澳洲六月房产市场综合分析,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

据房产数据分析机构Corelogic最新的《房屋价值指数》（Hedonic Home Value Index）显示，澳洲房产已经连续下跌9个月了，本月录得0.2%的下跌。根据统计，相比2017年9月的房产价格峰值，到目前为止房价已经下跌了1.3%。同比去年6月份则降低了0.8%。而悉尼年度房价下跌幅度更是达到2009年3月份以来的最高水平。本月的季度报告显示，全国的房价下降了0.5％，这是由于首府城市整体房价下降0.8％所导致的。除首府城市之外的边远地区房屋的价值上涨0.6％，也抵消了部分首都市的下跌。第二季度首府城市下降幅度最大的是墨尔本，整体房价下降1.4％，其次是悉尼（-0.9％），达尔文（-0.8％）和珀斯（-0.7％）。

不过本月也不是所有首府城市的房价都出现下滑，霍巴特继续显示出首都城市中最强劲的资本收益趋势，房屋价格在过去三个月内进一步上涨2.3％。尽管霍巴特的住房市场趋势仍然非常积极，但季度增长相对于3月份的季度有所缓解，当时价格上涨了3.4％。 2018年第二季度阿德莱德（+ 0.9％），布里斯班（+ 0.3％）和堪培拉（+ 0.2％）的价值也在持续走高。

在首都城市之外，各个地方边远地区的房屋价格在本季度上升了0.6％，尽管昆士兰州（-0.2％）和西澳大利亚地区（-0.1％）的价格确实出现了温和下降。维多利亚州的边远地区市场在6月季度的资本收益率最高（+ 1.8％），紧随其后的是塔斯马尼亚地区（+ 1.7％）。城市分析

若是与房价峰值来作对比，全国整体房价就有了明显的跌幅。而这最主要的原因是高端房产的下跌，过去三个月中房产价值下跌了1.5％。同样，在过去的12个月中，那些高端房产录得3.6％的跌幅。这些房产主要集中在悉尼以及墨尔本以及其他部分首府城市，这主要原因是州政府对高端房产并没有任何的补助，反而还要收取更高的地税以及印花税。虽说各个州政府都为首次购房者提供支持与帮助，但他们很少会去接触那些高端房产，很多首置业者都会选择价格实惠，工作方便的房产。

悉尼

据悉，在截至今年6月份为止的一年中，悉尼房价下降了4.5%。其中，独栋别墅价格降幅为6.2%，单元房降幅0.7%。墨尔本6月份房价虽然也出现下滑，但在同一年中仍维持1%的涨幅。

悉尼房价下滑，对于买家来说是个好消息，但该市房价依然维持在较高水平。从全澳来看，澳房价与5年前相比高出32%。

悉尼此次房价下调主要是独栋别墅的价格持续下降，根据报告，本月悉尼的独栋别墅价格下降0.5%，达到$1,012,368，而公寓的价格则与上个月相同，并没有太大的变化，录得$752,635。

墨尔本

6月份墨尔本房产市场表现平平，整体清盘率也不尽人意，仅为60.3%，相比起去年的70.8%，下降了10%以上。而本月的房价回调，也导致了墨尔本的租金回报率下降，相比起布里斯班4.4%，霍巴特4.9%的租金收益，仅有3%的收益率也让部分投资者转战其他地区。

本月墨尔本综合房价下跌0.4%，中位价为$716,774，其中独栋别墅价格下降0.5%，降至$821,463，公寓的价格也有所下滑，下降0.3%至$574,304。

据悉，本月墨尔本房产市场不活跃主要是由于寒冷的天气，在6月的最后一周，由于气温骤降，参与拍卖的人数也随之减少，导致那一周仅有59.4%的清盘率。而且由于现在买家们开始掌握主动权，大家的房屋需求降低，但是房屋供应量有所上涨，这样就导致了房屋价格开始回到一个买家所期盼的位置，同时也会影响清盘率以及拍卖的数量。布里斯班

