本周早些时候，澳洲统计局发布了2015年1月的建房许可数据。

数据显示，1月份住宅许可数达到空前最高记录，同时年度许可数也创下历史新高。

（上图：85年到2015年，全国性每个月的住宅许可数曲线图）

在整个澳洲，经季节性调整的数据显示，2015年1月的住宅许可数达到19,282。这个数字创下了月度许可数的新高，比两个月前的峰值数字18,389高出4.9%。

整个1月份住宅许可数增加了7.9%，同比增长9.1%。

按年度计算，我们预测出许可数将达到203,182的历史新高，比1月份上升0.8%，同比增加10.8%。

这意味着未来将新建许多住宅房。

（上图：85年到2015年全国性别墅屋和单元房每个月份许可数对比）

从全国性的数据可以看出，1月份许可数的猛增完全是由于单元房（UNIT)许可数的增加，这与别墅许可数截然相反。我们还发现，单元房的建设许可数多于别墅许可数，这是比较罕见的现象。

上图中用加粗线突出显示了月度许可数，加粗线表示六个月的平均许可数。1月份有9,588项别墅许可，9,694项单元房许可。在过去的11个月里，月度别墅许可数表现非常平缓，而单元房许可数波动较大，但有走高趋势。

2015年1月，别墅许可数减少-0.4%，同比减少-2.9%，而单元房许可数增加了17.5%，同比增加24.3%。

（上图：85年到2015年全国性所有房产类型每个月份许可数曲线）

我们将注意力转向州府城市，首先最重要的一点是需要注意这些数据并不是季节性调整的，这与全国性的数据不同。

2014年1月，州府城市住宅许可数为11,926，低于2015年1月-14.1%，但同比增加8.6%。在过去的12个月里，各州府城市的住宅许可数总计达到153,323的历史新高。

（上图：85年到2015年全国别墅屋和单元房每个月份许可数对比曲线）

别墅许可数的情况与单元房相反，数据显示单元房市场是新增住宅许可的主要推动者。

2015年1月，州府城市的别墅许可数为4,986，单元房许可数为6,940。这个月里，别墅（-11.2%）和单元房（-11.2%）许可总数减少，这主要是由于1月份疲软的季节效应所致。

单元房许可数波动较大，但是，1月份的别墅许可数创下了2013年12月以来的新低。

图中显示，自2012年中期以来，单元房许可数总体上超过别墅许可数（尽管月与月之间存在一定波动性）。州府城市别墅许可数同比减少-5.9%，而单元房许可数同比增加22.1%。

（上图：85年到2015年全澳每年别墅屋许可数各大城市对比曲线）

我们现在看下个别州府城市，利用年度数据消除一些波动。

很明显，在过去数年里，澳洲主要地区的许可数都出现了猛增。

我们首先来看下别墅许可数，到1月份为止的12个月里，

悉尼的许可数为13,337，

墨尔本22,198，

布里斯班10,574，

阿德莱德5,879，

珀斯20,001，

霍巴特886，

达尔文789，

堪培拉1,621。

就别墅许可数的同比变动率而言，

悉尼为 18.1%，

墨尔本16.2%，

布里斯班34.2%，

阿德莱德8.2%，

珀斯12.1%，

霍巴特59.1%，

达尔文7.5%，

堪培拉-1.0%。

这些数据中最有趣的一点是，墨尔本和珀斯的别墅许可数都大于悉尼，虽然悉尼的总人口数较多。

现在我们将注意力转到单元房市场。

在过去的一年里，各城市记录的许可数如下：

悉尼 25,440，

墨尔本 26,712，

布里斯班 12,012，

阿德莱德 3,241，

珀斯 7,432，

霍巴特 95，

达尔文 1,016，

堪培拉 2,090。

在这一年里，只有阿德莱德、珀斯和霍巴特的住宅许可数大于单元房许可数。

各城市记录的单元房许可数年度变动情况如下：

悉尼0.7%，

墨尔本22.8%，

布里斯班7.6%，

阿德莱德17.8%，

珀斯38.0%，

霍巴特-48.4% ，

达尔文-15.4%，

堪培拉-38.9%。

近几年的供方响应能力总体上非常乐观。

但是，在悉尼这座住房短缺最严重的城市，新房供给增长率却比其他城市低得多。

过去一年珀斯、达尔文和堪培拉的住房市场明显走弱，房价增长放缓，租金率下降。

达尔文和堪培拉的新住宅许可有所缓和，而珀斯的住宅建设许可数却在持续增加，尽管该市的住宅市场条件走软。

在过去几年里，单元房许可数猛增，与别墅的情况截然相反。

如果我们考虑其中的发展情况，会发现一些有趣的趋势：

◆ 投资者倾向于定位单元房库存，而非独立别墅（特别是市中心的单元房），存在大量单元房库存以及高比例的新房库存正在实现交付的城市中会发现这种趋势。

◆ 在墨尔本和布里斯班，近几年单元房许可数显著增加，增长率达到最高水平。在这两个城市里，单元房房价的年增长率分别为 2.8%和0.5%，而别墅则分别达到8.0%和6.5%。

◆ 至于租房市场，过去一年州府城市的别墅租金上涨了1.6%，低于单元房租金2.3%的上涨率。但是，墨尔本和布里斯班的单元房租金增长率却低于别墅。

在墨尔本和布里斯班，单元房的年度租金增长率分别为2.2%和0.5%，别墅的年度租金增长率分别为2.5%和2.0%。

请记住近期许可的这些单元房开始建造还将需要一定时间，由于上线的供给水平较高，墨尔本和布里斯班单元房的房价和租金增长率可能会是最低。这可能会对市场的扩展产生一定影响，因为随着单元房库存整体构成的增加，可能会导致房价总体增长率降低。

其他城市需引起注意的是较高的住宅库存水平，特别是市中心的公寓市场。随着人口（特别是来自海外的人口）增长减慢，以及新造房屋数量猛增，如果没有精细化的管理，在某些特殊地区，如果新住宅的许可数过多，则住宅供应不足会很快转变成供过于求。

近期，布里斯班似乎已经放缓了许可数的增长速度，但是，墨尔本并没有出现这种缓解迹象，这也是一个令人担忧的潜在问题。

然而，就全国而言，仍然需要更多的住宅。开发商和新住宅的许可机关需要仔细监视当时需要的新住宅数量。

澳联储指出，他们希望尽可能地延长新增住房建设的期限。

建设期限的延长有助于支持就业（特别是高层住宅的建设期限比别墅建设的时间要长得多），同时还有助于缓解住房不足问题。但是，我们必须保持谨慎，在城市内需要低价、可负担的住房选择的其他地区维持供给不足的同时，确保不会造成市中心区过度供给。

翻译：果果美女

编辑：犀利霸王花

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摘自《地产观察》

We must be careful new dwellings don't create inner city oversupplies: Cameron Kusher

我们必须注意新建住宅不应该造成市中心过度供给：Cameron Kusher

发布时间：2015年3月5日

原文作者：Cameron Kusher

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