国内楼市限购、限贷、限售，

一线、二线、二点五线，

但凡还有一点炒房苗头，都要被掐死。

如果想进军三四五线城市，

刚需自住OK，

炒房，个人觉得，还是别了，风险太高……

可能是因为我自己的领域在海外投资这块，

最近，已经接触到一些因为国内“三限”，而开始考虑海外房产的朋友了。

在海外房产的选择上，

我认同知乎上一个人民日报海外版记者的看法，

英美的地产投资更像old money，

稳健、长期地为置业人带来收益，

而东南亚和第三世界是新风口。

所以，

据我自己的一些了解，

以及和当地从业者的交流，

选取了日本、泰国、柬埔寨、英国、澳大利亚、美国这几个国家，

来聊一聊，

中国人在这些地方是否能借杠杆买（chao）房，如何贷款，利率几何……

（划重点！今天谈的，只涉及房贷政策，不涉及是否适合投资。）

1、日本：

东京房价均价在3-5万人民币/平左右。

在东京买房，日本本土银行只对日本本国人士或者持有工作签证在日本居住的外国人开放贷款业务。

但在日本的中资行（一般是东京的中国银行和交通银行）可以对中国买家提供贷款，需要提供以下资料给银行审核，通过之后才能往后推进。

打钩项是初审必须提供的资料，其中金三年的完税证明为必须项。

两家银行的利率非常低，只有2.8%，期限15年左右，贷款成数根据客户资质而定，一般在4-5成左右，资质好的话，也可以贷到6-7成。

日本其它城市和东京相比，在贷款政策上市一致的，没有任何区别。

总体看，日本是一个很适合利用杠杆买房的地区。

2、泰国：

曼谷房价均价3W人民币/平左右。

早前，

泰国（戳：曼谷“房事”）的中国银行和中国工商银行都可以向中国大陆的投资人提供房贷。

但是自去年年底外汇管制收紧之后，几大中资行都已经暂停放贷。

到目前这个时间节点，还未重启。

泰国本地银行亦不面向外国投资者开放房屋贷款。

新加坡大华银行可提供贷款，但需要客户收入50万 RMB 或者在大华银行有 50 万 RMB的大额存单。

非银行的金融机构，比如MBK金融公司，目前可以向海外买家贷款，但算下来也并不是很划算。

MBK按房价的评估值计算，提供贷款，利率在8个点左右，年限一般是10年。

房价的评估值一般在实际价格的80%左右，实际算下来只能在实际总价的3-4成。

举个例子一套总价70万人民币的房子，找MBK贷款，额度不到30万。

由于目前泰国房产的总价不高，

而且支持分期付款，

所以，大部分在泰国的购房者一般都选择在交房前付清全款。

3、柬埔寨：

金边核心区公寓价格在2000美金/平左右。

在柬埔寨（戳：赌一把柬埔寨的房子，敢不敢？）买房，可以找银行贷款，

但不建议贷款。

因为贷款利率太高了，不论是中资行还是当地的银行，

房贷利率都差不多到了9%-10%了，只能贷4-5成。

一些开发商也提供贷款，但基本也是这个利率，

以这个利率来贷款的话，基本把收益都吃掉了。

因此，

柬埔寨房产的总价不高，用杠杆意义不大。

作为可以分期付款的期房，

看了一眼我朋友负责的那个项目，

总价64052美元的公寓，共分八期，资金压力不大。

（这里合计的总价给打了点折）

4、英国：

外国人找英国本土银行贷款很难。

目前比较容易做贷款的，是中国银行英国分行、汇丰银行和新加坡大华银行、渣打银行、东亚银行，利率在1.69%-3.3%左右。

中国银行英国分行的利率比其它银行高，但审批相对容易。

伦敦以及英国房产，超过40万英镑（每套）的可以申请贷款。

以中国银行伦敦分行为例，

贷款期限最长可以到30年，等额本息还款，

投资用途买房贷款比例在60%-75%，具体根据申请人收入证明判断。

（投资用途买房，比自住买房利率更高，贷款比例也更低一些。）

（中国银行英国分行贷款利率，点击查看大图）