布里斯班上个季度表现要稍好于其他大部分的首府城市，季度涨幅为0.3%，而6月份的涨幅为0.2%。截止至6月30日，布里斯班整体房价为$495,242，与去年6月相比，高出了1.1%左右。布里斯班本次房价回涨依旧依赖于公寓市场的良好表现以及独栋别墅稳定的增长。6月布里斯班独栋别墅上涨0.1%，达到$537,647的新高，而公寓则上涨了0.5%，回升至$386,685。

公寓楼价格在上个季度上涨了1.7%，但同比去年仅上涨了0.7%，贷款政策导致2017-2018年部分公寓难以成交，业主不得不低价抛售物业，导致去年公寓楼价格出现一定程度的下滑，而现在政策逐渐趋于稳定，公寓楼的价格与去年相比，其实并无太大差别。而布里斯班的独栋别墅则一直保持稳定增长的态势，自去年6月份到现在的一年里，上涨了1.2，收益率达到4.9%。

布里斯班当下的优势在于房价非常的稳定，而公寓楼平均价更是在40万澳币以下，这对于大部分家庭来说，可负担性都要远远强于悉尼以及墨尔本，甚至都比珀斯40万整的价格还要低。不过，现在首次置业者的补助金从2万澳币回调到1.5万，以及海外买家印花税的大幅增加，或多或少都会对布里斯班的房产市场有一定的影响，但市场也不会出现太大的变化。

阿德莱德

阿德莱德是本月房产市场表现最好的市场之一，涨幅达到0.3%，本次上涨主要得益于独栋别墅的价格上涨，相比起上个月，独栋别墅价格上涨了0.3%，达到$466,569。公寓价格与上月并无太大差别，录得$328,842。阿德莱德由于多次被评为全球十大最适宜人类生存的城市之一，受到很多人的关注，并且近期南澳政府出台许多新的移民福利政策，也鼓励了很多海外买家到阿德莱德安居定所，所以自去年以来，整体房价上涨1.1%，并且随着更加友好的移民政策以及福利，阿德莱德的房价预计会继续保持上涨状态。

霍巴特

霍巴特本月录得0.3%的涨幅，相较于全年12.7%的增长幅度，有一定程度的下滑，但总体还是保持上涨趋势。而这个涨幅也与我们之前预测的情况相同，由于接受了大量的海外移民，霍巴特房屋需求量不断增加，导致房价不断上涨，但是近期，由于政策开始收缩，并且住房需求开始逐渐饱和，霍巴特的房价涨幅也趋于正常。

本月，霍巴特独栋别墅价格上涨0.4%至$460,609，而公寓楼的价格却出现了下滑，降低0.5%至$355,554。霍巴特人口稀少，独栋别墅与公寓的价格差距不大，所以当市场趋于饱和时，公寓的价格出现一定程度的下滑也是可以理解的。

综合分析

当下金融条件收紧以及投资活动减少是促使房市疲软的主要因素。在今年下半年，这些因素没有放缓迹象。借贷者现在更关注债务收入比和家庭生活成本问题，相对收入来说房价居高，买家发现他们的借贷能力减弱，因此在房市的活动也会减少。

据悉，澳洲10处房价下滑幅度最大的地区中，有9处位于悉尼，这明显显示出悉尼房市发展放缓。另1处地区则在达尔文，在2017/18财年，该市房价下滑7.7%。即使是在房市处于复苏期的珀斯，该市的房价在这一年中也下降了2.1%。霍巴特仍是房市发展最为强劲的市场，在这一年中房价增长了12.7%。墨尔本和布里斯班部分城区表现也不错。

对于投资者来说，一些偏远地区是不错的选择。例如吉隆（Geelong）、阳光海岸（Sunshine Coast）、新州猎人谷（Hunter Valley）等，这些地区在这一年中的房价增幅均在5.5%至11%之间。