悉尼的房产市场正在降温，而不是崩裂。在过去五年增长75％之后，房价在2017年中期达到顶峰，现在已经下降了4％。如果你在18个月之前买房，你可能仍在赚钱。

三个关键因素令市场降温

首先，供应大幅增加，尤其是公寓供应。对于居住在悉尼的人来说，近年来当地的天际线装饰着起重机是历年最多的。

其次，银行贷款标准在过去三年逐步收紧，导致新贷款放缓。首先是针对新投资者，转而削减仅限利息的贷款，最近，银行皇家委员会对银行施压以收紧其贷款标准。

第三，外国买家出现了回调。这反映出中国对资本外流的控制更严格，还有澳大利亚银行对海外买家贷款也收紧，以及增加了当地的印花税。

这些因素的持续意味着房地产繁荣可能会结束。

也就是说，房地产市场放缓也应该受到欢迎。如果在五年内上涨75％之后悉尼房价继续上涨，那将是非常令人担忧的。对于担心住房负担能力的人来说，现在正在改善。

现在的问题是，价格会下跌多少？

与所有预测一样，答案非常不确定。没人能准确知道会发生什么。但是，我们可以参考一下历史和经济的广泛趋势。

历史告诉我们，在经济繁荣之后，悉尼房价的小幅下跌并不罕见。过去35年的数字显示，价格上涨了75％至125％，而下跌幅度则介于6％至12％之间。

汇丰银行这一周期的中心案例是另一次软着陆，看到房价在走出之前下跌约7％至10％。

当然，这种观点取决于经济。对我们来说，对稳定就业增长期望，强劲的人口增长和持续的低利率的预期是防止房价大幅调整的关键因素。人口和就业增长都支持住房需求。劳动力市场的改善和低利率使家庭能够继续偿还贷款。

我们也只看到少数房屋供应过剩的迹象，这应该有助于避免更大的调整。虽然近年来建造新房有所增加，但这只能弥补之前的供应不足。

最后，金融体系的健康至关重要。众所周知，家庭债务水平很高。 但是，重要的是，这不是总体水平，而是最重要的债务分配。关键问题是，那些高负债的人能负担得起吗？

在此，我们知道有一系列因素可以帮助支持住房市场。

首先，大部分债务由高收入家庭持有。澳大利亚的数据显示，73％的债务由收入最高的40％的人持有。

其次，由于近年来利率一直在下降，许多借款人选择以比所要求的更快的速度偿还贷款，这样平均贷款就有32个月的预付款缓冲。

第三，没有次级贷款，所有贷款都是完全追索权，这意味着贷款持有人如果违约将面临严重的财务影响。简而言之，即使房价下跌，偿还贷款的动力还是很高。

第四，收紧贷款标准应该有助于确保绝大多数新贷款得到妥善分配。

最后，正如澳联储最近表示的那样，贷款压力目前很低，很大程度上是因为利率较低且就业市场正在紧缩。

当然，我们核心观点的关键是持续稳定的就业增长。毕竟，工作是支持贷款偿还和住房需求。悉尼房地产市场的软着陆的可能性较高，但房地产市场调整幅度较大的风险并非为零，我们认为除非就业市场急剧恶化，这需要全球经济急剧下滑。

本文来自domain.com.au

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