英格兰银行基准利率为可变利率，可在整个贷款期间上浮或下降。

比较利率把除利息之外的其他一些实际开支也计算在内，比如申请费、房屋评估费等，所以比贷款利率要高。

贷款人需出具国内的收入证明（至少6个月的银行流水）、完税证明、社保单等等。

另，在英国还有一个贷款方式，最适合外国投资者——interest only，

整个贷款期限内，不用还本金，只还利息，等到贷款期限到期之后，再还本金。

举个例子，50万英镑的房子，贷款50%，最多可贷30年，前两年利率仅为1.69%，那么每年只需还款4225镑，

之后按浮动利率计算，也基本在2.5%-3.5%之间。

30年到期时归还本金25万镑。

当然，在这30年内把房子卖掉也是可以的，所以非常灵活。

但并不是所有银行都愿意给海外人士做这个产品，还得看你选的机构是否能够操作。

5、澳洲：

2016年4月之前，海外买家在澳洲购房，贷款一直都不是问题。

澳洲本土银行都支持外国买家购房贷款。

但2016年4月开始，澳洲本土的澳新银行和西太平洋银行，相继查出上百中国人在澳购房的贷款中，存在虚假材料做贷款的行为。

于是，澳洲各大银行纷纷收紧了海外收入贷款通道，相继宣布停止向海外人士发布房屋按揭贷款。

因此，

目前，对于一般的澳洲房产的海外投资者而言，几乎没有可能向当地银行申请贷款的可能。

如今的状况下，还剩两家外资行——汇丰银行和新加坡大华银行，可以提供贷款（目前大华银行通道时开时关，目前暂时关闭）。

以澳币贷款，汇丰银行的利率约在4.85%左右，年限最长30年，本息同还。

两家银行对贷款人和所购物业的资质，都有做了一定要求。

BTW，之前，有阵子中国银行澳州分行也可以贷款，但名额有限，内部消化都来不及，很少流通到市面上来。

除这两家银行以外，海外买家还可以向澳洲基金公司申请贷款，但利率极高，达到了8%-12%。

另还需支付贷款额度2%-4%的手续费，

因此，不推荐。

此外，

由于当地信贷政策突然收紧，为了给海外买家过渡，帮助他们延长筹集余下房款的时间，

部分实力比较强的开发商，可以提供2年的贷款额度和利率保证，在6%-7%之间，最低可至5%。

这2年期间，只还利息，

2年到期之后，如果不能贷款，则付清余款，

如可以贷款，则转做其它银行贷款。

6、美国：

和澳洲不同，

目前美国没有对外国人买房做出限制。

本土的银行都可以给外国人提供房贷。

美国的银行一般有两种方式，多种利率可供外国购房者选择。

- 浮动利率：1年期、3年期、5年期锁定利率，锁定期之后，随市场利率浮动。

- 固定利率：15年固定利率 / 30年固定利率。

每种方式的贷款利率都有差别，买家可根据自己的需求判断哪种更适合自己。

美国各个城市的贷款政策也都不同。

一线城市的房产，比如纽约、旧金山、洛杉矶，

洛杉矶最多可以贷款至房价的65%，30年期限，目前利率4.5-4.7%，

纽约的外国人，最多可以贷款房价大60%，30年期限，目前利率4.8%-5%。

旧金山和纽约差不多。

在这些城市，房价在60万美金以下，贷款额6成的样子，基本可以用租金覆盖贷款及其它支出。

二线城市比如奥兰多、休斯顿，

一般只能贷到房价的50%，利率约在4.8%左右，年限在15-20年。

At last，

以上所说的都是现阶段各个国家的针对外国买家的房贷政策，

这些政策是会变化的，

也许今天是这样，明天就变了，

另，

以上这些信息，很多都来源于从事当地房产的中介机构，

而每家中介机构合作的银行不同，能得到的贷款支持力度也不同，

因此，可能会有些小出入。

再另，

文中只阐述了贷款的利率水平，

并未计算其它成本，如申请费用、估值费用等等。

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