缓。

菲沙河谷地区6月公寓的平均市场停留时间为21天，城市屋为19天，独立屋则较长，平均在市场停留26天。

菲沙河谷独立屋6月的基准价格为101万8900元，比2017年同期增长9%，月环比增加0.2%。城市屋的基准价为55万8000元，比2017年同期增长了19.5%，比5月增加0.5%。公寓基准价是45万3500元，较2017年6月大涨了39.4%，比5月上涨了0.1%。

大温独立屋正式进入买家市场

买家迎来入手好时机

目前来看，地产市场对独立屋买家有利。

6月大温房市的销售挂牌比例为20.3％，菲沙河谷市场的比例为20%，显示市场总体上仍是卖方市场，但竞争程度已经有所放缓，尤其是独立屋市场，受到需求不断减少的影响，已经正式进入买家市场。

一般来说，如果销售挂牌比率一段时间保持在12%以下，则表明市场有下滑趋势，如果连续几个月超过20%，则表明价格将上涨。去年前5个月，大温地区销售挂牌比不断上升，从1月的21%一路上升到5月为53.4%。6月开始，销售挂牌比有所下降，从6月的45.7%降到12月的29%。今年以来，销售挂牌比一直徘徊在25%左右，1月为26.2%，2月为28.2%，3月为30%，4月为26.3％，5月为25.1％。

从不同房型的销售挂牌比来看，6月大温城市屋和公寓的销售挂牌比分别为24.9%和33.4%，相对稳定，不过这两种类型房屋的价格增幅也逐渐减缓。而独立屋的销售挂牌比例已经下降到11.7%，表明了独立屋市场已转为由买家主导，独立屋买家现在享有更多的机会和主动权，或者能够与卖主议价，收获物美价廉的独立屋。

其实今年以来网络传媒ThinkPol就持续报道，目前市场上很多独立屋都在赔本出售，不断降低挂牌价，还有的售价低于评估价。Thinkpol的数据显示，温哥华2月共销售出86间独立屋，其中44间的售价都低于估价。3月57%的独立屋售价低于评估价，甚至有的比估价低了22%，跌幅最大地区在温哥华西区。4月和5月这个趋势仍在持续，在4月售出的117个独立屋中，有57个售价低于估价，比例将近一半。5月在139个房屋中有84个售价低于2017年评估价，比例达到60%，而超过评估价销售的独立屋比例为32%。

另外，温哥华推动的独立屋改建多户房屋的致密化政策，或将使得独立屋价格升高。

近日温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）在房屋策略讨论会中，临时动议修改市内独立屋社区的土地用途，在新议案中，罗品信在临时动议中提出将独立屋兴建双拼屋，加入兴建三户屋（triplex）、四户屋（quadplex）以及其他多户单位（other multi-unit forms）形式房屋，他认为这样可以大幅降低在低密度社区的购房成本。

也就是说，如果独立屋未来被改建公寓，那么收购成本将大大上升，以现在低价入市的买家占尽先机，或将收益良多。

大温第一季可负担性恶化

利率对地产市场影响大

虽然现在的市场情况对独立屋买家十分有利，但另一方面，利率和银行贷款成为限制买家入市的大问题。大温地区的住房可负担性不断恶化。近日加拿大皇家银行(RBC)经济研究(Economic Research)对加拿大房地产市场做的一项调查显示，大温地区楼市已在今年第一季度出现危机，而银行对于房屋买卖利率的收紧，也进一步推动了住房危机的恶化。

RBC报告显示，在大温地区，即便是对于有房可住的工薪阶层而言，为了支付按揭贷款、房屋税、房屋设备维护等费用，需要花去家庭年收入的87.8%。这个数字相比于去年第四季度上升了1.5个百分点，而与去年全年相比更是上涨了9.5个百分点。从全国来看，为了负担一套住房，平均每家每户需花掉其总收入的48.4%，这与去年第四季度相比上升了0.4个百分点。RBC在报告中指出，“加拿大的住房危机仅仅在去年第四个季度有所缓解，然而这个良好趋势显然没有持续下去，在今年第一个季度就被无情终结了。”

报告指出，较高的利率给全国市场的可负担能力带来压力。自2017年7月以来，加拿大央行（The Bank of Canada）已经三次加息，基准利率从0.5%提高至1.25%，这也是2009年以来加拿大基准利率的最高水平，加之今年年初开始推行的贷款压力测试，进一步限制了买家的购买力，使得温哥华第一季度的房屋交易大大减少了25%。

RBC首席经济学家Craig Wright和Robert Hogue在他们共同撰写的报告中指出，

“如果银行贷款利率一再升高的话，住房负担只会更加沉重。”更糟糕的是，专家预言央行最晚将在2019年上半年上调其隔夜利率至2.25%，这个数字与目前的隔夜利率相比足足上升了一个百分点，也将给加拿大楼市设下一个更加难以逾越的门槛。

RBC评估，在其他条件不变的情况下，如果利率增加1%，那么可负担性指数就会增加4个百分点，目前某些地区房价下降有所冷却的房市可能会缓解利率变化的影响，但一些可负担能力较差的地区情况只会更严重。

所以目前综合来看，独立屋买家面临良好的市场机会，但贷款难度很大，有首付款和资金较为充足的买家机会更多。